или что ждет индивидуальное и малоэтажное строительство в ближайшей перспективе 2023 года.
Соображение № 2. Нужна ли госприемка частного жилья?
Продолжу делиться своими соображениями по следам всероссийской конференции "Тренды развития рынка загородной недвижимости в 2023 году: Законодательство, Анализ рынка, Маркетинг, Продажи, Девелопмент", в которой я принял участие как спикер.
- Почему эта конференция в Высшей Школе Экономики важна для всех, кто хотел бы иметь свой дом?
Потому что она объединила активных крупных акторов рынка ИЖС и МС. С учетом мнений экспертного сообщества будут формироваться пакеты предложений для рассмотрения в исполнительных структурах - отраслевых министерствах региона и федерации, с последующим оформлением в виде законодательной инициативы.
Назову нескольких известных участников:
Николаева Елена. Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства
Казейкин Валерий. Председатель секции Экспертного совета комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ г. Москва
Иванов Илья. Руководитель направления ИЖС "ДОМ РФ".
Яковенко Кристина. Коммерческий директор Девелоперской компании «Хрустальный Девелопмент» г. Иркутск.
- Какие инициативы экспертного сообщества воплощены в жизнь и принесли пользу Заказчикам индивидуального жилья?
Одну из таких инициатив, ставших реальностью, назову - это ипотека под строительство частного дома. Мы много говорили о том, что люди хотят жить комфортно, на своей земле, но под квартиры ( с учетом внятной методики их оценки и ликвидности) банки предоставляют жилищный кредит, а под дом - нет. Теперь диспропорция исправлена. В результате, как тренд прошлого года (надо ли акцентировать ваше внимание - какого кошмарного года) - стал рост вложений в индивидуальную застройку.
Вот так пропорционально разделились вводы объемов жилья в частном секторе и в многоквартирном по Краснодарскому краю. Наш регион вообще ориентирован на жизнь в индивидуальном доме с садом, клумбами, газоном, - ландшафтно оформленной зоной вокруг. Это особенность юга, у нас, условно говоря, фломастер воткни в землю - завтра заколосится!
По стране, как сообщил организатор конференции Лукинов Валерий Валентинович, учредитель Экспертного Клуба Загородный Девелопмент, число инвестиций в частное жилье также высоко - 45% инвестиций за ИЖС!
- Рост инвестиций в индивидуальное жилье - это хорошо или не очень?
С одной стороны, это радость для застройщиков - рынок демонстрирует, несмотря на политическую непогоду, темпы роста. С другой стороны, головняки.
Смотрите, на примере моей же презентации. Светлым обозначены главные игроки рынка - небольшие строительные компании. Темным - общее число занятых в ИЖС, то есть те же плюс крупные компании, выполняющие какие-то заказы и в частном секторе. Как вы видите, численность строительных организаций малых и больших отличается незначительно, но отличается. Наблюдается также рост строительных организаций (спад относится к периоду локдауна, когда рабочие из сопредельных стран, занятые на стройке, массово покидали страну из-за карантина).
Вы понимаете, как тесно на нашем рынке?! Причем, официальная статистика не учитывает откровенных шабашников, самодеятельных "инвесторов" в 2-3 "г...но-домика" на продажу, индивидуалов-архитекторов, имеющих свои объемы.
Допустим, вы просто будущий клиент одной из этих компаний. Вас радует их огромное число? По незнанию, думаю, радует. Есть выбор, - думаете вы.
На самом деле, строительство дома - это не пошив брюк на заказ. Не понравился этот портной - пойду к другому. Дом иногда строят раз и на сто с лишним лет, для внуков и правнуков. Значит, ошибиться с выбором строителей нельзя! А как вам опознать в такой массе:
1. надежного (чтобы не кинул с деньгами, сроками и пр.),
2. опытного (который строит по правилам и строительным нормам - СНИПам),
3. порядочного (который будет заниматься вашим домом и остаивать ваши интересы, а не манипулировать заказчиком, удовлетворяя только свои финансовые выгоды)?
Усманов Рамиль Назымович, президент «Объединение застройщиков ИЖС» (на фото ниже мы с ним разговариваем) предложил ввести как инструмент самоорганизации и систематизации рынка ИЖС аккредитацию застройщиков.
Критерии аккредитации Рамиль Назымович обозначил так:
Предложение очень удобное для таких застройщиков, как я сам, но небезупречное. Оно, конечно, сразу очистит "козлищ от агнецов". Сразу лишит работы не умеющих или не желающих строить, как надо. Вместе с тем, оно никак не перенаправит поток желающих построить дом хозспособом в сторону "правильных строительных компаний". А заставить клиента нельзя!
Я несколько лет в своем блоге на Ютубе - он называется СНиП - "Строим надежно и правильно" наглядно показываю и предупреждаю потенциальных заказчиков домов, как безбашенно готовят иные строители фундамент, кладут как попало стены, а вместо утеплителя между отделочным и забутовочным кирпичом засыпают строительный мусор, какого качества стропилы и с какими нарушениями делается теплоизоляция и гидроизоляция!
На конференции называли цифры: 90% артельщиков строят безбожно, с колоссальными нарушениями! Мои оценки серого, неорганизованного рынка куда печальнее - 95%, не меньше, домов, построенных хозспособом, без привлечения опытных строительных компаний, делают абы как.
То есть те строительные компании, которые готовы на любом экспертном уровне доказать и защитить свою состоятельность, вроде бы должны топить за аккредитацию...
На деле, я согласен с резонами Елены Леонидовны.
- Почему аккредитация строительных компаний повредит рынку ИЖС?
Елена Николаева считает, что это приведет к росту цен и неудобству клиентов. "Представляете, - говорит она, - мы сообщаем бабушке, желающей подлатать свой домик, что теперь она может что-либо сделать со своей собственностью только через аккредитованную компанию. Мы должны помогать клиентам, а не разорять их своими непродуманными действиями".
Ко всему, процедура аккредитации - дополнительные требования к бизнесу и большие сложности для начинающих.
Аккредитация и даже (как вариант) госприемка ( были и такие предложения от коллег) - возможны при строительстве домов на продажу. А в союз частного заказчика и строительной бригады (компании, коллектива родственников со строительными навыками и проч.) , неважно кому - государству или частной инициативе по самоорганизации застройщиков - лезть не нужно!
Казейкин Валерий Семенович, председатель секции Экспертного совета комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ г. Москва, в целом, согласился с Еленой Леонидовной, но предложил ввести "зеленые стандарты", направленные на качество строительства коттеджных поселков и проч. при строительстве домов на продажу. Это мягкий вариант госприемки. Он позволит получать аккредитованным организациям кредиты на более выгодных условиях. В самом деле, кому банк даст деньги на развитие, и клиенту какой компании скорее одобрит ипотеку - темной лошадке или внятному, известному, доказавшему свою профессиональную состоятельность, игроку рынка?
Пока на рынке ИЖС царит хаос, появляются вот такие "шедевры" архитектуры. Красота - это страшная сила!
Мне об этом говорить особенно непросто, ведь я, как строитель, реализую архитектурный каприз своего клиента. И юг России выглядит сегодня, скорее, как один "большой каприз", в отличие от аналогичных приморских регионов зарубежья, всяких там "Сан-Тропе", "Коста дель Соль", "Портофино" и даже Анталии, которая начала развиваться, как современный курорт, не так давно.
А строить дома люди хотят! Мы это видим по спросу, по официальной и неофициальной статистике. Особенно после того, как натерпелись тесноты в локдаунах да получили платежки за коммуналку в эти дни. Теперь многие хотят свободы и комфорта, который дает только личный дом. Оптимально, в красивом нормальном соседстве с развитой инфраструктурой.