Понятие сервитута уже давно не является чем-то пугающим даже для людей, далеких от юриспруденции. Установление права ограниченного пользования касается прежде всего земельных участков и связано обычно с ситуациями, когда проход или проезд к вашей собственности невозможен кроме как по участку соседа. Конечно, собственнику земли чаще всего не нравится, что кто-то покушается на его право свободного использования принадлежащего ему имущества, но межевание порой проводится такими причудливыми способами, что у владельцев не остается никакого иного выхода, кроме как требовать установления сервитута.
Но иногда случаются и совершенно уникальные истории…
Так наш клиент обратился со своей проблемой: больше 15 лет назад им был приобретен участок в Московской области, созданный из размежеванной земли, ранее принадлежавшей одному собственнику, который нарезал ее на части и распродал нескольким лицам. Себе он оставил узкую полосу, которая использовалась для проезда ко всем проданным участкам. По прошествии пятнадцати лет продавец внезапно закрыл проезд и затребовал от покупателей плату за пользование этим самым кусочком дороги, причем сумма только разового платежа в десятки раз превышала кадастровую стоимость всего участка. Помимо этого, в требованиях была и ежегодная оплата проезда, которая также была далека от рыночной и адекватной.
Собственники, несущие убытки от перекрытого проезда, начали обращаться в различные инстанции, и в итоге дело оказалось в судах: в суде общей юрисдикции и арбитраже. Была проведена экспертиза, на основании которой и подготовлены исковые заявления.
Особенностью дел об установлении сервитута является предмет доказывания. Недостаточно просто определить цену за пользование чужой собственностью, необходимо обосновать безальтернативность такого решения: что нет иной возможности осуществить проезд к принадлежащему вам земельному участку, а если даже имеется теоретическая возможность проложить новую дорогу, то стоимость ее строительства превысит разумные пределы.
Суд общей юрисдикции назначил свою экспертизу, а арбитражный суд в отсутствие возражений ответчика удовлетворился имеющейся, причем нам пришлось настаивать на опросе специалиста, составившего заключение, чтобы исключить возможные возражения на этапе обжалования. В итоге арбитражным судом Московской области было вынесено решение об установлении сервитута. Промежуточный итог – победа!
Однако, пока шел процесс, ответчик избрал свою тактику противодействия законным требованиям. Внезапно земельный участок, вокруг которого шел спор, оказался переоформлен на физическое лицо, и дело оказывалось вне компетенции арбитража. Нам удалось сохранить производство, указав, что новый собственник является индивидуальным предпринимателем, а земля с разрешенным использованием под производство не может быть использована в личных целях, не связанных с предпринимательством. Но уже после вынесения решения открылся новый факт: земля снова была переоформлена, очевидно на брата предпринимателя, который такого статуса уже не имеет. И на этом основании сторона ответчика подала апелляционную жалобу.
Выбирая стратегию защиты в апелляции, наши специалисты исходили из следующего…
В российском праве с недавнего времени было оговорено правило эстоппеля – потери стороной в споре права ссылаться на определенные обстоятельства, если таковые являются следствием злоупотребления правом. До этого принцип добросовестности был оговорен в статье 10 Гражданского кодекса, но теперь это понятие было расширено, и суды стали активно его применять. Процессуальный эстоппель является мощным оружием против действий, направленных на воспрепятствование правосудию. В отзыве на апелляционную жалобу мы указали, что неоднократное переоформление права собственности на земельный участок было осуществлено с единственной целью – затянуть рассмотрение спора, по возможности превратить его в бесконечную гонку со сменой ответчиков, а еще лучше – постоянно передавать землю то юридическому лицу, то физическому, направляя дело кочевать между арбитражем и судом общей юрисдикции. При применении правила эстоппеля также важно доказать, что стороне, противодействующей правосудию, на самом деле достоверно известно и о самом деле, и о его обстоятельствах. Так в нашем случае мы приводим факты родственных связей между учредителем первоначального собственника и последующими владельцами участка, а также подтверждаем факт переговоров именно с изначальным бенефициаром как до принятия иска к производству, так и после вынесения решения, опровергая доводы ответчика о том, что ему было неизвестно о судебном процессе.
Рассмотрение спора в апелляции состоится уже в ближайшее время, фактически мы сейчас участвуем в наработке судебной практики по ситуациям, в которой противоположная сторона препятствует разбирательству, тасуя «надлежащих» ответчиков для затягивания спора. Однако проблема существует, и Верховный Суд в том числе должен сказать свое слово, защитив добросовестных соискателей правосудия от подобных действий.
Больше полезных материалов о практике BLCONS GROUP в блоге на сайте.