В 2020 году дешёвая ипотека выбросила на рынок аренды много нового жилья, а COVID увёл с рынков арендаторов. Цена съёма жилья сильно просела. Как себя чувствует этот рынок после года падения? И в каких районах ещё можно сдать жильё так, чтобы заработать больше, чем положив деньги на банковский депозит? Портал METRTV.ru вновь пытается вывести формулу идеального арендного жилья.
Доля инвесторов среди покупателей жилья за 2020 год выросла в три раза. Такую статистику приводят эксперты рынка недвижимости. Понятно, что не все инвестиционные квартиры сразу превратятся в арендное жильё, однако рост числа предложений на рынке аренды наблюдается повсеместно. И это при снижении спроса на арендное жильё.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
В условиях ограничений из-за COVID-19, сжались потребительский рынок и сфера услуг. А именно они активно формируют спрос на аренду жилья в Екатеринбурге.
Льготная ипотека также сильно ударила по рынку аренды, оттянув на себя часть потенциальных съёмщиков.
Лилия Дильмиева, начальник отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
По модели, действовавшей до последнего времени, чтобы арендовать квартиру, надо было понести определённые расходы. Например, если цена аренды 20 тыс. руб., то арендатору надо единовременно заплатить 20 тысяч за первый месяц, ещё столько же – депозит (залог арендодателю) и 10 тысяч – комиссию риэлтору. Итого 50 тысяч. Это уже где-то сравнимо с размером первоначального взноса по ипотеке. Понятно, что в условиях низкой ставки многие потенциальные арендаторы предпочли купить квартиру. Сегодня, кстати, на фоне падения спроса, комиссию риэлтору всё чаще платит не арендатор, а арендодатель – владелец квартиры. В этом случае сдать квартиру получается гораздо быстрее.
Рост предложения и снижение спроса привели к существенной трансформации рынка аренды жилья в столице Урала.
Екатерина Моторова, заместитель гендиректора по направлению «Аренда» АН «Находка»:
В начале 2020 года поиск квартиры для аренды проходил по схеме – на одного потенциального арендатора – три варианта квартир, предлагаемых в аренду. Сегодня на одного клиента уже шесть предложений аренды по одной цене. У арендаторов появилась возможность реального выбора. Владельцам квартир приходится конкурировать – им надо либо снижать цену, либо брать качеством.
Впрочем, эксперты замечают, что рынок аренды в Екатеринбурге сегодня не стоит называть перегретым. Скорее речь идёт о его насыщении.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
В нулевых рынок аренды Екатеринбурга был дефицитным. На этом фоне активно появлялись так называемые «агентства информации» – фактически мошенники. С ростом предложения и насыщения рынка они исчезли. Сейчас рынок насыщен, но не перенасыщен. Сбалансирован. Льготная ипотека и отток арендаторов, конечно, сыграли свою роль, но к состоянию насыщения рынок аренды всё равно пришёл бы. Пусть и несколько позже.
Арендный бизнес, как и три года назад, может конкурировать с банковским вкладом
Три года назад портал METRTV.ru опубликовал данные о средней стоимости аренды квартир в разных районах Екатеринбурга. В начале 2018 года средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Центре составляла 24,24 тыс. руб. За три года цена выросла незначительно – до 26,64 тыс. руб. На Уралмаше, рост стоимости аренды практически незаметен – за три года ставка выросла с 14,65 до 14,68 тыс. руб. А на Химмаше вообще произошло снижение цены. Если в начале 2018 года средняя цена аренды однушки была 13,9 тыс. руб., то сегодня – 12,7 тысячи.
Что же касается доходности от сдачи квартир в аренду, то за три года она снизилась практически во всех районах Екатеринбурга. Исключением стали только Ботанический и УНЦ. Но и в них рост доходность выросла на доли процента. Три года назад владелец квартиры в Екатеринбурге, сдающий её в аренду круглый год, мог в среднем получить годовой доход (в зависимости от района) от 5,73% до 8,62%. Сегодня доходность такого бизнеса колеблется от 4,7% до 6,36%. Сильнее всего «просел» ЖБИ. В районе ЖБИ доходность от сдачи однушек снизилась с 8,45% до 6,03% годовых. То есть доходность снизилась на 28,6%, или почти на треть.
Следует, впрочем, отметить, что за прошедшие три года ощутимо снизились ставки по банковским депозитам. А значит и сегодня от сдачи квартиры в аренду можно получить доход, превышающий предлагаемый сегодня процент по банковским вкладам. Для сравнения, максимальная ставка по вкладам в крупнейших банках России сегодня составляет 4,48% (данные ЦБ РФ).
Во всех приведённых случаях рассматривается идеальный вариант – когда квартира сдаётся 12 месяцев в году. Доход рассчитывается по обычной схеме – размер годовой прибыли по отношению к стоимости квартиры. Иначе говоря – доход составляет столько-то процентов от размера инвестиций (стоимости квартиры). Например, если квартира стоимостью 2 миллиона сдаётся по цене 17 тыс. за месяц (плюс коммуналка), то доход за год составит 204 тыс. руб. или 10% от стоимости квартиры.
Ниже приведена таблица, отражающая ситуацию на рынке аренды ОДНОКОМНАТНЫХ квартир в Екатеринбурге в январе 2021 года. Расчеты показывают, что двух- и трёхкомнатные в среднем дают худший экономический результат, чем однушки. При составлении таблицы использованы данные нескольких сот объявлений о сдаче однокомнатных квартир в аренду и нескольких тысяч – о продаже однокомнатных квартир. Ставка аренды указана без стоимости коммуналки (т.е. арендатор платит коммуналку плюсом к аренде). Доход рассчитан без условия капитализации (без начисления процентов на сумму полученного дохода). В четвёртой колонке таблицы приведена доходность в идеальных условиях, когда квартира находится в аренде постоянно. В пятой колонке более реалистичная ситуация – два месяца в году квартира простаивает. На практике доход в этом случае будет даже меньше указанного в таблице, так как владельцу придётся из своих средств оплачивать услуги ЖКХ.
В таблице не учитываются расходы на уплату налогов (на недвижимость, на доход физлиц и т.д.) и расходы на ремонт квартиры, который,, вероятнее всего, придётся проводить перед заездом каждого нового арендатора. Главная цель таблицы – сравнить районы Екатеринбурга, а не заменить собой бухгалтерскую документацию арендодателя.
Таблица 1. Предложение аренды однокомнатных квартир в Екатеринбурге. Январь 2021 г.
Ранее METRTV.ru рассказывал о различиях рынка аренды в разных районах Екатеринбурга, а также о том, как следует подбирать квартиру, которую планируется приобрести для последующей сдачи в аренду.
* * *
Ранее по теме:
Недвижимость Екатеринбурга
Новостройки Екатеринбурга
Продажа квартир в Екатеринбурге
Продажа домов в Свердловской области
Продажа земельных участков в Свердловской области
