В предыдущей публикации я обещал раскрыть интригу по поводу загадочной истории дома на Трофимова, 16 - выполняю.
Мучительный выбор объекта для инвестиции – что может быть хуже?? Ставки были слишком высоки – на тот момент все было поставлено на кон.
Я описываю страдания молодого Вертера в поиске ответа на извечный вопрос "что делать?", потому что каждому своему клиенту настоятельно не рекомендую покупать объекты находящиеся менее 3х лет в последней собственности (пресловутый срок исковой давности, хотя и он не панацея при худшем сценарии).
В случае же с Трофимова, 16 на первый взгляд все выглядело именно как худший сценарий.
Смакую детали: в течение 2013 года здание (все 150 квартир) сменило 4 (четырех) собственников! Типа дочка ЗиЛ - ООО - опять ООО - господин N. (купивший здание вроде как в ипотеку).
Интересная для меня деталь - господин N. приезжал на ДКП на номерах 911, догадайтесь какой марки и модели в топовой комплектации (моя кристальная зависть).
Как упоминал в предыдущем паблике, все начинающие инвесторы и прочие инвесторы-лузеры обязаны взять за образец, точнее, за идеал тот рост стоимости актива, какой продемонстрировал инвестпроект Трофимова, 16 в кратчайшие сроки.
Именитые инвесторы типа Уоррена Баффета и Илона, прости Господи, Маска, нервно курили бы в сторонке, узнай они о подобной ликвидности за несколько месяцев. Пауза...
В 100+ (сто с лишним раз, это не опечатка) увеличилась стоимость здания. И все это абсолютно законно и легально, у каждого покупателя квартиры были копии описанных ДКП (у меня точно). Занавес.
Как тебе такое, Илон Маск?
Ну вы поняли, к чему нужно стремиться😜.
Рисковал ли я, вложившись в объект на условиях, которые обычно считаю нежелательными? По мнению страховых компаний, в которых пытался получить титульное страхование сделки, "да", только услышав про участие 2 юр. лиц в цепочке.
С другой стороны, у меня было 150 товарищей по возможному несчастью, которые радостно разбирали квартиры, особенно с видом на Нагатинский затон.
Нечасто встречающаяся башня. По моему, только на Обручева можно увидеть их компактное скопление в количестве 5 штук.
Со стороны бухты
С улицы
Забегая вперёд, скажу что следующие 5 личных покупок недвижимого имущества, в 4 случаях содержали некоторые элементы нерекомендуемых условий в той или иной степени. Постепенно выдам на гора и эти этапы в моей микроинвестиционной деятельности и некоторые лайфхаки, которые получил опытным путём.
В пилотных публикациях о своем первом инвестпроекте 2014 г. - трансформация 2 однокомнатных квартир в 4 студии под проект посуточной аренды по адресу: г. Москва, ул. Трофимова, д. 16, естественно, на первом этаже .
Сам дом (серия 1МГ-601) и детали покупки сильно отличались от стандартных, повторяться не буду, вот ссылка на предыдущую публикацию.
Бюджет проекта:
- 2 исходные квартиры обошлись в 10, 05 млн.
- оплата работ 400 т. р.
- стройматериалы 350 т. р.
- обстановка и бытовая техника 100+т.р. (мало, т. к. часть мебели была своя - подробности ниже)
Ремонтные работы одновременно велись почти во всех квартирах, т. к. обитаемых квартир на тот момент ещё не было , а если и были - то проблемы новоиспеченных собственников и уж тем более рабочих не волновали. Это было несомненным плюсом, потому что "нельзя шуметь в определённые часы и выходные" существенно замедляет процесс ремонта и сдачу объекта, а для рантье и инвестора закон "время - деньги" никто не отменял.
Один из бонусов первого этажа при ремонте - процесс доставки стройматериалов быстрее и дешевле: не нужно ждать лифт. При одновременном проведении ремонта в 150 квартирах это реально серьёзная проблема, а когда он ещё и постоянно ломается из-за пофигизма грузчиков уроженцев бывших братских республик - это катастрофа.
Благо здание "высотной" серии, соответственно, оборудован внутридомовой пожарной лестницей, поэтому проблема решалась, но уже дороже.
У меня есть планы по выпуску цикла статей по рейтингу серий типовых домов для личного проживания, где обязательно опишу основные плюсы и минусы большинства серийных зданий в Москве.
Выбор именно этого дома для инвестирования был основан на его удачной конструкции и улучшенных потребительских характеристиках по сравнению с большинством "панелей" тех годов постройки.
Рассмотрим характеристики здания 1МГ-601 имеющие практическое значение для выбора доходной недвижимости:
✅ каркасник - т. е. большой шаг перекрытий (кажется, 3,6 м) что в моих квартирах исключало несущую стену между комнатой и кухней - необходимое условие для перепланировки. Да здравствует Гипсобетон 8 см - друг "нарезателя" студий!
✅ наружные стены толщиной и 30± см (это не холодная хруща) -хорошая теплоизоляция
✅) межэтажные ЖБ перекрытия не пустотелые - неплохая звукоизоляция
✅ межквартирные стены тоже из ЖБ, а не шлака и палок - улучшает отношения с соседями (критично для посуточной аренды)
✅ отдельные блоки на этаже по несколько квартир - ощущение приватности
✅ просторный презентабельный холл с дорого выглядящей отделкой, большой площадью остекления и консьержем - статусность на фоне типовых домов
Почему я так подробно останавливаюсь на, казалось бы, второстепенных деталях?
Потому что в инвестиционной стратегии как бы не важен был фактор соотношения размера инвестиций к доходности, огромное значение имеет товарный вид объекта. Особенно в моем конкретном случае, т. к. целевое назначение этих студий - краткосрочная аренда. И некоторого рода экономия на отделке и обстановке студий смягчалась ощущением общей презентабельности , которая от меня вложений не требовала (это сладкое слово - халява!)
Подведем итоги: выбор инвестиционного объекта под обьемную перепланировку (в частности, организацию дополнительных "мокрых точек ") - сложный комплекс "оперативно-розыскных мероприятий" где настоятельно рекомендую учитывать много факторов.
МЫСЛЬ #1:
✅ помещение в принципе не должно нарушать СанПиНы, т. е. под реконструируемым объектом не должно быть жилых помещений (нежилые можно, и тут 1:0 в пользу апартаментных комплексов)
✅ конструктивные особенности здания и инженерно- технических систем, особенно водоснабжение и канализация. Частично решается применением "сололифт" и их аналогов, но может создать проблемы, если повесить на 1 стояк 3 и больше насосов. Промышленные агрегаты и грамотный проект в профессиональном исполнении также решают проблему, но задорого.
Некоторый опыт по организации дополнительных санузлов/ мокрых точек в количестве 30+ штук обязывает предупредить: экономить можно на чем угодно, только не на сантехнике. Впрочем, это применимо к любому ремонту. Вообще, обустройство дополнительных санузлов и кухонных зон - большая и очень ответственная тема и тянет на отдельный пост.
МЫСЛЬ #2:
лучше вообще не использовать насосы - измельчители и строить систему с естественным сливом. Дорого, долго, съедает до 30 см высоты помещений, но надёжно. Есть 1 объект в котором планировал это реализовать, но нехватку: денег, времени и желания компенсировал изменением концепции помещения " и не прогадал! “, а если и прогадал, то незначительно.
Использование сололифта имеет ряд узких (в прямом смысле) мест:
✅шум (критично при спуске воды из наполненной ванны).
Однажды из-за жалоб соседей (опять таки- качество многих панельных домов) пришлось заменить сололифт на другой, более тихий агрегат.
Изделия Грюндфос (лидеры рынка) надёжны, но шумноваты. Есть и менее шумная техника. Мой опыт эксплуатации сих девайсов насчитывает 7 лет и 9 единиц. Первые экземпляры покупал за 25 - 28 т. р. Последний в 2022 г. за 38 т. р. – это типа дёшево.
❌Технические проблемы:
❗ основная головная боль - засор, случался раз 10 (1,5 - 2,5 т. р. разово) , 2 насоса сгорели, 1 кап ремонт (70 % от цены нового).
Категорически нельзя бросать в унитаз ничего кроме туалетной бумаги. Чаще всего насос "вставал" из-за синтетических влажных салфеток. Также мастера присылали фото костей, косточек, монет.
❗ риск залива - если насос не работает, нельзя пользоваться водой/санузлом от слова совсем
❗ нет электричества - нельзя сливать воду/унитаз.
Это издержки бизнеса: на посуточных квартирах арендаторы очень часто сменяются, просто забывают про особенности эксплуатации, плюс такие клиенты нередко относятся к чужому имуществу без пиетета.
Но это уже совсем другая история.. со слов Леонида Каневского из Знатоков. О ведении проекта посуточная аренда в последующих выпусках канала.
Обращайтесь за консультациями, пишите - звоните, выносите на обозрение собственные мысли и ситуации.
Буду рад сотрудничеству с Вами и Вашей недвижимостью. 89268160000 Тарас.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber