По мнению "Деловой России" резкое снижение спроса на жилье возможно, если отменят льготные ипотечные программы от застройщиков под низкий процент (0,1%). Руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов поделился своим мнением на эту тему.
- Как вы оцениваете опасения "Деловой России"? Почему?
Лимиты по льготной ипотеке утверждены до конца года, поэтому в ближайшее время вряд ли стоит ожидать революционных изменений в области льготного кредитования. А учитывая серьёзную поддержку строительной отрасли, которую государство намерено оказывать и дальше, полагаю, что никто не поставит под удар долгосрочное развитие рынка недвижимости и смежных областей экономики.
-Действительно ли банки уже начали отказывать девелоперам в такой дешёвой ипотеке?
Сейчас меняется подход к программам с низким первоначальным взносом и по субсидированным ставкам, о чем уже заявил Центробанк. Вероятно, могут быть остановлены некоторые льготные программы ипотеки с господдержкой, но будут развиваться другие.
- Почему ЦБ планирует ввести дополнительные регуляторные меры в отношении субсидируемой ипотеки от девелоперов?
ЦБ традиционно высказывает опасения относительно программ с экстремально низкими ставками. Однако, как показывает практика, банки и застройщики всегда могут найти разумный компромисс так, чтобы рынок недвижимости продолжал нормально функционировать. Сейчас, когда ситуация меняется, можно ожидать появления новых категорий граждан, которые могут рассчитывать на программы ипотеки с господдержкой.
- Что будет, если отменят льготные ипотечные программы от застройщиков под низкий процент (0,1%)? Действительно ли может сильно рухнуть спрос на жилье?
Поскольку многие считают дешёвую ипотеку лучшим способом борьбы с инфляцией, спрос на недвижимость во многом стимулируется льготными программами. Вероятнее всего, пока правительство и парламент занимаются адаптацией нормативной базы по наиболее острым вопросам экономики в стране, рынок недвижимости может ожидать некоторая турбулентность. С другой стороны, сейчас, когда отрасль ожидает утверждения глобальной Стратегии развития, ставить стройку под удар никто не позволит. А значит, государство будет стимулировать спрос тем или иным способом.
- Насколько выгодна такая ипотека в реальности? Сколько приходится переплачивать за квартиру при такой ипотеке?
Снижение процентной ставки по ипотеке в рамках льготных программ возможно благодаря дополнительному субсидированию ставки застройщиком. Стоимость квартиры при этом увеличивается. В итоге она может оказаться на 20-30% выше, чем при приобретении аналогичного объекта в ипотеку без дополнительного субсидирования. Сумму, которую покупатель переплачивает за квартиру, застройщик передает банку в виде комиссии за снижение ставки по кредиту.
По опасениям ЦБ, завышенная стоимость такой квартиры может привести заемщика к ситуации, когда он не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья и банк будет принудительно возвращать задолженность путем продажи квартиры на торгах. В этом случае заемщик может потерять первый взнос по ипотеке и останется должен банку даже после продажи квартиры.
Тем не менее, даже при таких вводных, для многих категорий граждан льготная ипотека остается единственным способом решить жилищный вопрос.
-На какой срок обычно выдают застройщики такую ипотеку?
- На срок до 30 лет.
- Что произойдет со стройотраслью и рынком недвижимости в случае отмены такой дешёвой ипотеки от застройщиков? Что будет происходить, если не будут запрещать эту ипотеку?
- Государство тратит много денег на субсидирование жилья, но это возвратные средства. Активно работающая отрасль возвращает вложения в виде налогов. Льготная ипотека до сих пор остается драйвером спроса на жильё, поэтому в её отмене не заинтересован никто – ни государство, ни застройщики. Если желающие купить жильё уйдут на вторичный рынок, экономике это не принесёт пользы, а государство недополучит налоги. Продажи у застройщиков упадут, смежные отрасли тоже пострадают. Поэтому на данном этапе господдержка нужна.
- Что будет с ценами на жилье в РФ до НГ и в 2023 году? Почему?
Интерес к недвижимости в этот сложный год постепенно падает, особенно на вторичном рынке. Спрос на новостройки замедляется, но его поддерживают льготные условия кредитования. Можно ли ожидать снижения стоимости квадратного метра – задача, которую мы пытаемся решить каждый год, однако до фазы, когда падение спроса отразится на стоимости жилья, еще далеко. Во многом цены будут зависеть от действий регулятора и от макроэкономической ситуации в стране.