Когда хочется поскорее переехать в новый дом, легко поддаться красивым рендерам и заманчивым описаниям жилых комплексов. Даже если по внешним критериям всё идеально – квартира в удобной локации и по привлекательной цене – стоит разведать, как обстоят дела у застройщика. Может, на самом деле он на грани банкротства, и не в силах достроить проект. Или он постоянно экономит на отделочных материалах, и недовольные клиенты обрывают телефон отдела качества. Не хочется проверять эти вещи на собственном опыте.
Поэтому в этой статье мы узнаем, как правильно проверить застройщика и новостройку, и где искать нужные документы. Бонусом рассмотрим топ-10 московских девелоперов, которые уже зарекомендовали себя на рынке недвижимости.
Проверяем застройщика
Для начала убедимся, что компания работает официально, и у неё есть разрешение на строительство недвижимости. Также найдём бухгалтерский отчёт и посмотрим, не имеем ли мы дело с потенциальным банкротом.
Ищем общую информацию
Это первый этап знакомства с девелопером. Даже если компания на слуху, не помешает проверить её учредительные документы. Возьмём информацию из интернета.
Что проверяем:
- свидетельство о регистрации юрлица;
- устав организации;
- свидетельство о постановке на налоговый учёт;
Обычно девелоперы выкладывают документы на свой сайт, но, если их там нет, потенциальный покупатель вправе запросить копии.
Кроме документов можно почитать статьи в СМИ – на новостных порталах или в источниках региональных властей. Если с застройщиком были проблемы в прошлом, журналисты обязательно рассказывали об этом.
Оцениваем сайт застройщика
Красивый лендинг не гарантирует стопроцентную честность, но по наполненности сайта можно сделать вывод о том, заботится ли компания о своей репутации.
На что обратить внимание:
- какие проекты готовы, а какие ещё строятся; с какими подрядчиками сотрудничает девелопер;
- какие награды получила компания;
- онлайн-трансляция, фотографии или новости об этапах строительства;
- актуальные контакты организации – адрес офиса, ИНН, ОГРН, юридический адрес, номер телефона и электронная почта.
Анализируем финансовое положение застройщика
Девелопер строит дом на деньги, полученные от предыдущих проектов или от банка. Перед тем, как одобрить кредит, банк тщательно проверяет клиента, его документы и платёжеспособность. Поэтому, чем крупнее и известнее кредитная организация, тем больше доверия к девелоперу. Проверить, какие банки финансируют строительство, можно на сайте Единого реестра застройщиков.
Открытый бухгалтерский отчёт – дополнительная проверка финансового положения компании. Информация лежит в открытом доступе на сайте ФНС России.
Важные показатели:
- динамика чистой прибыли за несколько лет – стоит взять на заметку, если цифры ушли в минус;
- выручка за отчётный период;
- размер дебиторской задолженности – это сумма долгов, которые поставщики, клиенты и контрагенты должны организации;
- размер основных средств компании;
- чистые активы – деньги, которые получат кредиторы, если организация обанкротится или закроется.
Если застройщик подаёт отчёт каждый год и не скрывает даже плохие показатели – он чист и открыт перед своими партнёрами и клиентами, и заслуживает доверия.
Изучаем отзывы о застройщике
Их оставляют в соцсетях, онлайн-картах, на форумах и сайтах-агрегаторах недвижимости. Но это не самый надёжный способ получить объективное мнение: некоторые девелоперы намеренно проплачивают положительные отзывы, а их конкуренты – негативные. Сложно отличить заказные комментарии от постов, написанных настоящими клиентами.
На практике, чтобы составить непредвзятое мнение, лучше съездить на готовый объект лично. И предварительно почитать официальные заявления застройщика. Например, на территории жилого комплекса N обещали построить детский сад и школу.
Если реальность не совпала с ожиданиями, лучше задать вопрос девелоперу напрямую.
Проверяем новостройку
Теперь обратимся к проекту – убедимся, что строительство идёт по плану, и застройщик оформил необходимые документы. И заодно посмотрим, как выглядит правильно составленный ДДУ.
Ищем разрешение на строительство и проектную декларацию
Оба документа находятся на сайте застройщика или портале наш.дом.рф.
Разрешение на строительство выдаёт администрация города, а проектную декларацию девелопер составляет сам. В документах прописаны: дата выдачи разрешения, сроки строительства, точный адрес дома, финансовые риски и подрядчики. Если фактический срок сдачи комплекса или его характеристики не совпадают с данными в документе, стоит попросить застройщика прокомментировать ситуацию. Это относится и к постоянным обновлениям в проектной декларации.
Проверяем договор страхования
Чтобы защитить новостройку от собственного банкротства, пожара или других форс-мажорных ситуаций, девелопер страхует строительство объекта. Страховая компания должна быть из аккредитованного списка Центробанка. Договор страхования стоит изучить прежде, чем подписывать ДДУ.
Изучаем договор долевого участия (ДДУ)
ДДУ – соглашение между девелопером и человеком, который покупает квартиру в строящемся доме, – дольщиком. Подписывая договор, клиент «закрепляет» за собой помещение и застройщик не сможет его продать кому-то ещё. Документ обязательно регистрируют в Росреестре. Реквизиты регистрации ДДУ есть в выписке из ЕГРН – её можно заказать на сайте Федеральной кадастровой палаты.
Какие пункты должны быть в ДДУ:
- адрес дома и кадастровый номер участка;
- дата сдачи новостройки;
- стоимость объекта;
- планировка квартиры;
- паспортные данные дольщика;
- реквизиты застройщика.
ДДУ гарантирует, что после сдачи дома покупатель получит именно ту квартиру, которая описана в договоре. Также договор защищает права дольщиков, если строительство заморозят, девелопер станет банкротом или задержит сдачу проекта.
Смотрим реализованные проекты застройщика
Чтобы проверить, насколько качественно девелопер выполняет свою работу, можно съездить на готовые объекты. Как и с отзывами, лучше составить собственное непредвзятое мнение, а не ориентироваться на отзывы с форумов.
Для начала нужно свериться с основными характеристиками: похож ли готовый дом на изображения с рендеров, есть ли обещанная детская площадка или площадь с фонтаном у входа. Если внешне всё хорошо, можно поговорить с местными жителями и узнать их мнение о качестве отделки, работе УК и других бытовых вещах. Допустим, застройщик обещал качественную шумоизоляцию в каждой квартире, а соседи слышат шум телевизора, лай питомцев или плач маленьких детей.
Сверяемся по онлайн-трансляции и фотографиям со стройки
Добросовестный застройщик регулярно публикует фотоотчёты этапов строительства: от котлована до возведения готового дома. Некоторые компании размещают камеры на объекте, чтобы вы могли вживую понаблюдать за строительством дома.
Если по фотографиям внешние изменения неочевидны, например, дом уже пару месяцев на уровне стилобата, лучше сразу позвонить в отдел качества девелопера. Также и с трансляцией: если на объекте ничего не происходит, не видно строителей или их совсем немного – позвонить или написать на горячую линию.
Специалисты рекомендуют смотреть трансляцию в разное время суток и дольше 5 минут – вместо реального видео плохой застройщик мог вставить зацикленную картинку.
10 проверенных московских девелоперов
Выбор застройщика – сложный и ответственный момент, поэтому мы составили небольшой список компаний с проверенной репутацией. Все учредительные документы, финансовые отчёты и договоры девелоперов можно проверить самостоятельно на их сайтах или в сети.
Vesper
Инвестиционная компания, которая создаёт проекты делюкс-класса с 2012 года. Специализируется на клубных домах и подбирает для них самые престижные локации столицы – Хамовники, Патриаршие, Никольская, Пречистенка. Кроме разработки новостроек, Vesper занимается реновацией старого фонда и объектов культурного наследия. Например, проект Cloud Nine – отреставрированное здание типографии начала XX века.
К своим комплексам девелопер привлекает международные архитектурные бюро: создателей интерьеров частных домов в Западном Голливуде, станций лондонского метро и европейских общественных пространств.
Объекты Vesper – лауреаты российских и международных конкурсов. Brodsky – финалист World Architecture Festival и победитель премии «Лучший реализованный проект». «Современник» на Чистых Прудах – призёр The Architecture MasterPrize, а Cloud Nine получил награду мэра Москвы.
MR Group
Девелопер коммерческой и жилой недвижимости премиум- и бизнес-класса. Работает на российском рынке с 2003 года и за это время реализовал больше 50 проектов. По данным Единого ресурса застройщиков входит в топ лучших компаний РФ.
MR Group оказывает полный спектр услуг – от подбора площадки под объект недвижимости до строительства и дальнейшей эксплуатации. Помимо комплексов, создаёт социальную инфраструктуру: спортивные и детские площадки.
Сотрудничает с известными российскими и иностранными дизайнерами: бюро Олега Клодта, Sundukovy Sisters и Jaime Beriestain Studio. У всех есть опыт в создании интерьеров для резиденций и отелей мирового класса.
MR Group – лауреат и победитель российских премий Urban Awards, CRE Federal Awards, RREF Awards и Move Reality Awards.
KR Properties
Девелопер с 20-летним стажем на рынке столичной недвижимости. Разрабатывает городские проекты с вниманием и уважением к архитектурному наследию Москвы. Одно из основных направлений компании – реконструкция и реновация промышленных кластеров.
KR Properties строит жилые комплексы, офисы, торговые помещения и склады. В их увесистом портфолио – деловой квартал «Красная Роза», клубные дома RozaRossa и «Кузнецкий мост 12».
В 2021 году проекты компании стали победителями премий ArendatorAwards, TITAN Property Awards и International Property Awards.
Интеко
Один из ведущих российских девелоперов на рынке недвижимости с 2001 года. Разрабатывает жилые кварталы, клубные дома и социальные проекты: школы, детские сады, университетские корпуса.
Занимает 3 место по выручке среди элитных застройщиков России по данным журнала Forbes. Входит в топ-10 девелоперов Москвы по объёмам продаж.
В портфеле Интеко около 80 реализованных проектов. В Москве среди них выделяются комплексы «Ильинка 3/8» и «Садовые кварталы», Balchug Residence и Balchug Viewpoint.
Проекты компании отмечены премиями правительства Москвы, Urban Awards и ReMovie Awards.
Level Group
Девелопер, который работает в категориях премиум-, бизнес- и комфорт-класса с 2016 года. Разрабатывает комфортные жилые комплексы со всей внутренней инфраструктурой. Строит не только в проверенных районах города, но и осваивает перспективные локации – бывшие промзоны, порты и заброшенные набережные.
Компания плотно сотрудничает с архитектурным бюро SPEECH, которое участвовало в создании множества комплексов центра Москвы.
Level входит в топ-5 застройщиков Москвы с высоким рейтингом надёжности. На данный момент в портфеле компании 12 проектов. Самые знаковые: «Level Мичуринский», «Level Кутузовский», «Саввинская 17» и «Саввинская 27».
Группа «Эталон»
Одна из старейших в России корпораций в сфере недвижимости и девелопмента, основана в 1987 году. Реализует проекты комфорт-, премиум- и бизнес-класса в 59 городах России.
От других девелоперов «Эталон» отличает собственные парки строительной техники, заводы по изготовлению отделочных материалов и подрядные организации. Благодаря этому, комплексы сдают быстро, без потери качества и с готовой социальной инфраструктурой.
В Москве у корпорации 28 реализованных проектов. Уже сейчас можно купить квартиры в комплексах Shagal, Voxhall, «Серебряный фонтан» и «Крылья».
За годы работы «Эталон» удостоился множества наград российских и международных премий – Urban Awards, FIABCI, RREF Awards, «Золотой знак».
Hutton Development
Компания занимается строительством недвижимости премиум- и бизнес-класса с 2016 года. Разрабатывает запоминающиеся объекты в лучших традициях современной европейской архитектуры.
Деятельность Hutton сконцентрирована не только на строительстве. Девелопер хочет создать в своих проектах комфортную и творческую атмосферу. Например, в квартале Lunar внедрят технологию «звукового пейзажа», которая поможет резидентам расслабиться и повысить свою продуктивность. А в клубных домах Mitte и Lumin общественные пространства превратятся в галерею современного искусства.
Пока в портфолио компании 6 проектов – бизнес-кварталы и клубные дома.
ГК «Пионер»
C 2001 года девелопер занимается жилой и коммерческой застройкой в Москве и Санкт-Петербурге. Проектируя комплексы, компания оценивает не только коммерческий потенциал участка, но и перспективы развития района целиком. «Пионер» хочет не только воплотить желания клиентов, но и предвосхитить их ожидания.
Сейчас в портфеле девелопера 30 проектов. Среди них – сеть апарт-отелей YE’S, смарт-кварталы комфорт-класса LIFE, здание международной частной школы Brookes School и клубный дом делюкс-класса OPUS.
После окончания строительства «Пионер» продолжает работать с клиентами через УК Pioneer Service. Она помогает согласовать перепланировку, застраховать недвижимость, провести сервисные работы и заказать клининг.
«Пионер» 17 раз становился победителем или лауреатом премии Urban Awards, 4 раза был отмечен на RREF Awards и 6 раз на Proestate Awards.
Sminex
Девелоперская компания, которая строит яркие проекты с нестандартной архитектурой и узнаваемым обликом с 2007 года. Sminex уделяет много внимания визуальному облику жилых комплексов: стильным фасадам, зелёным дворам и комфортным общественным пространствам.
В реализованных и строящихся проектах всё продумано до мелочей: от планировки квартир до фильтров очистки воды. Компания заботится не только о комфорте взрослых резидентов, но и их детей – на территориях установлены безопасные игровые площадки. Элитный уровень сервиса обеспечивает Служба комфорта, которая следит за исправностью техники и чистотой внутри дома.
На данный момент Sminex воплотила 16 проектов. Среди них клубный дом «Чистые пруды», жилые комплексы «Достижение» и «Лаврушинский».
Проекты компании побеждали или были номинированы на премиях «Золотой знак», Urban Awards, «Лучший реализованный проект в области строительства», MUF Community Awards и AD Design Award.
ФСК
Девелопер с 2005 года проектирует и строит жилую и коммерческую недвижимость. Входит в десятку надёжных застройщиков России по версии Forbes и «РБК».
В структуру «ФСК» входят собственные подрядчики, заводы по изготовлению бетонных смесей и стекла, и даже оператор связи. Это позволяет компании в короткие сроки проектировать и строить объекты разного уровня сложности. Среди них 6 новостроек бизнес-класса: Sydney City, «Режиссёр» и «Рихард».
На сайте девелопера представлен обширный список наград: Urban Awards, European Property Awards, WOW Awards и другие.
Заключение
Теперь, когда вы знаете всё о девелоперах, мы предлагаем перейти на главную страницу сайта и ознакомиться с актуальными предложениями на рынке элитных новостроек Москвы. В списке вы найдёте варианты от проверенных застройщиков – наши специалисты помогут подобрать подходящий комплекс. Позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01, напишите в WhatsApp или Telegram – и вам ответят в течение 10 минут.
