Декабрь 2022 года стал месяцем сверхвысокой активности на рынке офисной недвижимости Москвы – в этом месяце заключены сделки по покупке и аренде общей площадью не менее 300 000 кв. метров. Основная причина столь высокой активности – реализация значительного объема отложенного спроса, который связан с запросами на релокацию, повышением качества площадей, а также с истечением действующих договоров аренды. Многие компании, откладывавшие переезды, хотят закрыть этот вопрос до конца года, сообщает компания Remain, подводящая итоги года на рынке столичных офисов.
Несмотря на то, что декабрь традиционно является «горячим» месяцем на рынке офисов, в 2022 году эта закономерность проявилась гораздо сильнее. «В предыдущие годы сделки в IV квартале закрывались пропорционально, а сейчас мы видим перенос сделок на декабрь. Многие игроки стремятся успеть закрыть транзакции до Нового года», – отмечает Дмитрий Клапша, генеральный директор компании.
Значимым источником спроса также становятся проекты релокации компаний, связанных с процессами Management buyout (MBO) или перехода прав к другим собственникам. При этом ряд игроков сокращает штат сотрудников и переезжает в офисы меньшие по площади, но более высокого класса с более престижной локацией.
На рынке также присутствуют кейсы, когда текущий менеджмент стремится быстрее подписать договор аренды в преддверии смены структуры собственников, чтобы оставить право выбора офиса за собой. Кроме того, наблюдается стремление крупного российского бизнеса переехать в премиальные офисы с отделкой и меблировкой с существенным дисконтом. Пока рынок знает лишь единицы подобных кейсов, но уже очевидно, что данный фактор станет одним из ключевых источников спроса в 2023 году.
Другой тренд 2022 года – переезд глобальных компаний, занимавших большие площади в БЦ класса A, в компактные офисы на 2-5 сотрудников. Расходы этих игроков рынка на аренду сократились на 70-90% и местами даже на 99%, посчитали аналитики. Вопреки ожиданиям бизнес стремится остаться на российском рынке и сохранить юридическое лицо.
В 2021 году западные компании суммарно занимали в бизнес-центрах Москвы около 950 тыс. кв. метров. По первоначальным экспертным оценкам, основанным на заявлениях глобального бизнеса, большая часть этих офисных площадей могла освободиться в течение полутора лет. Но на текущий момент на рынке наблюдаются две тенденции. Во-первых, многие компании не спешат с уходом, остаются в прежних офисах либо сдают их в субаренду. Во-вторых, игроки, которые вышли из арендных отношений, решили вместо полного закрытия российских юридических лиц арендовать небольшие помещения или несколько рабочих мест в сервисных офисах, поменяв, к примеру, 1000 кв. метров на 10 кв. метров.
Такие сделки проходят на условиях строгой конфиденциальности. В основном иностранный бизнес переезжает в сервисные офисы и коворкинги, в которых есть возможность на гибких условиях арендовать отдельный кабинет или несколько рабочих мест. На рынке уже есть ряд примеров, когда компании, ранее арендовавшие площади под 200-300 человек, приняли решение разместиться в сервисных офисах на несколько человек, при этом располагая возможностью использовать инфраструктуру объекта и при необходимости арендовать дополнительные рабочие места или площади. В итоге компании, которые планировали уйти с российского рынка, переехали в гибкие офисы.
«Ситуацию можно охарактеризовать фразой «уйти, но остаться». Большинство международных игроков не закрывают бизнес. Они возвращаются к истокам, временам, когда они начинали свой путь с компактных офисов. Компании ожидают изменения конъюнктуры рынка, и тогда они смогут вновь быстро развиться. У нас даже есть примеры, когда гибкий офис арендовали для одного человека. Мы ожидаем, что эта тенденция получит продолжение в 2023 году», – комментирует Дмитрий Клапша.
Эксперты прогнозируют заключение крупных сделок объемом 10-50 тыс. кв. метров в 2023 году. Если не в первом полугодии, то с очень высокой вероятностью во втором полугодии последует целый ряд таких сделок.
В этом году на рынке были лишь единичные примеры крупных сделок. Так, ГК «Риотэкс» приобрела у Банка непрофильных активов «Траст» бизнес-центр площадью 30 тыс. кв. м по адресу: ул. Обручева, 52 строение 3.