Для примерного понимания сегодняшних продаж недвижимости - цифры по одной, недавно закрывшейся сделке.
Время экспозиции:
- 4 месяца. В июле начали продавать, в ноябре продали.
Изменение цены от начальной:
примерно 11%.
Начальная цена в рекламе была средней по рынку. Диапазон цен на конкурентов - от +1,5 миллионов, до минус миллион.
Количество потенциальных покупателей:
- 4 (это именно те, кто предлагал вменяемый торг и нормальные условия покупки).
Причем где-то посередине срока продажи был покупатель, который предлагал цену, за которую в итоге и продали. Но тогда мы с ним на цене и условиях не сошлись.
Что повлияло на срок продажи и на стоимость квартиры?
1. Объект - бывший долгострой, соседние корпуса которого - всё еще долгострой. Некоторые - скорее всего и не достроятся.
Когда покупатель идет по тёмным мрачным проездам, мимо недостроенных домов с чернеющими проемами, иногда затянутыми строительной сеткой - впечатление так себе.
2. Квартира без отделки. Сейчас это многих напрягает, люди боятся и возросшей (и растущей) стоимости ремонта и тому, что на это потребуется неопределенное количество времени.
3. После начала продажи в рекламу вывалился еще некоторый объем предложения, причем часть из них были дешевле уже не на миллион, на почти на два. И даже они провисели в рекламе больше полутора месяцев.
Естественно, когда среди множества продающихся вроде бы одинаковых квартир без отделки есть что-то дешевле - покупатели смотрят туда.
3.5. Да, наша квартира была самой лучшей по расположению и видам из окна. Но когда одновременно в рекламе больше сотни подобных квартир - до таких особенностей нужно еще дойти.
Продали, кстати тем, кто это как раз ценил и искал.
4. В рекламе появлялось всё больше предложения, по мере того, как в остальных корпусах долгостроя появлялась определенность с сроками сдачи.
На настоящее время - примерно 100 квартир с примерно одинаковыми характеристиками.
5. Учитывая растущий объем предложения, цены в локации постепенно двигались вниз. И мы корректировали свою оценку.
6. Один из несколько обидных моментов - был реальный покупатель в середине сентября. Который отвалился после 20-го. И да, тут был ощутимый провал по звонкам примерно на 2-3 недели.
P.S. Что можно и нужно учитывать.
Я уже писал про цену зависания - это сейчас учитывать надо обязательно.
Особенно, если ваша квартира ничем не выделяется, а наоборот - одна из сотни в локации.
Оценка квартиры предельно важна. И выставлять в рекламу нужно в нижней половине от средней оценки. Не по средней и, тем более, не по чуть выше среднего.
P.P.S. Как я писал раньше, пока глобального провала по ценам не вижу. В реальности недвижимость продавалась, продается и будет продаваться.
Нет никаких минус 50%, минус 30% и т.д.
Предложение при первом телефонном звонке в виде торга в 10 и более процентов всё еще воспринимается как хамство.
Материал из Блога ВИШНИ.
Жду ваших комментариев :)