Ну что, настало время поговорить о таком формате доходной недвижимости как сдача жилья (и апартаментов) в посуточную аренду. Краткосрочная аренда - действенный инструмент для повышения прибыльность от аренды.
Для справки: я вёл бизнес посуточной аренды более 10 лет, но практически вышел из него из-за локдауна и падения спроса, целиком сосредоточившись на долгосрочной аренде, инвестируя в доходную недвижимость другого формата .
К концу 2022 г. посуточная аренда , на мой взгляд, перестала быть такой же прибыльной деятельностью, какой была раньше. Но все равно существует и повышает доходность инвестиций в недвижимость. Хотя те кто работает по старинке и не уделяет повышенного внимания сервису еле держатся на плаву. В былые времена 1 среднестатистическая квартира в субаренде давала 30 - 45 т.р. в месяц.
Постепенно у большинства посуточников показатели начали снижаться, к 2020 по моим оценкам прибыль снизилась до 15-20 т. р. в месяц с 1 квартиры.
Практически завязав с посуточной арендой после Ко.вида (осталось всего пару квартир где живут постояльцы на постоянной основе) , я все еще ностальгирую и до сих пор присутствую в чатах организованных посуточниками – ветеранами. В которых в особо неудачные дни в чатах пишут о десятках пустующих квартир. В качестве примера из личной переписки смотрите скрин из недавнего общения с незадачливым посуточником, наклепавшим сетку из 20+ квартир:
А вот в начале 2000х бизнес был неразвитым, но высокорентабельным, и не удивительно: предложений было мало, наценка за сутки доходила до 500%, 200-300 - являлась нормой . И все это при отсутствии сервиса в большинстве своем убогих квартир.
Раскопал у себя скрин из ЦИАНа опубликованных объявлений по сдаче посуточных квартир в 2008 - 2009 гг., на тот момент в нем значилось всего 584 варианта :
Залез в базу прямо сейчас - 20330 предложений! Это не считая комнат, домов и койко-мест в хостелах или, может даже, в комнатах. Почувствуйте разницу!
Конечно, можно предположить что некоторый процент из них - это заманухи/фейки, но стоимость рекламы сейчас и раньше отличается в 30(!) раз и потом агрегаторы реально борются с фейками ( иной раз баня реальные объявления).
Да, я помню времена когда объявление обходилось всего 1 рубль в день, а на продажу - вообще бесплатно! Шла борьба с Винером, наверное.
2023 год. Восстание квартир
Оцените название: Французский Рококо! Рококо там ночевал через дорогу, кстати. В начале 2000 гг. писали проще : хата на Войке - 3000 руб. Все.
Разброс цен и предложений поражает. Между нами, комсомолками, были стоящие предложения ( это я в сравнении с 34, 5 т.р у Кремля)типа мини отеля под куполом Триумф Паласа, пару раз был там с клиентами. Не знаю живы ли они сейчас , не реклама, но в качестве свадебного номера интерьеры и виды впечатляющие. На заметку, вдруг кто добровольно женится.
Видите, не все так плохо в царстве посуточном: 34, 5 тыщ в сутки - неплохо, прямо скажем, ведь ЧМ мы нескоро застанем.
А кто помнит бабушек на Садовом и у каждого вокзала с табличками "Квартира на ночь"? Не удержусь по случаю упомянуть аттракцион по разводной схеме. В эту схему были плотно завязаны дивчины тяжелого воспитания и курирующие их ппсники.
Аттракцион работал по заезженному сценарию: клиент оплачивал дивчину, оплачивал жилье и на таксо или своем авто отъезжал от точки по адресу. Но вскоре был останавливаем для проверки документов, догадайтесь, были ли у дивчин при себе паспорта? А в те времена отсутствие оного вело прямой дорогой в дежурку с задержанием до установления личности и пр.. Расходы увеличивались.
Прерву лирическое отступление и вернусь в дни сегодняшние, с другими сложностями для краткосрочной аренды.
🔻 Основные проблемы:
❗ Снижение турпотока, особенно иностранцев
❗ Внутренняя конкуренция – переизбыток предложений с хромающим сервисом и качеством
❗ Внешняя конкуренция – номерной фонд отелей всех форматов сильно вырос
❗ Уход агрегаторов типа Букинг и ЭйрБнБ
❗ Износ парка квартир у некоторых игроков, многие квартиры работают в краткосрочной аренде много лет без вложений.
Посутка, как называют её участники этого процесса, это отдельный бизнес со своей спецификой, не все готовы/могут или хотят ею заниматься, лично я решил "завязать" с приходом пандемии, так как нашёл более спокойные и почти такие же по прибыльности ниши. Кому интересно, сможете прочесть о переформатировании моего арендного бизнеса в других публикациях.
Самый доходный формат для посутки - это свой объект типа 3- 4 комнатной квартиры трансформированный в студии.
Осенью сам снимал в Питере одну из студий в бывшей 4ке на Пушкинской. Неплохо, всего несколько месяцев после ремонта, разводка воды под полами. Разумное соотношение цена/качество/локация. Поэтому и статус суперхозяина. При полной загрузке 5 студий, этот проект может давать 250- 280 т.р. чистыми в месяц при стоимости (но это не точно) 20-22 млн. рублей.
МЫСЛЬ: подобная перепланировка непростое мероприятие.
Расшифрую:
❌ перепланировка стандартной квартиры под студии в версии на дурняка, т. е. без узаконивания (о согласовании даже не будем начинать - нереально) при значительном сопротивлении со стороны отдельных или даже группы жильцов подъезда может быть чревата серьёзными проблемами.
Визита Жилищной инспекции врагу не пожелаю. Поэтому нужно взвешенно подходить к выбору объекта, а при проведении ремонтных работ чётко исполнять требования дабы не войти в конфликт с "дорогими" соседями, который может дорого обойтись. Чтобы потом не было "мучительно больно за бесцельно потраченные деньги".
То же самое относится к будущим арендаторам любой инвестиционной недвижимости, а в версии "посутка" это имеет важнейшее значение.
Почему важнейшее? Посуточная аренда после ЧМ 2018 приобрела широкое распространение среди собственников квартир ранее этим не занимавшихся, по неопытности делавших ошибки в плане отбора гостей и непонимания нюансов бизнеса. Этим настроили общественность ещё больше против этого богоугодного занятия. К тому же отельное лобби законодательно пыталось поставить посуточную аренду вне закона, им это полностью не удалось, "но осадочек остался".
Подытожу: консультирую по посуточной аренде.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber
