Несколько рекордов на рынке новостроек от московских риелторов. Все эти рекорды, надо сказать, неоднозначные и хорошего для первичного рынка ничего не сулят. О какой устойчивости рынка говорят агенты, по итогам, не совсем понятно.
1
Первый и один из самых значимых – рекордное падение спроса впервые за 7 лет, с 2015 года.
В среднем спрос упал на 16%, больше всего пострадали премиум, бизнес и делюкс – класс, минус 21, 37 и 60%. Покупают только массовые новостройки, да и те, в основном в ипотеку. Что также записали в достижения
2
В ипотеку сегодня продают 81%, этот рекорд без аналогов, исторический.
Доля ипотечных сделок непосредственно на рынке новостроек увеличилась с 60% в ноябре 2021 года до 81%.
Средний московский чек – 7,3 млн., сроком на 23 года.
Средний размер ставки по таким кредитам говорит о том, что основная заслуга этого рекорда принадлежит ипотеке от застройщиков со сверхнизкими ставками. Составляет она – 3,45% годовых.
Сюда можно добавить информацию, которой поделился крупнейший банк страны. Там за год снизился средний размер первоначального взноса.
Было – 30%, стало – 25%. Доля кредитов со взносом в 15-20% выросла с 24% до 65%, то есть, большинство ипотечных займов.
Это явление кстати, в нынешней ситуации, небезопасное. Спрос у нас падает, дисконты от застройщиков достигают 30%, цена держится из последних сил, да и то, в основном искусственно - за счёт завышения при выдаче тех же кредитов от застройщиков, где лот прирастает 20-30% к цене.
Выходит, что банкиры уже очень близко к тому пределу, когда реализация залога может занимать длительный срок и не позволит покрыть задолженность.
3
К этим рекордам, в довесок, ещё один – рост объёма предложения.
Тоже максимум и тоже исторический. По ДДУ, за текущий год, Москва продала 66 тыс. лотов, объём предложения в ноябре составил 69 тыс., то есть более чем годовой запас.
Это больше чем в прошлом году на 51%. Коснулось всех сегментов, предложения достаточно тем у кого нет денег и тем кто увозит их сегодня в Эмираты.
4
Следующий – прекращение роста объёма квартир с отделкой.
Раньше рос, теперь на месте. Что говорит о том, что такие объекты вымываются с рынка, на их место постепенно придут лоты без отделки.
То есть, покупаем в ипотеку с минимальным первоначальным взносом, денег то нет, дополнительно попадаем на ремонт.
В целом во всех сегментах доля квартир и апартаментов без отделки в уходящем году либо не изменилась, либо выросла в зависимости от сегмента.
Это ещё не всё «веселье»
5
Ещё один рекорд, вроде как и не рекорд, а уже тенденция, причём тоже негативная.
Средняя площадь квартир продолжает снижаться.
В Московских новостройках сохранилась тенденция к уменьшению квартир. Так, в целом по рынку средняя площадь квартиры снизилась с 58,8 кв. м в ноябре 2021 года до 54,3 кв. м в ноябре 2022 года (то есть на 4,5 квадратных метра или на 8%).
Доля студий-маломерок и однушек растёт, хотя спросом они пользуются всё меньше.
6
Ну и последнее.
При всём при этом, цены, по мнению агентов, продолжают расти. Немного, ниже инфляции, но, растут.
Несмотря снижение спроса, цены на новостройки Москвы в 2022 году продолжают расти. В целом по рынку средняя стоимость квадратного метра в ноябре достигла 418 тыс. руб., что на 7% больше, чем в ноябре 2021 года.
В массовом сегменте цены выросли значительнее. В ноябре 2022 года квадратный метр в таких жилых комплексах продавался по 310 тыс. руб., тогда как год назад – по 259 тыс. руб., то есть на 20% дороже.
Новостройки бизнес-класса подорожали в среднем на 11% до 425 тыс., премиум-класса – на 5% (до 585 тыс.), элит- и делюкс – на 19% (до 1,7 млн.)
Не будем углубляться и рассуждать о 30% скидках, разницей цен в прайсах и ценах сделок, влиянии ипотеки от застройщиков на цены и т.п. Пусть будет так.
Что в сухом остатке?
По итогу мы имеем: Падающий спрос, растущий объём предложения, снижение качества (имея ввиду рост лотов без отделки), снижение площади и при этом цепляющиеся за ипотеку под 0,1%, которую ЦБ скорее всего ограничит с нового года, как за соломинку, цены, которые растут, очевидно, только в меню.
Очень весело! Особенно весело становиться, когда читаешь выводы агентов по этому поводу
В целом рынок новостроек Москвы продемонстрировал высокую устойчивость к чрезвычайно трудным и беспрецедентным испытаниям 2022 года.
Застройщики проявили гибкость в формировании цен, программ рассрочки и совместных с банками ипотечных предложений.
В совокупности это помогло сохранить в целом спрос на высоком уровне
Неужели там всерьёз полагают, что это можно назвать устойчивостью?
Я думал устойчивость это когда рынок мало зависит от внешних факторов и способен справляться своими силами. Но, когда цены и кое-какие продажи буквально выкарабкиваются со дна за счёт крайних мер, да и те не за свой счёт, какая же это устойчивость…?
Достаточно только слегка дунуть, спугнув льготные программы, и вся эта псевдоустойчивая конструкция полетит в тартарары, вместе с бетоном и ценами на него.
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!
Источник - advis.ru