Данная статья была навеяна спором, который разросся на тему одной из моих публикаций
Спор был инициирован лицами, которых очень насторожила, возмутила, а некоторых чуть ли не обидела описанная мной из личной практики ситуация, когда покупатель оплатил объект недвижимости банковским переводом на счет продавца после передачи документов в МФЦ. А мое мнение о том, что оплатить объект недвижимости с помощью перевода денежных средств на расчетный счет продавца является очень даже реальной альтернативой другим способам исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости - и вовсе повергло моих оппонентов в шок.
Но, представьте себе, (о, ужас) так делают до сих пор, несмотря на то, что со всех патефонов кричат, что это жуть как небезопасно и что продавец обязательно придет на следующий день в МФЦ и откажется от сделки. Из общения с оппонентами я поняла, что все эти страхи являются следствием:
• незнания основ законодательства
• отсутствием пониманием разницы между понятием «заключение договора» и «государственной регистрации» данного договора
• непониманием как работает МФЦ, незнание регламента работы его специалистов ( для справки: деятельность многофункциональных центров по всей России регламентируется сотнями юридических нормативно-правовых актов, среди которых Федеральные законы, постановления Правительства, регламенты и приказы Росреестра и Налоговой службы)
• незнанием работы Росреестра, статуса служащего Росреестра, причин приостановки регистрационных действий или отказа в них и юридических последствий для сторон договора.
Я так понимаю, что мои оппоненты спят и видят в своих страшных снах приблизительно такую ситуацию…
Жил был такой всем известный Гай Юлий Цезарь римский политик и генерал.
И однажды, прогуливаясь по своему прекраснейшему, принадлежащему ему на праве единоличной собственности, дому в центре Рима, решил Цезарь его продать. Налог платить надоело, да и домишко поизносился и требовал капитального ремонта. Разослал всем потенциальным покупателям весть о своем решении. Вскоре появился покупатель – Марк Аврелий, который дал за дом сумму немалую. Обрадовался Цезарь и начал за обедом обсуждать с Марком-Аврелием условия договора:
• что именно продает
• как продает
• сколько прописанных слуг, да прикрепленных к дому рабов перейдет к Марку Аврелию вместе с домом
• сколько много динариев хочет получить Цезарь за дом свой любимый. Обсудили все детали, оформили в письменном виде договор купли-продажи, скрепив его подписями, да бокалами вина. Во время задушевной беседы Марк Аврелий рассказал Цезарю, что собирается снести дом Цезаря, а на его месте построить амфитеатр, чтобы «на зависть всем». Задумался Цезарь, не понравилась ему эта идея, но пошел Цезарь вместе с Марком Аврелием сделку регистрировать в МФЦ в нотариат, (да именно он и регистрировал тогда такого рода сделки). И вот на следующий день сидит Цезарь на своей террасе и думает «Зря я Марку-то, как его.. Аврелию дом свой продал, уютный он у меня, красивый, памятником архитектуры будет, туристы-то в будущем будут ходить, рот разинув , а Марк-то его снесет. Не буду продавать ему дом, заберу назад договор и документы у нотариуса, дом-то мой!» Советник Цезаря, узнав о его решении сказал ему, что только с согласия Марка Аврелия он сможет отказаться от договора, римское право не позволит просто так разорвать заключенный договор. Но Цезарь только рукой махнул:
«Чхать я хотел на римское право, я тут главный, я собственник недвижимости: хочу продаю, хочу нет». И на следующий день Цезарь тихонько на цыпочках втайне от Марка- Аврелия крадется в регистрирующий орган (нотариат в данном случае) и забирает оттуда документы. Он же собственник: захотел продал, захотел забрал. Право собственности еще не переведено. И отдали документы Цезарю и в ножки поклонились и поскакал Юлий Цезарь веселый домой...
( ой, что это я, запуталась совсем, он же не Юлий-конь из мультика, а император) Так вот - И пошел величественно Цезарь домой и при денариях от Марка и при доме своем прекрасном, и Марка обманул и сам разбогател, одним словом – Юлий Цезарь – семь дел одновременно сделал, везде поспел…
Так обстоят дела с заключением договора купли-продажи на самом деле? Или не так?
Процедура перехода права собственности состоит из нескольких этапов:
• Заключение предварительного договора купли-продажи.
• Заключение основного договора купли-продажи
• Регистрация договора купли-продажи в регистрирующем органе
1. Заключение предварительного договора купли-продажи.
Является необязательным. Дает гарантию покупателю, что продавец не продаст недвижимость другому покупателю, а продавцу, что покупатель намерен приобрести недвижимость. Как правило, договор сопровождается внесением аванса или задатка со стороны покупателя. Несмотря на то, что договор не является обязательным для заключения, он несет для сторон правовые последствия если одна из сторон все таки передумает заключать основной договор. Особенности заключения данного договора и последствия отказа от исполнения обязательств по нему требуют отдельной статьи так как много материала на эту тему не учитывают судебную практику по договору. А она неоднозначная.
2. Заключение (подписание) основного договора купли-продажи.
Является обязательным. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора ( ст 432 ГК РФ). Когда Цезарь и Марк Аврелий согласились, что их устраивают ВСЕ условия сделки, они прописали в договоре все существенные условия, а именно: предмет сделки, цену, особенности сделки и поставили свои подписи под договором – договор заключен и он имеет юридическую силу. Данный вопрос был разъяснен в Постановлении Пленума Верховного суда № 49 от 25 декабря 2018 года, где подчеркивается тот факт, что, подписание договора является согласием обеих сторон по всем условиям сделки, иначе договор не должен быть подписан несогласной стороной.
Так же, очень важно следующее заблуждение, которое ошибочно транслируется в публичное пространство: договор заключен с момента его государственной регистрации.
НО это не так. Ст 433 ГК РФ указывает, что договор, подлежащий государственной регистрации ( как в случае с договором купли-продажи недвижимости) считается ДЛЯ ТРЕТЬИХ ЛИЦ заключенным с момента его регистрации. Эта норма права была предусмотрена для случаев, когда договор подписан, но стороны, по их собственным причинам, откладывают визит в регистрирующий орган, но в то же время продавец считает, что сделка уже состоялась и он больше не обязан оплачивать коммунальные платежи. Так вот для управляющей компании или для жильцов, которых затопило внизу, для всех тех, кто не является продавцом и покупателем этот договор будет заключенным и вступит в силу только после его регистрации, а до государственной регистрации он для них просто не существует, а вот для обеих сторон договора он заключен и он влечет за собой возникновение для них юридических прав и обязанностей.
Если бы Цезарь передумал продавать дом Марку Аврелию еще до визита в регистрирующий орган, то Марк Аврелий имел бы все основания заставить его в судебном порядке зарегистрировать данный договор. Данное действие описывается в ст 551 ГК РФ. Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 так же подтвердило, что если требующая государственной регистрации сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации этой сделки.
После подписания договора уже не получится просто так взять и отказаться от его исполнения ( только если вы успели завладеть экземпляром другой стороны сделки и уничтожили его, например, бросив в огонь😊 ). Подписанный договор является основанием для возникновения у сторон юридических ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ.
А именно у продавца появилась обязанность:
• предпринять действия к регистрации договора
• передать покупателю объект недвижимости в том виде, который описан в договоре,
• передать ключи
• принять оплату объекта купли-продажи в полном объеме – это же является правом
Соответственно обязанности покупала носят корреспондирующий характер:
• зарегистрировать сделку
• принять объект недвижимости
• принять ключи
• и самая главная обязанность – оплатить стоимость объекта недвижимости в полном объеме.
А можно все таки расторгнуть уже подписанный договор если вдруг, как в случае с Юлием Цезарем, он передумал продавать дом Марку Аврелию, ну жалко стало своего, непосильным трудом нажитого. Или Марку-Аврелию вдруг показалось, что слишком дорогой домишко оказался и на доске объявлений возле Колизея он нашел нечто более интересное, да и подешевле…
Ответ – можно, есть два варианта, один с кучей условий:
1. Самый простой - по обоюдному согласию (ст 450 ГК РФ) Если уговорить другую сторону и расписать ей все минусы данной сделки и плюсы ее расторжения. В арсенале стороны договора есть все придуманные людьми способы манипуляции, торга, грубой лести и даже подкупа (угрозы применять не советую, можно нарваться на уголовное преследование). В этом случае следует написать соглашение о расторжении договора, описать все условия и подписать его. Тем самым договор купли-продажи расторгается и стороны снимают с себя все связанные с ним обязательства. Расторжение договора вступает в силу также с момента его подписания обеими сторонами.
2. Если другая сторона не желает расторгать договор и зубами за него держится и готова, при случае скрестить шпаги, тогда есть второй вариант – расторжение договора в одностороннем порядке и только по решению суда (ст 450 ГК РФ).
Но возможен он при определенных условиях, а именно: вторая сторона договора не выполнила действия, которые обязана была выполнить по договору или каким-то иным образом существенно нарушила условия по нему: не были переданы ключи в срок или объект недвижимости не был оплачен в полном объеме в соответствующие сроки, объект недвижимости претерпел существенные изменения после передачи покупателю или вторая сторона уклоняется от регистрации договора в регистрирующих органах.
Если же сторона соблюдает все условия договора и радостно стремится его зарегистрировать и об этом ненавязчиво намекает каждый день, ничего не поделать, придется Цезарю собрать остатки воли в кулак и «через нехочу» плестись уныло в орган государственной регистрации прав, ибо «надо-было –головой-думать-когда-юридический-документ-подписывал». Никакой суд не поможет расторгнуть договор, так как нет оснований. Разве что конь Юлий от зависти и обиды поджег накануне все его имения, где он собирался жить и кутить на полученные деньги. Это обстоятельство может быть признано уважительным для расторжения договора купли-продажи в виду форс-мажорных обстоятельств у продавца. Но это не точно. Суд может признать, что продавец в состоянии купить себе новую недвижимость на полученные денежные средства, да и вообще, он же Юлий Цезарь, все знает и все может и семь дел одновременно делает! А то, не хай, может и в бочке жить, как Диоген! ...
____________________________
Все юридические аспекты процедуры передачи пакета документов в МФЦ и ответ на вопрос: можно ли «забрать документы» из МФЦ - во второй части статьи.
Регистрация договора в Росреестре. В каких случаях бывает приостсановка регистрации и отказ в ней. Какие последствия для сделки купли-продажи несет отказ Росреестра в регистрации объекта недвижимости – в третьей части.
_____________________________________
