После оформления приватизации жилья (дома, квартиры, комнаты) бывают ситуации, когда участникам приватизации требуется возвратить это жилье в собственность государства или муниципалитета.
Основания для принятия такого решения могут быть самые разные:
- Жилым помещением могут заинтересоваться квартирные рейдеры, в результате чего одним из вариантов решения проблемы может стать прекращение права собственности;
- Управляющая компания может потребовать у собственников квартир и комнат в многоквартирном доме непомерно большую плату за свои услуги;
- Участники приватизации могут получить предложение по улучшению своих жилищных условий, но с предварительным требованием о возвращении квартиры в собственность государства или муниципалитета.
С целью возвращения жилого помещения в собственность государства или муниципалитета собственники приватизированного жилья могут обратиться в суд с иском о признании договора приватизации жилого помещения недействительной сделкой.
Однако для признания судом договора приватизации недействительной сделкой потребуется доказать в суде факт нарушения норм действующего законодательства при оформлении приватизации, а такие нарушения допускаются далеко не всегда.
Что в этом случае делать участникам приватизации, чтобы прекратить своё право собственности и вернуть жилье государству или муниципалитету?
На этот случай в Законе РФ от 04.07.1991 №1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” имеется статья 9.1, в которой сказано нижеследующее:
“Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований”.
В настоящий момент сложилась следующая практика по применению этой нормы права.
Для расприватизации (возвращения в государственную или муниципальную собственность во внесудебном порядке) жилого помещения, необходимо соблюдение следующих условий:
- Заявление о расприватизации должны подать все участники приватизации жилого помещения лично или через своих представителей по доверенности. Если кто-то из участников приватизации не будет участвовать лично или через своего представителя в подаче заявления о расприватизации жилья, то расприватизация во внесудебном порядке будет невозможна;
- Расприватизируемое жилье должно принадлежать заявителям на праве собственности на основании приватизации. Если это жилое помещение (или доля в праве собственности на него) перешли на праве собственности к этим заявителям на основании договоров мены, дарения, купли-продажи, ренты или достались по наследству, то они уже не смогут его расприватизировать. Состав собственников расприватизируемого жилого помещения с момента оформления приватизации и до момента подачи заявления о его расприватизации, изменяться не должен.
Например, если квартира была приватизирована на Иванова, Петрова и Сидорова по 1/3 доли в праве собственности каждому, то заявление о расприватизации жилья могут подать только указанные граждане.
В случае, если Сидоров умрет и его 1/3 доли перейдет на праве собственности по завещанию гражданину Федорову, то расприватизировать это жилье будет уже невозможно, поскольку изменится состав собственником квартиры (вместо Иванова, Петрова и Сидорова собственниками квартиры станут уже Иванов, Петров и Федоров).
- До момента подачи заявления о расприватизации жилья участники приватизации не должны каким-либо образом воспользоваться своим правом собственности на приватизированное жилье.
Например, если после приватизации квартиры собственник Иванов зарегистрирует в ней нескольких посторонних жильцов, то он фактически воспользуется своим правом собственности, и, тем самым, сделает невозможной расприватизацию этой квартиры.
- Для заявителей расприватизируемое жилье должно быть единственным местом постоянного проживания. Это означает, что на момент подачи заявления о расприватизации жилого помещения все участники приватизации должны быть зарегистрированы в этом жилом помещении по месту жительства. Данное требование связано с тем, что после расприватизации жилья с заявителями снова заключается договор социального найма, и, соответственно, все участники приватизации должны быть указаны в этом договоре социального найма (а это возможно только в том случае, если они все зарегистрированы в расприватизируемом жилом помещении по месту жительства).
Например, если квартира была приватизирована на Иванова, Петрова и Сидорова по 1/3 доли в праве собственности каждому, и, в дальнейшем, Петров уехал жить за границу, выписавшись из приватизированной квартиры, то расприватизация квартиры будет невозможна.
Если участники приватизации отвечают всем вышеуказанным требованиям, то расприватизация жилья будет осуществляться следующим образом:
- Все участники приватизации (или их представители) должны будут явиться в МФЦ и подать заявление о передаче жилого помещения в собственность государства или муниципалитета (в зависимости от того, кому это жилое помещение принадлежало на праве собственности на момент оформления приватизации);
- Уполномоченный учреждение, получив данное заявление, проводит проверку соответствия заявителей вышеуказанным требованиям по каналам межведомственного взаимодействия;
- Если заявители соответствуют всем вышеуказанным требованиям, то их вызывают для подписания договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и заключения договора социального найма;
- После подписания документов о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и заключение договора социального найма местное Управление Росреестра вносит в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) запись о прекращении права собственности заявителей на расприватизированное жилое помещение и вносит в ЕГРН запись о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на это жилое помещение.
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
Расприватизацию жилого помещения следует отличать от признания договора приватизации недействительной сделкой поскольку:
1) Расприватизация жилья осуществляется во внесудебном порядке, в отличие от признания договора приватизации недействительной сделкой, которое возможно исключительно путем подачи в суд соответствующего искового заявления;
2) Расприватизация осуществляется в том случае, если жилье было приватизировано в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства, тогда как признание договора приватизации недействительной сделкой возможно лишь в случае, когда при оформлении приватизации были допущены нарушения требований действующего законодательства;
3) Для расприватизации жилья необходимо, чтобы заявители соответствовали целому ряду критериев, перечисленных выше и были участниками приватизации. В отличие от расприватизации, для подачи иска о признании договора приватизации недействительной сделкой необходимо лишь представить суду доказательства нарушения норм законодательства при оформлении приватизации и такой иск может подать, как участник приватизации, так и его правопреемники (наследники);
4) При расприватизации все жилое помещение возвращается в государственную или муниципальную собственность.
При оспаривании в суде договора приватизации возможно признание сделки приватизации недействительной лишь в части не включения истцов в состав собственников квартиры. В этом случае приватизированное жилье не возвращается в государственную или муниципальную собственность, а происходит лишь перераспределение долей в праве собственности на жилое помещение;
5) В случае расприватизации жилого помещения заявители утрачивают право на участие в приватизации жилья на территории Российской Федерации, поскольку считается, что они своим правом на приватизацию уже воспользовались, а затем отказались от своего права собственности на жилье в пользу государства или муниципалитета. Исключение из этого правила относится только к лицам, которым на момент оформления приватизации было менее 18 лет, и которые сохраняют своё право на однократное участие в приватизации.
В случае удовлетворения судом иска о признании договора приватизации недействительной сделкой, истцы снова имеют право на однократное участие в приватизации жилья на территории Российской Федерации, поскольку одним из последствий признания судом договора приватизации недействительности сделкой является полное аннулирование всех правовых последствий такой сделки. В данном случае считается, что истцы своим правом на однократное участие в приватизации жилья на территории Российской Федерации не воспользовались.
Таким образом, расприватизация жилого помещения представляет собой бесспорный возврат приватизированного жилья в государственную или муниципальную собственность. Однако, чтобы воспользоваться своим правом на расприватизацию, заявители должны соответствовать целому ряду требований, предусмотренных действующим законодательством.
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru