Аналитики рынка подвели итоги 2022 года: главными событиями стало появление ипотеки со ставкой от 0,01% и реальные скидки до 15%, которые предлагали большинство девелоперов.
Согласно статистике аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», по итогам декабря предложение на первичном рынке в «старой» Москве насчитывало 33,81 тыс. лотов – за год экспозиция увеличилась на 24,7%. Средняя стоимость 1 кв. м составила 341,7 тыс. руб. против 329,3 тыс. руб. в декабре 2021 г. (за год «квадрат» подорожал на 3,8%).
В Новой Москве на продажу было выставлено 9,45 тыс. квартир: по сравнению с данными годичной давности их число выросло на 46,5%. Медианная цена квадратного метра зафиксировалась на уровне 230,9 тыс. руб., в декабре 2021 года – 213,5 тыс. руб. (+8,2%).
В новостройках Подмосковья покупателям были представлены 22,54 тыс. жилых объектов – это на 6,3% меньше, чем в декабре 2021 г. Среднестатистический «квадрат» стоил 171,2 тыс. руб. – за год он стал дороже на 11,7% (против 153,3 тыс. руб.).
«Рассматривая хронологию событий на московском рынке новостроек в 2022 г., можно назвать следующие основные тенденции. В январе и феврале спрос соответствовал значениям аналогичного периода 2021 г. В конце февраля ключевая ставка поднялась до 20%, и покупатели разделились на две категории. Представители первой уже имели одобрение банка по ипотеке, они поспешили оформить кредит в марте по старым ставкам. Другая категория – те, кто спасал свои деньги, вкладывая их в квадратные метры. Поэтому в марте был зафиксирован колоссальный всплеск спроса: +28% к январю, +30% к марту 2021 г.»
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Естественно, как всегда после всплеска, в апреле и мае произошло глубокое падение, ипотечное кредитование замерло. А поскольку ипотечные сделки на первичном рынке занимали около 70%, спрос и упал примерно на 70%. В июне ипотеку предлагали уже под 12% годовых – не помогло, затем под 9% – снова не помогло; но снижение ставки до 7% оживило рынок – на этом фоне количество обращений и заявок от потенциальных покупателей стало увеличиваться. Таким образом, в июне сегмент новостроек начал восстанавливаться, но, конечно, к значениям марта мы не подошли.
В сентябре нам удалось вплотную приблизиться к показателям спроса в начале года, но активность на рынке продлилась недолго – до объявления частичной мобилизации. В этот период опять стало все плохо – люди не понимали, что делать. И в октябре мы провалились до уровня мая. В ноябре спрос снова стал расти: по нашим данным, он был на 16% выше октябрьского, причем основной подъем пришелся на вторую половину месяца – после заявлений о возможной отмене льготной ипотеки.
Декабрь традиционно – период, когда стараются завершить намеченное, в том числе покупку недвижимости. Но в конце 2022 года даже те, кто планировал приобретение квартиры в новостройке на 2023 г., ускорились из-за изменения с 1 января 2023 г. ставки льготной ипотеки с 7% на 8%. На этом фоне спрос в декабре был на 23% выше, чем в ноябре. Тем не менее, по числу сделок декабрь 2022 г. на 21% проиграл декабрю 2021 г.
Один из главных трендов 2022 г. – введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками. Данный инструмент продаж вызвал неоднозначные реакции и мнения. Так, за время ее действия усилилась ориентированность покупателей не на цену объекта, а на доступность ежемесячного платежа по кредиту. Конечно, пользователь такой ипотеки не получал от застройщика скидку 20–30%, что равноценно увеличению цены на этот объект. Безусловно, опасения Центробанка верные, и в случае дефолта заемщика реализовать такое залоговое имущество будет проблематично, поскольку цена завышена.
Однако полностью отказаться от ипотеки, субсидируемой застройщиками, никто не хочет, поскольку это выгодно определенной категории покупателей. Несмотря на то, что ставка 0,1% отменена, девелоперы стали предлагать новые механизмы привлечения клиентов. Например, сегодня можно взять семейную ипотеку со ставкой 3%, можно встретить предложения с кухонной мебелью в подарок при оформлении сделки в определенный период. Также интересный вариант – ипотека без процентов первые пять лет, а с 6-го года ставка 8% или 6%, если это семейная ипотека.
С конца осени прошлого года декларируемая скидка доходила до 30%, а фактическая средняя скидка в 2022 г. составляла 15%. Дисконт предлагали 90% застройщиков, и он сбалансировал спрос и предложение – устраивал и продавцов, и покупателей. В дальнейшем ожидать существенного удешевления первичного жилья не приходится, поскольку себестоимость строительства не снижается.
Читайте также:
Панорама преткновения: почему 14% покупателей отказываются от квартир с большими окнами
Что ждет рынок недвижимости Москвы в 2023 году: 5 главных трендов
Автор: эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость»