2022 год действительно получился сложным. За один год мы получили два внешних политических фактора, которые сильно повлияли практически на все сферы жизни, в том числе и на рынок новостроек.
Что имеем на конец года
Четвертый квартал в целом получился лучше, чем наши изначальные прогнозы. Но если смотреть по классам жилья, то спрос сейчас неравномерный. Доля комфорт-класса растет, при этом бизнес-класс и премиальная недвижимость существенно упали. Причины достаточно очевидны: снижение реальных доходов населения, отъезд из России большого количества целевых покупателей и общая нестабильность.
Также в пределах комфорт-класса мы наблюдаем постепенное сокращение площади покупки (по Московскому региону уже 47 М2 при 53 м² три года назад), минимальные первоначальные взносы и параллельное увеличение срока ипотеки (24 года вместо 20 в прошлом году).
Итого в целом уровень продаж в штуках выше прогнозов, которые мы строили в сентябре, но средний чек покупки сокращается существенно.
Что произошло с ценами
По ценам несколько тенденций второго полугодия. Во-первых, существенного снижения цены нет и не прогнозируем на следующий год. В зависимости от классов, о чем писали выше, реальная цена квадратного метра подросла в Московской области Новой Москве. При этом, немного снизилась в старых границах Москвы.
Серьезные скидки можно получить при покупке без привлечения субсидированной ипотеки. Думаю, что такой подход останется и в следующем году. Во-вторых, впервые за последние годы у нас средняя стоимость метра в новостройке дороже, чем на вторичке. Причины в основном в большой доле субсидированной ипотеки, со ставками от 0,1%. С учетом сокращения таких программ в следующем году будет интересно наблюдать за динамикой.
Из положительных моментов для продаж следующего года можно отметить решение о продлении льготной ипотеки, причем сразу до лета 2024 года, а также давно назревшие изменения в семейной ипотеке. Надеюсь, что это принесет небольшую стабильность спроса.
Также сейчас на рынке присутствует наибольшее количество объектов в продаже. Если сравнивать с весенними показателями, то вместо 27 тысяч сейчас в системе только по Московскому региону 54 тысячи объектов. Естественно все это дает возможность выбора.
Главный итог года
Основным итогом года для меня является очевидная трансформация от рынка продавца к рынку покупателя. Есть возможность выбирать, получать интересные предложения. С точки зрения партнерского канала также все нормально, застройщики заинтересованы в подготовленных клиентах. Думаю, что средняя комиссия и доля агентских продаж в следующем году также будет расти.
В принципе основной урок, который все мы должны вынести — нужно быть настоящими профессионалами для своих клиентов и уметь оперативно перестроиться на востребованные типы жилья, новые для себя города.
И, конечно, в преддверии НГ хочу пожелать нам всем спокойствия и уверенности в своих силах.
Андрей Гарифуллин, заместитель коммерческого директора Нмаркет.ПРО