Я могу точно сказать для чего нужно нотариальное удостоверение договора купли-продажи и когда оно избыточно. Но речь сейчас о юр.экспертизе. Достаточно ли сделать сделку через нотариуса, чтобы быть уверенным в юридической чистоте покупаемой квартиры?
В одном из телеграмм каналов мне сказали, что этого достаточно. Мол подруга у меня нотариус, и она сказала, что нотариус делает проверку. Более того, нотариус отвечает своим имуществом за это..
Я знаю, что это не так, поэтому попросил задать подруге-нотариусу конкретный вопрос: если у меня квартиру суд заберёт, например, на основании проблем по предыдущей сделке, будете ли вы отвечать по сделке.
На что получил шикарный ответ:
- Если будет по суду доказана вина нотариуса, то нотариус отвечает по сделке. Деятельность нотариуса застрахована. Лучше нотариуса никто в России не проверит сделку. Или сам как хочешь проверяй. Тогда вообще ничего не покупать, если так бояться.
- Она говорит что нотариусы проверяют юридическую чистоту недвижимости путем направления различных запросов
- Так что всем ответ, что лучше договоры по покупке недвижимости делать нотариальные
И было бы хорошо, если бы это было правдой.
А теперь посмотрим, что реально делает нотариус, а что нет.
Я сразу оговорюсь, у меня нет сейчас задачи доказать, что нотариус не нужен, как-то очернить нотариусов и прочее. Речь я веду об одном. Нотариус не делает полноценную экспертизу. Он проверяет текущие документы, при этом в силу своих знаний и умений. Я знаю прекрасных нотариусов с двумя из которых очень дружен - это Федулина Ирина Владимировна и Федорченко Александр Вячеславович. В знаниях и умениях, которых я не сомневаюсь А знаю, нотариусов и не очень.
И еще раз, повторюсь, есть ситуации, когда нотариус важен, есть ситуации, когда критично важен, а есть когда удостоверение им договора купли-продажи избыточно. Но не нужно ожидать от нотариуса то, что он не делает и не обязан делать. В том числе и проверять юридическую чистоту покупаемой вами квартиры.
Итак, мой ответ на выше приведенные слова нотариуса:
Простите, это не ответ. Я ведь задал конкретный вопрос, который подразумевает ответ да или нет. Тут же начинается..
Теперь по пунктам.
1. Если по суду будет доказана вина. Т.е. если нотариус ошибку допустит в самой сделке.Причем доказать вину нотариуса очень тяжело. К примеру. как я и говорил, у меня есть договор мены между несовершеннолетним и дедушкой. Это запрещено законом. Нотариус удостоверил такой договор. На мой запрос в нотариальную палату, она ответила, что у нотариуса нет обязанности проверять родственные связи.
И хотя это чушь, потому что нотариус по закону должен обеспечивать законность сделки, а он в этом случае это не сделал, а наоборот удостоверил ничтожную сделку, позиция нотариальной палаты красноречива.
2. Лучше нотариуса никто не проверит сделку. Да уж, конечно... Нотариус не проверяет предыдущие переходы права собственности. Все запросы по сделке, которые делает нотариус касаются только личности текущих продавцов и текущей сделки. Что там было 10 лет назад нотариуса не волнует. Ну и собственно, отсюда же вытекает следующий пункт
3. Нотариусы проверяют юридическую чистоту недвижимости путем направления различных запросов. Нотариус делает всего лишь несколько запросов:
1. ЕГРН - информация кто собственник, на каком основании, нет ли запретов или обременений.
2. Дееспособность продавца (лишен или не лишен её)
3. Проверка доверенности, если есть доверенность
4. База паспортов - действительность паспорта
5. ЗАГС проверка брака
6. Ресурс по банкротство, проверить не ведется ли банкротство продавца
Нотариус НЕ получает:
- архивную информацию из Росреестра по всем переходам права собственности и наличии в истории объекта запретов, арестов, обременений
- архивную выписку из домовой книги, чтобы понимать кто и когда был прописан и выписан из объекта за всю его историю
- не смотрит справки из НД и ПНД, чтобы понять, не состоит ли гражданин на учете в этих организациях
- не получает сведения о паспорте по форме 1, чтобы понять, не было ли подмены паспорта
- не получает сведения из ПФР об использовании или не использовании материнского капитала на погашение
ипотеки или покупку объекта недвижимости
- не смотрит кредитную историю или кредитный рейтинг продавца, а также базу ФССП на проверку возможного предбанкротного состояния продавца
- не смотрит базу судебных решений на предмет возможных споров с имуществом или гражданином (предбанкротное состояние или суд по покупаемому объекту без наложения ареста)
- не делает запрос в ЗАГС по проверке возможных наследников, если квартира получалась по наследству текущим продавцом или в предыдущей сделке
Соответственно, нотариус не анализирует весь массив той информации, что я написал.
Так что все рассказы о том, что нотариус делает лучшую проверку, извините, но это ложь.
Подписывайтесь на мои каналы:
Telegram «Эксперт Недвижимости» @expertned