В инвестиционно-строительном процессе на этапе инициации, возникновении инвестиционного замысла и последующего составления бизнес-плана проекта формулируется концепция и стратегия развития объекта недвижимости, включающая в себя создание объекта недвижимости, реконструкцию, расширение, техническое перевооружение или поддержание действующего производства.
Ведущий специалист отдела экономико-математического моделирования Кирилл Сюткин отмечает, что укрупненную номенклатуру доходов при оценке экономической эффективности градостроительных проектов регламентируют разработанные институтом «Методические рекомендации по оценке экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий». Номенклатура доходов может варьироваться в зависимости от цели и условий реализации проекта, но, согласно методическим рекомендациям, в общем случае включает в себя доходы от реализации или сдачи в аренду объектов недвижимости, а также доходы от производственной деятельности и оказания услуг.
Ключевыми факторами оценки стоимости реализации объектов недвижимости являются:
- тип и класс недвижимости;
- транспортная доступность;
- обеспеченность инфраструктурой;
- внешнеэкономическая среда и др.
Моделирование денежного потока при оценке стоимости реализации объектов недвижимости учитывает темпы ввода объектов и динамику продаж на разных этапах реализации.
Сдача объектов недвижимости в аренду включает в себя следующие ключевые факторы оценки:
- тип и класс недвижимости;
- транспортная доступность;
- наличие якорных арендаторов.
Моделирование денежного потока при оценке доходов от сдачи объектов в аренду учитывает востребованность площадей, функциональное наполнение и т.д.
Доходы от производственной деятельности и оказания услуг зависят от производственного потенциала и от востребованности товаров и услуг. Данные факторы составляют отраслевую стратегию развития территории, которая включает в себя: технико-экономические показатели производственной застройки, уровень занятости, объем отгруженной продукции, рентабельность, прибыль.
Моделирование денежного потока при оценке доходов от производственной деятельности и оказания услуг учитывает государственную промышленную политику и востребованность продукции.