В течение года рынок новостроек Московского региона не раз сталкивался с различными вызовами. К концу года над отраслью нависла новая угроза: возможная отмена льготной ипотеки. Сейчас этот фактор стимулирует рост спроса, однако отсутствие господдержки в 2023 году может сильно ударить по сегменту «первички».

Предложение

Согласно статистике аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», предложение на первичном рынке в «старой» Москве насчитывает 32,66 тыс. объектов. Лидерами по числу экспонируемых лотов являются ЗАО (20,3% в общем объеме), ЮАО (15,2%) и ЮВАО (12,4%) – совокупно они образуют 47,9%.

В Новой Москве на продажу выставлены 9,73 тыс. квартир: 96,5% из них находятся в Новомосковском округе, 3,5% – в Троицком АО.

На рынке новостроек Подмосковья можно выбирать из 22,05 тыс. квартир. Половина предложения сосредоточена в Ленинском, Одинцовском и Люберецком городских округах – в общем объеме они занимают 20%, 15% и 15% соответственно.

Относительно изменений объема экспозиции аналитики подсчитали:

в старых границах Москвы +1,95% за месяц, +25,9% за год;
в ТиНАО +4% за месяц, +51,6% за год;
в Московской области +3,2 за месяц, –7,9% за год.

Средняя стоимость первичного предложения в старой Москве по итогам ноября составляет 340,5 тыс. руб. за квадратный метр, месяц назад она находилась на отметке 339 тыс. руб. (+0,4% за месяц), год назад – 325,4 тыс. руб. (+4,6%).

В Новой Москве медианная цена 1 кв. м в ноябре зафиксировалась на уровне 230,5 тыс. руб.; в октябре она была чуть выше – 321,2 тыс. руб. (–0,3% за месяц); в ноябре 2021 г. – 209 тыс. руб. (+10,3% за год).

В Подмосковье среднестатистический «квадрат» стоит 171 тыс. руб. – за месяц он подорожал на 0,3% (против 170,5 тыс. руб. в октябре), за год на 14,4% (против 149,6 тыс. руб. в ноябре 2021 г.).

Спрос

По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в ноябре спрос на квартиры в новостройках увеличился на 16% по сравнению со значениями октября: основной подъем специалисты компании фиксируют во второй половине месяца и связывают его с известиями о предстоящей в 2023 г. отмене ипотеки с господдержкой (по ставке 7%), а также с появлением кредитов с околонулевой процентной ставкой, субсидируемой застройщиками. Пока есть возможность взять жилищный заем на прежних условиях, нужно поторопиться, рассуждают те, кто планировал сделать покупку в следующем году.

Специалисты «ИНКОМ-Недвижимость» проанализировали состав покупателей жилья в новостройках Москвы. Сегодня спрос на 57% формируют мужчины; 62% всех клиентов состоят в браке и 49% имеют детей; средний возраст обращающихся в компанию – 40 лет.

«В течение нескольких последних лет наиболее активными покупателями на первичном рынке жилья в Москве были представители поколения Y (30-35 лет): они занимали 60% в общем составе и преимущественно делали приобретения на ипотечные средства. В конце сентября их доля сократилась до 5-7% – можно сказать, они просто ушли с рынка, что повлекло за собой падение спроса на 50%. Однако уже во второй половине октября спрос постепенно начал восстанавливаться, и многие клиенты сейчас покупают первичные квартиры на деньги от продажи вторичных, а ипотеку берут для доплаты. В этом смысле 2022 год можно назвать переломным для рынка жилья»

Валерий Кочетков, директор управления новостроек «ИНКОМ-Недвижимость»

«Весьма значимым событием также считаю внедрение субсидированной застройщиками ипотеки с околонулевыми ставками – за время ее действия покупатели привыкли ориентироваться не на цену лота, которая завышена, а на ежемесячный платеж по кредиту. Тем не менее, для определенной категории граждан это единственная возможность приобрести собственную жилплощадь при посильной финансовой нагрузке в виде выплат ипотеки. Все игроки рынка едины во мнении, что обеспокоенность ЦБ РФ чрезмерная: девелоперы совместно с банками обратились к регулятору и в Минстрой с компромиссным предложением о введении единого минимального размера субсидированной ипотеки от застройщика», – комментирует эксперт.

Прогноз

В отношении программы господдержки ипотеки специалисты «ИНКОМ-Недвижимость» заявляют: в случае ее полного закрытия сегмент новостроек ждет падение спроса на 80%, и для адаптации к новым условиям рынку потребуется не менее трех месяцев, однако к прежним показателям уровень спроса вернуться не сможет.

Если же Центробанк все-таки предложит любые другие варианты кредитования с господдержкой, провал спроса будет менее глубоким – на 30-40%, и адаптация произойдет уже к концу февраля.

«Стрессовый сценарий с полным завершением государственной поддержки льготной ипотеки под 7% считаю маловероятным, поскольку в таком случае будет большой разрыв в наполняемости эскроу-счетов из-за снижения продаж. Это, в свою очередь, повлечет за собой удорожание проектного финансирования, что не укладывается в первоначальную финансовую модель проектов. Ситуация может привести к череде банкротств застройщиков и, следовательно, к тому, что стройки повиснут непрофильным активом у банков.

Другой фактор не в пользу закрытия программы господдержки льготной ипотеки под 7% на новостройки: рыночные ставки повысятся до 10,5-11%, что спровоцирует переход клиентов на вторичный рынок», – резюмирует Валерий Кочетков.

Льготная ипотека стала основным драйвером рынка новостроек в 2022 году

Автор: эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость»