Какие причины побуждают нас переезжать, менять одну квартиру на другую? Выселение хозяевами учитывать не будем.
Утверждение: рыба ищет где глубже, а человек где лучше никогда не теряет актуальности. Тем более это мой знак Зодиака.
Помимо практических мотивов по улучшению жизни, появился также и чисто эмоциональный. Несколько лет поработав с большим количеством элитного жилья и сравнивая их со своими родными пенатами, сравнение шло явно не в их пользу.
Старая квартира перестала удовлетворять как эстетически, так и в бытовом смысле. Несмотря на то что ЖСК был построен лишь 16 лет назад из качественного кирпича по индивидуальному проекту, жить там уже не хотелось.
А хотелось квадратуру более 100 метров, 2ой санузел, причём просторный, огороженную территорию, подземный паркинг и высокие потолки - 3 метра минимум - все то что было представлено в современных ЖК уровня бизнес класса и выше.
Моя инвестиционная стратегия, хоть и дебютная, была кристально чиста и логична. Я хотел жить хорошо и за недорого (возьмите на заметку, дарю как бизнес-идею). Что я сделал для выполнения этого благородного плана?
Поздней осенью 2013 г. я принял решение выставить красногорскую квартиру на продажу. На общем фоне предложений она не терялась: метраж выше среднего, индивидуальный проект в кирпиче, ЖСК, не самое плохое расположение - "середина" города, т. к. где в Красногорске "центр" мне неясно до сих пор. Из минусов: вблизи ЛЭП, хоть и не мощная, железка в прямой видимости и слышимости.
Выставил я квартиру за 11 млн. рублей, что составляло около 130 000 руб. за кв. м., разумом понимая что цена, мягко говоря, выше рынка. Но как риелтор я это хотя бы осознавал. А вот подавляющее большинство собственников, увы, нечасто адекватно оценивают стоимость своих хором. Ведь эмоционально, если сам живёшь в квартире, ты с ней сросся, она - твоя неделимая часть, и вообще родная и самая лучшая на свете, ты ж её холил, ремонтировал и лелеял (в подавляющем большинстве случаев).
Исключения в данной ситуации бывают лишь в моменты ажиотажного спроса, в остальные дни, коих большинство, для закрытия сделки требуется идти на понижение цены. В общем, количество просмотров ожидаемо росло со постепенным снижением цены.
В первых числах февраля, пока основным составом мы отдыхали на Пхукете, старший сын получил задаток (да, без доверенности, но я же Профи).
Сошлись с покупателем на 8,2 млн. что составило 100 000 р. за кв. м., иными словами, я продал квартиру с дисконтом более 25% от первоначальной цены.
Это подтверждает факт что нужно объективнее, читай, критичнее смотреть на рыночную ситуацию. И при продаже руководствоваться не голой цифрой и принципом "продам за определённое количество денежных знаков и не уступлю ни рубля", а той целью которую Вы преследуете, для чего Вам нужны деньги от продажи. Потому что курс рубля и, соответственно, уровень инфляции в нашей динамичной стране понятие эфемерное.
Поясню: в моменте принятия аванса вечнозеленый доллар оценивался в 33 рубля. После регистрации ДКП в середине марта деревянный стоил уже то ли 37, то ли 38 рублей. Не помню точно, волатильность была вызвана периодом турбулентности в связи со сменой власти в жовто-блакитной. Но не буду о политике, давайте о приятном.
Публикую для сравнения фото свой старой квартиры и той которую снял используя свою схему:
Видите разницу? Она огромна, и обошлась с помощью несложных манипуляций и несопоставимой разницы вложений.
Найдите 1000 отличий между старой и новой квартирами.
Фото , какими они должны быть для рекламной кампании объекта недвижимости
Смотрите на контрасте фото квартиры где жил и той, в которую переехал на Щуке путем грамотной инвестиции менее (внимание) 3 млн. рублей. Почувствуйте разницу! Да, фото последней квартиры было сделано профессиональной камерой и по всем правилам за несколько месяцев перед продажей в период моего проживания в ней.
Продажа заняла 6 месяцев. Собственник, из опасений что я могу саботировать продажу, параллельно привлек еще 1 риелтора, но тот дискредитировал себя, обещая покупателям придуманную им же скидку.
Я же четко следовал всем пожеланиям Продавца, как работаю всегда. Простой звонок подставного покупателя от хозяина расставил все по местам.
МЫСЛЬ:
распространенная ошибка собственника:
привлекая к работе с квартирой нескольких агентов Вы получаете не ускорение заключения сделки, а лишь создание конкуренции между несколькими риелторами, что ожидаемо ведет к ценовому демпингу. И это очень серьезная ошибка - Вы теряете цену продажи/аренды.
Работайте с 1 риелтором, которому можете доверять на основании рекомендаций или его подтвержденной компетентности.
Квартира, которую я снимал 3,5 года была продана с моим сопровождением за 43,5 млн. рублей с машиноместом в подземном паркинге дома. Видит Бог, если бы не продажа , то жил бы в ней еще не один год. Район, место, и по совокупности сам ЖК меня полностью устраивали
Отмечу, я основательно подготовил квартиру к съемке, выбрал солнечный день и время - хозяева обалдели, типа «классная у нас квартира».
Но новое место обитания все равно ни в какое сравнение не шло с моей старой квартирой.
Еще раз внимательно посмотрите, сравните фото и подумайте. Возможно, Вы захотите сделать так же и сможете кардинально изменить условия своей жизни. Я подскажу как.
МЫСЛЬ #1:
не допускайте некачественную съемку. Даже бюджетный объект должен выгодно выделяться в рекламе на фоне конкурентов. Важно чувство меры: есть спецы делающие фото с фиш ай в студии 15 кв.м.
ВАЖНО: если Ваш риелтор пришел на квартиру без профессиональной камеры - очень сильно подумайте, а профессионал ли он? Если делает фото на телефон – гоните в шею. Я не позволял себе подобное даже в те годы.
Я преследовал сразу несколько ЦЕЛЕЙ:
- поднять уровень места проживания и качества жизни в целом сразу на несколько ступеней
- обрести московскую прописку (для перевода ребёнка в московскую спец. школу и повышения уровня соц. услуг)
- увеличить доходность и капитализацию недвижимости
Если заметили, на 1 место я поставил комфорт, а доходность на последнее, что поделать - врождённый гедонизм, что ли. Смог себе позволить только после 40 немного расслабиться, а иначе зачем вся эта суета?
В теории можно было, запустив в работу 4 студии, не тратить большую часть на съёмное жилье, а дополнительно откладывать 50 т. р. ежемесячно, но...
МЫСЛЬ #2: филосовски
нужно иметь деньги для жизни, а не иметь свою жизнь для денег.
Доход от любых инвестиций должен приносить дивиденды в виде радостей жизни, хорошего настроения, ощущения что жизнь удалась.
Правильно сделанные инвестиции, в нашем случае - в квадратные метры, могут и должны работать на Вас и следующие поколения. И просто обязаны делать Вашу жизнь лучше.
Надеюсь и даже уверен, что подробный разбор конкретных примеров из моей личной инвестиционной стратегии и разностороннего профессионального опыта поможет Вам зарабатывать намного больше на теперешней и будущей недвижимости, да и просто изменит Вашу жизнь в лучшую сторону. Неважно, с Божьей помощью или моей. Если секретарь Бога с Ним не соединяет, звоните мне 8 (926) 816 0000. У Вас получится, иначе зачем я тут стараюсь? 😊
МЫСЛЬ #3:
если нет чётких планов по инвестированию, лучше фиксироваться в валюте. Хотя нет правил без исключений, ведь мы живём в динамичных условиях и те кто зафиксировался в марте 2022 по 90, а то и по 120 рублей за доллар (знаю несколько человек) были немного расстроены в июле 2022, при реальном курсе продажи по 58 ... Сейчас они немного ободрились. Се ля ви!
Это лишний раз подтверждает тот факт, что имея грамотную стратегию на срок 4-5 лет правильно вложенный рубль в доходную недвижимость отыгрывает валютный отскок и фиксирует прибыль в рублях размере 40-60 %. Позже рассмотрим пару примеров.
Инвестиции в зарубежную недвижимость?
МЫСЛЬ #4:
После продажи единственного на тот момент жилья за 230 000 долларов, я изо всех сил отгонял крамольные мысли о покупке апартаментов, а то и кондо в Таиланде или Испании. В этих странах реально хотелось бы жить (поочерёдно) из-за климата. Но как профессионал я понимал что идея как красива так и утопична одновременно.
Мысли вслух - локдаун лишь подтвердил правило, что покупка жилья за границей оправдана лишь в 2 случаях:
- когда вы живёте там сами большую часть года или сдаёте на круглогодичной основе с прибылью от 5% годовых с учётом всех затрат
- когда сумма, потраченная на эту недвижимость для Вас совершенно не критична, и могла быть тупо проиграна в казино, потрачена на сумочки в ЦУМе, штрафы ГИБДД, не важно, ключевое слово "тупо".
ФИНАНСЫ ПОЮТ РОМАНСЫ
В процессе оформления сделки я потерял на удешевлении рубля относительно доллара, но по ситуации сумел "отыграть" у продавца 1,5 месяца бесплатного проживания в ставшей уже его квартире. Не каждый раз такого можно добиться, но для себя в тот раз и для своих клиентов я стараюсь выторговать подобный бонус, если это необходимо.
Что мне дали эти 1,5 месяца? Очень много:
1) если бы я сдавал эту квартиру в аренду то чистыми получил бы 50 000 р. за месяц, следовательно, я отбил 75 000 р. По факту, в мае я снял квартиру с арендной платой 120 000 р. в месяц, т. е. с натяжкой можно рапортовать о том что я сэкономил 180 000 р.
Это первое в моей жизни съемное жилье. О ЖК от ДОНстрой на Василевского, 13 корпус 3, где я провел счастливые 3,5 года обязательно расскажу.
2) У меня было время найти и сделать правильный выбор из нескольких сотен казалось бы схожих вариантов. Я отработал несколько рабочих версий, и в результате остановился на объекте с оптимальным соотношением локация/цена за кв. м., как мне это виделось. Похвалю себя: эта концепция работает до сих пор. Большинство объектов недвижимости, которыми я владел и владею, как и описываемый, выбиваются из общего ряда.
В итоге я купил (ну как купил - пришлось оформить на жену) 2 однушки площадью около 27 кв. м. каждая, естественно, на 1ом этаже башни 1МГ - 601 (одна из модификаций) на Автозаводской (почти) по улице Трофимова, д. 16.
Об этом не самом стандартном здании и моих 2 первых инвестиционных квартирах будут отдельные статьи "с чудесными картинками", как говорил Буратино.
Теперь серьёзно, МЫСЛИ ВСЛУХ:
КАКОЙ ОБЪЕКТ ИСКАТЬ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ?
Успешный инвестиционный объект всегда должен определяться несколькими ключевыми показателями:
1) ПОТЕНЦИАЛ
2) ЦЕНА ниже рынка
3) ЛОКАЦИЯ
4) Соотношение ЦЕНА/ ЛОКАЦИЯ.
ВСЕ. Если соблюдены эти 4 пункта - значит, хорошие сапоги, надо брать. Абсолютно не критично сколько стоит объект, 1 миллион или 100, если он будет давать больше 10% годовых - он инвестиционно привлекательный объект, если 20% - то "чертовски привлекательный" , как говорил герой Андрея Миронова.
Каждый из вышеуказанных 4 пунктов заслуживает особого внимания и будет рассмотрен по отдельности в последующих постах на моем канале. Подписывайтесь, ставьте лайки, делайте запросы на консультацию, пишите комментарии (бить не надо, агента - инвестора может обидеть каждый 😬), делитесь своими достижениями - будем мериться🤐.
КАК НАЙТИ ОБЪЕКТ? Алгоритм поиска?
Тут внимание, МЫСЛИ:
Максимальную доходность дают объекты которые выделяются из общей массы, потому что:
1) Подавляющее большинство Покупателей, даже если часть из них возомнила себя Инвесторами, мыслят стандартно и, следовательно, ищут среднестатистические объекты, на которые большой спрос и, соответственно, завышенная цена. Это закон рынка, причём любого.
- Одна из главных целей инвестиции - купить максимально дешево, цель - всегда ниже рынка.
Даже 5% дисконта на доходный объект уже имеют смысл этого начинания,
10 - 15% - успех,
20 - 30% - это победа,
50% - уровень Бог. В проекции 10 лет результат оправдает вложения в разы.
2) Обыватели не любят объекты где потребуются дополнительные вложения, перепланировка, изменение концепции помещения. Их часто пугает эффект незаконченности, необходимость принимать нестандартные решения.
3) Знание конъюнктуры всего спектра доходной недвижимости: Покупателей на офисную (самый сложный формат), коммерческую, производственно-складскую площадь в сотню раз меньше, и там - только Инвесторы. Несколько успешных примеров я приведу в следующих публикациях.
Подписывайтесь на канал, читайте что пишу я, пишите сами , обсудим.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber