Не платить налоги можно на законных основаниях. Продав квартиру, мы получаем ДОХОД. Но не во всех случаях получения ДОХОДА, мы обязаны платить НАЛОГ. Случаи, когда налог платить не нужно, подробным образом расписаны в одной из моих предыдущих статей. В данной статье, мы разберём случаи, когда платить налог нужно, но его размер можно на законных основаниях уменьшить до НУЛЯ!
Дочитав статью до конца, вы сможете планировать налоговую нагрузку на любые сделки с КВАРТИРАМИ.
Налоговый вычет на продажу квартиры
В предыдущих статьях были подробно рассмотрены тонкости использования налогового вычета на покупку квартиры и на ипотечные проценты. Но для тех, кто не читал и не знаком с понятием налогового вычета, поясню. НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ - это благо для налогоплательщика, поскольку он позволяет частично вернуть деньгами ранее уплаченный НДФЛ или освободиться от его уплаты на период полного его исчерпания.
Что такое вычет на продажу квартиры?
Вы продали квартиру и получили доход - уплаченная покупателем цена квартиры. Сумму полученного дохода можно уменьшить на 1 000 000 ₽ (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ), и с оставшейся суммы рассчитать сумму НДФЛ 13% к уплате.
Кто имеет право на имущественный налоговый вычет на продажу квартиры?
Налогоплательщики РФ имеют право на получение имущественного налогового вычета от продажи квартиры (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ). При этом, не важно, получали ли вы прежде подобный налоговый вычет.
Как рассчитывать размер суммы, подлежащей возврату из ФНС?
Рассмотрим несколько ситуаций, на разнице в которых можно наглядно сориентироваться в правильности расчёта НДФЛ к уплате или к избавлению от него, с уверенностью на 100%.
Пример № 1
Квартиру, малогабаритную в регионе, продали за 950 000 ₽.
Вычет 1 000 000 ₽
950 000 (налоговая база) - (уменьшается) 1 000 000 (на вычет) = - 50 000 (отрицательная величина - это ноль)
Итог. Сумма к уплате НДФЛ за проданную квартиру ровна нулю.
Пример № 2
Квартиру продали за 10 000 000 ₽
Вычет во всех случаях один – 1 000 000 ₽
10 000 000 ₽ (налоговая база) - (уменьшается) 1 000 000 (на вычет) = 9 000 000 ₽ (налоговая база к расчёту ставки налога)
13% от 9 000 000 ₽ = 1 170 000 ₽ (налог к уплате)
В Примере № 2 получилась очень большая сумма к уплате налога. Но сам пример показал, что есть случаи, когда налоговый вычет на продажу квартиры может являться не достаточно эффективным. А Пример № 1 показывает, что налоговый вычет практически освобождает продавца квартиры от налоговой нагрузки. Понимаем, что многое зависит от стоимости квартиры. Вместе с тем, существует законная альтернатива, предусмотренная подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ) – уменьшение налоговой базы на сумму произведённых затрат.
Уменьшение налоговой базы (расчетной величины, от которой считается 13% ставка НДФЛ)
Продавец вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой квартиры.
Очень важно правильно понять, о чём идёт речь. Продавец квартиры, наш налогоплательщик, готовится к продаже своей квартиры. Для уменьшения налоговой нагрузки, налогоплательщик должен заранее найти документы, подтверждающие факт покупки отчуждаемой квартиры и факт уплаты личных средств, по такому договору.
Сложность заключается в том, что нормой подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ не установлен перечень подтверждающих расходы документов. В этой связи, мы должны руководствоваться законными точками опоры. При расчетах между физическими лицами в соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств подтверждается распиской. Однако, в сделках с квартирами используются расчёты через аккредитив и банковские ячейки, при которых не всегда удаётся получить расписку.
Таким образом, подтверждение расходов, связанных с приобретением продаваемой квартиры рекомендуется подтверждать следующими документами:
- договор купли-продажи;
- акт приёма передачи квартиры;
- расписка о расчётах;
- договор аренды банковской ячейки;
- документы о допуске продавца к раскрытию ячейки;
- аккредитив;
- выписка о раскрытии аккредитива в пользу продавца.
Из приведённого перечня выбираем всё что есть и предоставляем в налоговую.
Расчёт выглядит следующим образом.
Пример № 3
Квартиру купили за 10 000 000 ₽
Квартиру продали за 11 000 000 ₽
11 000 000 ₽ (налоговая база) - (уменьшается) 10 000 000 (на затраты по приобретению) = 1 000 000 ₽ (налоговая база к расчёту ставки налога)
13% от 1 000 000 ₽ = 130 000 ₽ (налог к уплате)
Что нужно сделать, чтоб получить налоговый вычет на продажу квартиры или уменьшить налоговую базу, возникшую при продаже квартиры?
На следующий год, после года продажи квартиры, необходимо до 30 апреля подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В налоговой декларации указывается выбранный способ уменьшения налоговой базы, как показано в приведённых примерах. К налоговой декларации прикладываем документы, подтверждающие условия сделки и подтверждающие расходы, произведённые на приобретение проданной квартиры. Декларацию можно подать в территориальную налоговую инспекцию или подать через личный кабинет на сайте ФНС. Далее, отслеживаем решение налогового органа. Если запросят предоставления дополнительных документов, то предоставляем. Если будет предоставлен отказ, то обжалуем его.
Вычет не получить в том случае, если не предоставить декларацию, документы на покупку проданной квартиры и документы о расчётах за неё. Если найти не получается, езжайте к покупателю и просите его, чтоб он написал её заново, только теми датами, когда оп действительно рассчитался. Никто не проверяет давность и подлинность - это очень ВАЖНО!
Ещё раз напомню, что есть большое количество оснований освобождения от уплаты НДФЛ при отчуждении жилья. Всё это подробно разобрано в моей статье "Когда налог при продаже квартиры не возникает".
P.S.: Если квартира только планируется к продаже, то есть смысл ознакомиться с актуальными рисками, связанными со сделками по продаже квартир. Они очень подробно разобраны в статье «Как продать квартиру без рисков».
