Так как все мои инвестпроекты частично или полностью подвергались значительному переустройству, настало время поговорить о перепланировке.
Согласно моим представлениям (если не прав - спорьте) для того чтобы недвижимость могла считаться доходной (а не просто фиксацией и заморозкой активов) она изначально должна отвечать как минимум 2 условиям:
- каждый её квадратный метр должен приносить максимальную ренту
- эти квадратные метры должны находиться в востребованной локации.
Подробнее рассмотрим каждый из приоритетных пунктов.
МЫСЛЬ #1:
ПЛАНИРОВКА – ГЛАВНАЯ ХАРАКТЕРРИСТИКА для доходной недвижимости
Во главе угла любой инвестиционной концепции должна стоять функциональная планировка помещения. Любой застройщик и частный продавец назначают цену исходя из квадратуры объекта, а как она будет "работать" это уже не их проблема.
Данный аспект больше актуален для больших помещений, причём чем больше площадь, тем как правило, выше так называемый "коридорный коэффициент" и ниже эффективность единицы полезной площади.
Абсолютно не дают прибыли входные группы, лестницы, коридоры/ холлы, санузлы, тех. помещения. Исключение - торговый формат при возможности аренды для прилавков, островов и пр. нестационарных точек продаж. И если санузел - объективная необходимость, то остальные вспомогательные площади - балласт для рантье.
⛔Худший вариант - анфиладная концепция планировки, единственное для чего она более - менее может подойти – это магазин самообслуживания.
По моему убеждению, анфилады хороши исключительно в Эрмитаже и прочих дворцах, так как в таких помещениях коэффициент полезной площади очень низкий.
Только в прошлом году подыскивая несколько помещений для клиентов и 3 объекта для себя лично, столкнулся с десятками объектов, единственной целью постройки которых было воссоздание лабиринта Минотавра.
Особенно часто грешат этим объекты от ДГИ (Департамент городского имущества). К слову, я несколько раз участвовал в аукционах этой поистине волшебной организации.
Вообще, просмотрев сотни объектов которые продаёт город, возникает мысль что почти все нормальные варианты уже ушли раньше нужным людям или тем кто... эээ... умел убедительно просить. Либо все хорошее придерживают, пока не сольют весь шлак.
Незабываемый опыт сотрудничества с ДГИ просто обязывает меня поделиться своими впечатлениями, что я и собираюсь сделать даже не в одном, а в паре выпусков "мыслей вслух". Тщу себя надеждой что мысли будут полезны.
Продолжу.
Подобные провальные с инвестиционной точки зрения планировки сейчас часто встречаются. Чаще всего на цокольных и нежилых первых этажах многих серий типовых панелей (целиком вся линейка П-44, П-4). А вот новостройки МО (вернее, областные серии типа ГМС - 1) видятся более перспективными. Если кто в теме, поделитесь информацией.
Также ещё один сомнительный вариант при выборе инвестиционной площади - ⛔смежные комнаты или просто большое количество смежных площадей.
⛔Помещения без окон (кроме складских и производственных площадей) также вряд ли сдадутся по высокой цене.
РЕКОМЕНДАЦИИ при небольшом бюджете.
Если размер инвестиций которым Вы располагаете, не превышает стоимости среднестатистической московской квартиры, то лучшее что мне видится - это приобретение нежилого помещения в обычном жилом доме. По факту - стандартная (иногда не совсем) квартира, только в статусе нежилья. Идеальный вариант - с отдельным входом. Как вы, наверное, заметили, я люблю первые этажи.
Тут снова можете записать (я - автор изречения):
Первый этаж - лучший друг инвестора.
Это фактор в разы повышающий потенциал ренты. Для стрит ритейла в частности -это основополагающее правило.
Впрочем, для жилого здания правило первого этажа также является золотым.
По причине того что СНиПы и СанПиНы запрещают большинство трансформаций (возможностей по перепланировке) в и над жилыми помещениями. Есть лишь несколько исключений из правил. Ещё не так давно одним из самых прибыльных мероприятий был выкуп (и последующее переоборудование в торговые площади) квартир на первых этажах домов прямо у метро, ж/д станций, короче, везде где генерируется высокий пешеходный трафик.
После проведения данной манипуляции размер арендной платы за квартиру (вернее, бывшую квартиру) увеличивался от 5 до 10 раз! Игра стоила свеч.
Но в теперешних реалиях эта тема, на мой взгляд, практически закрыта ввиду законодательных и социальных изменений. Поезд ушёл, Карлсон улетел, хотя кажется, он обещал вернуться?
Кстати, можете поделиться историями об удачных изменениях статуса помещений. У меня самого есть планы по переводу 2 квартир купленных как 1 нежилое помещение, но пока не дошли руки и, в отсутствии острой необходимости, душит жаба.
Историю об этом проекте, который обошёлся мне в 11 млн рублей и давал чистыми 120 000 рублей ежемесячно (иными словами 13 % годовых) по стандартной долгосрочной арендной схеме я опишу в одном из следующих опусов.
Вообще, перепланировку с целью значительно увеличить отдачу от вложений, как отдельную объемную тему нужно будет обсудить поподробнее при случае.
МЫСЛЬ #2:
ЛОКАЦИЯ – ЕЩЕ 1 ОСНОВНОЙ КРИТЕРИЙ ВЫБОРА
Знаю обычную с виду квартиру, собственник которой на перевод в нежилой фонд и обустройство отдельного входа потратил около 16 000 000 рублей. Повтор: шестнадцать миллионов рублей и 2 года жизни, не на покупку помещения, а просто на изменения.
Но цель оправдывала траты, так как помещение находится в районе прилегающей к Тверской и вложения значительно повысили МАП и двукратное увеличение стоимости объекта (по крайней мере, до недавнего времени).
❗Для объектов торговли или услуг месторасположение – критически важное условие. Пешеходный, менее значимый транспортный трафик – камень преткновения для прибыльности торговой точки.
В Москве в самых оживленных проходных местах стоимость аренды 1 квадратного метра может доходить 200 (!) т. р. в месяц. На Арбате и прочих людных местах за клетушки 3 -4 кв.м. с окном на 1 линию под шаурму или кофе не стесняются просить по 600 -700 т. р. МАП.
Причем по статистике в среднем тариф на торговые площади даже снизился на 20 % (но не в проходных местах, там наоборот вырос), а на производственные и общепит так еще и увеличился.
В подтверждение и для наглядности привожу график с ресурса retail.ru. Не смог скопировать с других ресурсов.
Он не показывает 2022 г., но схема наглядно отражает структуру спроса и ситуацию по 3 последним годам: взлеты и падения из-за 3 форс-мажоров (Ко Вид, СВО, ЧМ).
С лета занят подбором небольших торговых точек – цены только подросли в ликвидных местах.
В неликвидных подешевели, я специально проверял на других ресурсах , таблицы не умею/не хочу переносить.
Помещения под кафе и рестораны тоже дорожают. И это на фоне просадки аренды офисов и жилья.
Осмысленное вложение в торговую недвижимость – один из лучших способов инвестиций.
Москва – огромный мегаполис и чтобы в нем перестала бурлить жизнь – апокалиптический сценарий.
Для справки: весной 2022 г. коммерческие (и приравненные к ним) площади в районе Тверской улицы, особенно на Патриарших прудах и поблизости, ценой продажи выше 1 000 000 (одного миллиона) рублей за 1 (один) квадратный метр и выше никого не удивляли. Не ориентирую вас на эти албанские цены, рентабельность премиального формата в сложные экономические периоды непроста. Недорогие объекты всегда легче сдать и продать, ориентирую на лоты до 20 млн. рублей.
Но пост был о перепланировке.
Моя мысль сводится к тому что перепланировка - это важная составляющая инвестпроекта, но имеет смысл лишь тогда когда позволяет изменить функционал помещения и, следовательно, увеличить его доходность. В малоперспективном помещении перепланировку хоть делай, хоть не делай - толку не будет. А кроме того, можно нажить неприятности с соседями и Жилинспекцией. А с ней шутки плохи.
Подводя итог вышесказанному – если есть желание и потребность иметь реально рентабельную недвижимость нужно вкладываться в коммерческие площади.
Неспециалисту без тщательного анализа не стоит делать резкие шаги, да и я сам не каждый объект рассматривал бы на скорую руку.
Надумали получать реальный доход от недвижимости, а не половину от годовой банковской ставки, выходите на связь, будем думать вместе.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber