Вишняков Сергей. Недвижимость: живая и мёртвая

Этой публикацией начинаю серию рассказов про локации Калининградской области. Естественно, с точки зрения покупки там недвижимости. Для чего, почему и для кого. Начнём, пожалуй с посёлка Янтарный, Калининградская область. Что всплывает в памяти, когда мы говорим про Янтарный? Что можно там посмотреть? 1. Огромный красивый песчаный пляж Янтарного. Причём имеющий две важные особенности. а) Первый в России пляж, получивший Голубой флаг (международная награда, которая отмечает, что вода отвечает стандартам качества и пригодна для безопасного купания)...

Ну то, что это условный пробник эксперта - это я неоднократно писал. Кому-то консультация нужна, чтобы разобраться в том, в чём самостоятельно разобраться не получается. Например? Ну например: 🍒 решить, как из нескольких вариантов достаточно разной недвижимости, выбрать один. Квартиры могут быть в разных локациях, в одной есть балкон, в другой нет, в третьей площадь побольше, четвертая вроде бы инвестиционно привлекательнее...; 🍒 решить, что финансово оправдано, оставить сдающуюся студию в Москве, участок на юге, строящуюся однушку в Подмосковье с прицелом на перепродажу...

Нередко сталкиваюсь с непониманием того, что период успешного торга - он на то и период, что имеет достаточно очерченные границы. Иногда это видно явно: "если внесете аванс прямо сейчас, цена будет такой" Иногда совсем не явно, но тоже очевидно: "мы покупаем интересную новостройку, если она уйдет, то нам спешить уже незачем". Именно в момент высшей точки необходимости денег для продавца, будет хороший результат для покупателя...

Обещал написать впечатления о поездке в Дагестан с точки зрения недвижимости, значит надо написать. Итак, начнем с «зачем?» Для меня сложились два информационных повода и два личных фактора. Инфоповоды: - выделение каспийской агломерации в качестве одной из круглогодичных курортных зон, которые предполагает развивать Россия - заход в регион первого не локального застройщика с крупным проектом. Личное: - я не был в Дагестане ни разу, а так как люблю путешествовать - почему и не Дагестан - у меня...

Вспомнилось тут. Продавали мы очень симпатичную квартиру, с видом на парк, сосны. Даже с выходом в парк прямо из ЖК. В общем отличная квартира, по хорошей цене. Естественно, прибежало и прибегало много народу посмотреть. И было много желающих купить. Но. Стандартное НО - для того, чтобы купить, им нужно продать свою недвижимость. На этом многие уходили и начинали попытки синхронизировать свою продажу и свои покупку. Но было трое желающих, вроде бы с деньгами. Двое из которых решили дерзко поторговаться (дерзко - это несоразмерно стоимости квартиры и ситуации на рынке недвижимости)...

И снова #зарисовкиВишни 🍒 Вот замечательные стихи написал Окуджава (вроде автор он). Иду на встречу за парочкой болтунов. Встреча в центре, болтуны - пафосные офисные специалисты, возвращаются с ланча. Он: «Ну и вот он спрашивает, как полтора ярда туда перекинуть?» Она: «да это не проблема, полтора ярда. Можно через Казахстан, можно через … (непонятные мне термины)» «Там же 25 или 30 миллионов должны заплатить?» Он: «да, как всегда. И я ему говорю...

Продолжение про параметры оценки недвижимости. Каждый раз, оценивая недвижимость, пишу пояснения - почему я называю именно такой диапазон. А так как привык объяснять подробно - соберу в серию постов, максимально для всех. Факторы будут как очевидные, так и нет - не удивляйтесь очевидному. Кому-то очевидно, а кто-то первый раз прочитает. Более того, если я что-то забуду - пишите в комментариях, добавим. Будет такая сборная методичка :) Итак, поехали: 2. Локация внутри города Ну это сравнительно стандартный и понятный момент...

В таком случае обычно вопрос личных предпочтений не стоит. Все локации кажутся одинаковыми. Есть ряд примерно одинаковых (а точнее - абсолютно разных) объектов недвижимости, из которых надо выбрать. Одинаковость их в абсолютной непохожести. Один сдается раньше, другой с предчистовой отделкой, третий с несколько большим метражом, четвертый - классом повыше. И все они не пересекаются почти ничем. Понимаете о чем я? Это как если ты выбираешь между 3-4 машинами. Одна из них спорткар с доставкой через...

Каждый раз, оценивая недвижимость, пишу пояснения - почему я называю именно такой диапазон. А так как привык объяснять подробно - соберу в серию постов, максимально для всех. Факторы будут как очевидные, так и нет - не удивляйтесь очевидному. Кому-то очевидно, а кто-то первый раз прочитает. Более того, если я что-то забуду - пишите в комментариях, добавим. Будет такая сборная методичка :) Итак, поехали: 1. Стоимость ипотеки для покупателя Неочевидный для многих момент. В последнее время ооочень часто его привожу...

Ну как минимум потому, что берусь я не за всё подряд и у меня нет неэксклюзивных договоров. Почему мне и продавцу невыгоден неэксклюзивный договор, я уже писал, подробно останавливаться не буду (если нужно повторить - маякните в комментариях, Если будет больше 10 желающих, повторю). Сегодня - про "не берусь за всё подряд". Кто со мной уже общался по продаже знает, что для начала продажи мы должны согласовать с собственником диапазон этой самой продажи. Да, мне тоже выгодно продать дороже. Поэтому оценка справедливая...

Недавно прошла одна сделка. И, пока я проверял свои записи по другому вопросу, увидел, о чем договаривались и когда стратовали. Как раз писал недавно про среднее время экспозиции - 3 месяца. Вот с этой сделкой практически ровно прошло. В начале лета начали, в конце лета - закончили. И, если бы не отпуск одного из участников цепочки и некоторые недоразумения с ним же - от начала рекламной кампании и до получения денег продавцом прошло бы чуть больше 2 месяцев. Обычная квартира. Да, пришлось...

Когда я писал про красивые виды из окон квартиры, ожидал, что будут разные комментарии. В том числе и то, что виды - это ерунда, важна площадь/архитектура/район...ну и далее по списку. Также бывает в разговорах про состояние квартиры. Что "я покупаю стены, а не чей-то ремонт". Не отрицаю. Есть люди, которые безэмоционально воспринимают покупку недвижимости. Наверное. Но в большинстве случаев, на моей практике продаж и покупкок недвижимости (а это, между прочим 23 года безостановочно) - люди чаще выбирают квартиру с видом, чем без него...