В старых границах столицы (исключая ЗелАО) в настоящий момент 31,3% предложения аренды приходится на 1-комнатные квартиры. 2-комнатные лоты занимают 39,5% экспозиции, 3-комнатные – 19,8%, многокомнатные – 4,1%. Еще 5,3% приходится на комнаты, сообщает компания «Инком-Недвижимость».
На самые экономичные лоты в Москве (арендные ставки до 25 тыс. руб. в месяц) приходится не более 4,3% в экспозиции найма. Наиболее популярные объекты – с арендными ставками от 26 тыс. руб. до 45 тыс. руб. – занимают 37,4%. На жилплощадь стоимостью 46–65 тыс. руб. приходится 28,7%; на квартиры по цене от 66 тыс. руб. в месяц и выше – 29,6%.
Эксперты проанализировали годовую динамику усредненной цены аренды самого ходового товара – 1-комнатной квартиры – по округам «старой» Москвы (без учета элитных объектов). Так, за отчетный период показатель более всего снизился в ЮВАО – на 5,5% (с 34,9 тыс. руб. в январе 2022 г. до 33 тыс. руб. в январе 2023 г.); в ЮЗАО – на 5,2% (с 38,3 тыс. руб. до 36,3 тыс. руб.) и в ВАО – на 3,7% (с 35 тыс. руб. до 33,7 тыс. руб.).
Средняя арендная ставка 1-комнатной квартиры в ЦАО за год уменьшилась на 3,5% (с 57 тыс. руб. до 55 тыс. руб.); в ЮАО зафиксировано снижение на 2,8% (с 35,6 тыс. руб. до 34,6 тыс. руб.); в СЗАО – на 2,6% (с 38,2 тыс. руб. до 37,2 тыс. руб.); в ЗАО – на 2,3% (с 44 тыс. руб. до 43 тыс. руб.). В САО и СВАО медианные цены за год не изменились и составляют 39,3 тыс. руб. и 35,4 тыс. руб. соответственно.
«Изменения средних цен предложения на рынке аренды преимущественно происходят механически: при вымывании из экспозиции ликвидных экономичных лотов остаются более дорогие, что поднимает усредненный ценовой показатель, и, напротив, при низком спросе предложение увеличивается и пополняется дешевыми объектами, вследствие чего медианная цена уменьшается, – объясняет Оксана Полякова, заместитель директора управления аренды квартир компании. – Кроме того, во время активного осеннего сезона (обычно он длится с конца августа по октябрь), на фоне повышенного спроса арендодатели поднимают цены, но вслед за ослаблением спроса и ростом объема предложения арендные ставки идут на понижение.
В конце 2021 г. высокий сезон в сегменте аренды был чрезвычайно ярким и длительным – даже в ноябре-декабре рынок оставался довольно оживленным. Затянувшийся активный сезон повлиял на решения собственников – по инерции они старались держать цены и после его окончания. Поэтому в январе 2022 г. они были выше, чем в нынешнем».
Специалисты рассмотрели основные события сегмента найма в годовой ретроспективе. Так, с января по июнь 2022 г. предложение увеличилось на 87%, преимущественно рост происходил с марта по май: тогда, после объявления СВО, многие собственники переводили квартиры из экспозиции продажи в аренду, кроме того, в базу объектов стали поступать лоты для летнего найма.
По спросу начало 2022 г. года можно назвать типичным – традиционно в январе и феврале на рынке аренды затишье. В марте 2022 г. активность арендаторов также не увеличилась – ситуация неопределенности заставила многих нанимателей отложить решение жилищных вопросов. В апреле зафиксировано незначительное оживление – вновь в Москву стали приезжать люди и снимать жилье; в связи с приростом предложения и расширением выбора наниматели мигрировали внутри столичного рынка. С мая по середину августа прошлого года на рынке был штиль, предложение в 5 раз превышало число желающих снять квартиры.
Рост спроса начался в последней декаде августа – вместе с наступлением традиционного активного осеннего периода на рынке, но в 2022 г. высокий сезон продлился лишь до 21 сентября. В течение месяца (одна декада в августе и две декады в сентябре) спрос был на 35% выше, чем весной и в июне-июле, и собственники поднимали стоимость аренды своих квартир в среднем на 10%. Но с конца сентября речь о повышении цен уже не велась.
В октябре экспозиция расширилась еще на 25%, и этот объем сохраняется в течение 3-х месяцев. В ноябре–декабре 2022 г. спрос был в 1,5 раза ниже, чем в тот же период 2021 г., когда эксперты говорили о настоящем буме на рынке найма жилья. Январь – традиционно спокойный.
Оксана Полякова: «В феврале мы не ожидаем роста спроса – во-первых, обстановка социально-экономической неопределенности не способствует подъему деловой активности; во-вторых, рынок живет в соответствии с факторами сезонности – согласно им, оживление наступит не раньше марта–апреля. Также на фоне роста активности мы считаем возможным переход части потенциальных покупателей на рынок аренды – вероятно, что некоторые приезжающие в Москву на ПМЖ с намерением приобрести квартиру будут ждать дальнейшего снижения цен в сегменте продаж и пока предпочтут арендовать жилье».