Долго копался по графикам цен квадратных метров. Когда долго в чём-то ковыряешься - всегда что-то наковыряешь. Наковырял.
За последние 32 года цены на недвижимость уже трижды нарисовали один и тот же паттерн. Сейчас рисуется в 4й раз.
Вот вариант самого популярного среди недвигарей графика цен квадрата в Москве:
На этом графике видны общеизвестные волны с пиками 2008 и 2014. Сюда не вошёл пик 2022 (картинка старая) и пик 1996го. Вот вам график с пиком 1996, правда - в баксах. Но по тогдашней инфляции рисовать что-то в рублях было бессмысленно:
Везде одно и то же: резкий рост около 2х лет, затем относительно быстрое падение в течении полутора-пары лет, после чего медленное снижение и стагнация (по биржевому - "боковик").
Несколько выпадает из этого правила динамика цены квадрата в Москве в период 2008-2011, но это чисто "рукотворная" флуктуация - в то время ЦБРФ более года удерживал ключевую ставку 10%, что собственно, и вызвало большое и продолжительное падение цены квадрата. Как только ЦБ начал нормализовать ставку -цена быстро пошла вверх. Однако, до 2013 так и не восстановилась.
Вот ещё парочка графиков:
Видно, во 1х, что в провинции движение цены точно такое же, как и в Первопрестольной; во 2х, после пика 2014 цена так и не восстановилась до 2019.
Наиболее глубокая точка снижения (биржевое - "лой") после пика 1996 была через 4 года в 2000, после пика 2014 - тоже через 4 года, в 2018.
Резонно предположить, что имеет место стандартный паттерн реагирования цены квадратного метра в ответ на финансовый кризис:
1. предварительный быстрый рост, около 2х лет.
2. пик, совпадающий с дном и катастрофой на бирже или сразу после него.
3. относительно быстрое падение цены в течении 1-2 лет после пика
4. стагнация, с нижней точкой через 4 года после пика.
5. до сначала следующего цикла (см пункт 1.) цена до уровня пика так и не восстанавливается.
6. последние 2 цикла (2008-2014 и 2014-2020-2022) продолжались 6-8 лет, что соответствует наблюдаемым в экономике циклам Жюгляра.
MREDC показывает пик цены в мае 2022. Причем, немного зная теханализ, можно предположить, что коррекция цены закончится уже в 2023, вероятно - летом, около 250Крупь/квадрат.
А что далее? А далее унылый боковик/стагнация с нижней точкой примерно в 2026г.
Выводы.
Если вы купили в 2022 - терпите, ждите восстановления цены еще лет 6-7.
Если купили хотя бы в 2020-2021 - можно и продать, но много не заработаете. Скорее всего - просто останетесь при своих.
Сейчас наступает время не покупок, и не продаж, а для обмена. Если вам надо поменять свой объект из одного города в другой - то как раз сейчас вы можете МЕЕЕДЛЕННО, СПОООКОЙНО продать, а потом МЕЕЕДЛЕНННО, СПОКООООЙНО купить, Цена от вас никуда не уйдёт, вы не останетесь с кучей резаной бумаги (любого цвета) на руках и без любимых квадратов.
Если вы продадите в этом году, то время пару лет будет даже немного работать на вас - цена будет медленно снижаться, пока вы будете держать на руках резаную бумагу. Вопрос только - в чём держать деньги примерно до 2025-2027, но это уже отдельная тема.
Время покупок начнётся не ранее 2025.
Оптимальное время - лето 2026го: вероятно "дно" будет именно в это время. После чего цена квадрата начнёт медленно расти до 2028.
Есть иное мнение: Сергей Смирнов считает, что надо ориентироваться на момент наибольшего сближения Марса и Венеры, ой, наименьшей разницы между размеров арендных платежей и помесячных ипотечных платежей. Он сообщил, что в бетоноцикле 2016-2022 наибольшее сужение спреда отмечалось в 2018г, то есть в текущем цикле такое должно случиться в 2025-2026м. Возможно и так, а я продолжаю придерживаться прежнего мнения.
Ещё можно ориентироваться на процент по ипотеке, в бетоноцикле 2016-2022 он был наименьшим в 2018м. В текущем бетоноцикле он ожидается в 2024м.
Астрологический прогноз указывает, что звёзды будут благоволить Обретающим Жильё в период 2025-2027гг.
Опасности
Слишком высокая инфляция снизит предложение и поднимет спрос, и удержит, таким образом, цену квадрата от снижения. А при очень высокой инфляции может повториться ситуация 1990х гг, когда бумажные деньги таяли прямо в руках. Маловероятно, но возможно.
Внутриполитические события, запланированные на 2024 - тоже очень даже могут повлиять.
Вс написанное является безответственной фантазией автора и инвестиционной рекомендацией быть никак не может.
Профита, дорогие товарищи!