💰 Стоимость квартиры — один из важнейших факторов в сделках с недвижимостью, который играет ключевую роль в принятии решений о покупке и продаже жилья. Сейчас (в условиях сложной экономической ситуации) особенно важно правильно анализировать рынок недвижимости и проверять, оптимальны ли цены на квартиру.
В данной статье расскажем, как риэлтору или собственнику быстро оценить жилье и узнать рыночную стоимость квартир, а также поговорим о последовательности Ваших действий для достижения отличного финансового результата при продаже или покупке собственности.
Кадастровая и рыночная стоимость.
Необходимо отметить, что существует кадастровая стоимость квартиры и рыночная. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется с 1 января 2020 года только гос. организациями (ГБУ). Именно, по этой оценке, фиксированной стоимости собственности (включая земельные участки) мы все платим налоги государству за нашу недвижимость.
Рыночная же стоимость квартиры не имеет точного ценника. Каждая квартира уникальна и именно знание рыночной стоимости недвижимости поможет ее продавцам выставить объективную цену и быстрее продать жилье с финансовой выгодой; а покупателям определиться с бюджетом, подобрать нужный вариант и, самое главное, грамотно торговаться с продавцом.
От чего же зависит цена на квартиру?
Цена на квартиру зависит от множества факторов, ее уникальных характеристик, (не менее 30), которые мы подробно рассматривали в предыдущих статьях. Это и местоположение дома в структуре города, его этажность, год строительства; планировочная организация квартиры, качество ремонта, состояние инженерных коммуникаций и др. При этом у каждой квартиры есть определенные характеристики, которые при поверхностном взгляде не видны – энергоэффективность, здоровье сберегающий потенциал, энергетика пространств. Особое влияние на цену недвижимости, на мой взгляд, оказывает также юридическая чистота сделки. Если документы мутные, то покупатели боятся подвоха и их юристы не рекомендуют связываться с этой недвижимостью, продаваемой даже по сниженной цене.
При этом не менее важна уникальная временная ситуация на рынке недвижимости, когда Вы продаете/покупаете собственность (падающий рынок или восходящий). Например, если специалисты определили цену квартиры сегодня, то чуть позже на падающем рынке в условиях экономического кризиса Вы сможете продать по заниженной цене, и, наоборот, в условиях возросшего спроса цена может измениться в большую сторону, и Вы будете жалеть о преждевременной продаже собственности. Очень важно также, кто продает (его профессиональные компетенции) и как продает (уникальная методика продаж недвижимости, умение отстаивать свою точку зрения на характеристики квартиры, определяющие ее цену)
В этой связи, у рыночной недвижимости нет точной цены, а есть только ценовой коридор. Как же его определить? Давайте для этого рассмотрим последовательность Ваших действий для его определения.
Последовательность действий
1. Определить ценовой коридор. Сделать это можно абсолютно БЕСПЛАТНО на онлайн на сайте Домклик. Для этого необходимо ввести адрес квартиры, указать количество комнат и примерную площадь квартиры. Остальное Домклик сделает сам за пару секунд. Алгоритм сайта рассчитает стоимость квартиры, опираясь на реальные сделки купли-продажи и с учетом более 40 характеристик. При этом учитываются данные о самом доме, годе его строительства и ремонта, районе, инфраструктуре, и, что крайне важно, актуальная информация о ситуации на рынке недвижимости в конкретном городе.
Указанные на сайте цены на квартиры отличаются в меньшую сторону от цен, которые мы видим при рекламе недвижимости на других электронных площадках – Авито, ЦИАН, Яндекс недвижимость и др. Поэтому указанные сайтом Домклик цены на недвижимость нельзя выставлять покупателям; это просто понимание, ориентиры на цены в реальном формате на рынке недвижимости. Это также отличный инструмент для риэлтора, чтобы показать собственнику квартиры реальную ситуацию, если он выставляет необоснованно завышенную цену на продажу недвижимости.
2. Необходимо изучить по объявлениям не менее, чем на 2-х электронных площадках, наиболее популярных в Вашем городе, ценовой потолок на аналогичные квартиры в данном районе города. Не редко информация на одном сайте значительно дополняется другим. Это касается не только количества квартир, но и их стоимости, т. к. собственники и риэлторы постоянно вносят коррективы в ценовую политику.
3. Посетить эти квартиры, объясняя продавцам Ваш приход наличием у Вас покупателей этой недвижимости и составить для себя ценовой потолок (с учетом возможных скидок), который будет отличаться на 10-15% от рекламных объявлений.
4. Сравнить конкурентные преимущества Вашей квартиры для перспективных покупателей и 2-х, 3-х самых лучших, а также наихудшей из рассмотренных (если Ваша собственность убитая). Как это правильно сделать мы подробно рассмотрели в 6 выпуске для данной группы в ВК.
5. Определить, какие минимальные инвестиции (или их отсутствие) в кратчайшее время (1-2 недели) при предпродажной подготовке (см. выпуск 7 в ВК) могут создать наибольшую визуальную (иррациональную) ценность в глазах покупателей.
6. Назначить ценовой потолок на Вашу квартиру (с учетом предпродажной подготовки) с верхней его границей выше на 15-20% по сравнению со средней ценой аналогичной недвижимости в данном районе города и средней ценой в нижней границе ценового потолка в данной уникальной временной ситуации.
При восходящем рынке (при увеличении спроса) начните с самой высокой цены, постепенно (не более 2-5 %) снижая цену на Вашу собственность и наоборот, при падающем рынке (при уменьшении спроса) начните выставлять на продажу нижнюю границу этого потолка, постепенно повышая в рекламных объявлениях рыночную стоимость недвижимости (через 2-3 недели).
Итог:
Рассмотренный подход и последовательность действий риэлтора гарантированно обеспечит достойную цену на Вашу недвижимость и предотвратит ценовые ошибки, которые совершаются на эмоциях, при бессистемном подходе.