Довольно часто продавец, который хочет побыстрее продать свою недвижимость, квартиру или дом, выставляет их на продажу по ценам гораздо ниже рыночных. Встречаются случаи, когда недвижимость продается очень дешево. Цена в полтора или два раза ниже на аналогичную квартиру или дом.
Конечно, это очень заманчивое предложение. И охотников купить такую недвижимость всегда хватает. Но вот какими последствиями грозят подобные сделки.
Если недвижимость продается по заниженной цене, то это может служить основанием для признания сделки недействительной в случае признания продавца банкротом в течение года после ее заключения.
Арбитражными управляющими, которые занимаются процедурой банкротства, будут проанализированы все сделки, которые должник совершал в последнее время. И если будет установлено, что имущество должника распродавалось по заниженным ценам, то арбитражный управляющий может обратиться в суд с заявлением о ее оспаривании.
Будет аннулирована сделка или нет, зависит от того, действительно ли недвижимость была продана за неравноценную плату или присутствовала обычная рыночная скидка.
Законом не предусмотрено четких критериев, согласно которых можно определить, где заканчивается сделка, и начинается злоупотребление. Все передается на усмотрение суда. Сделки с недвижимостью суд, как правило, не отменяет, если снижение цены было в пределах 30% от рыночной стоимости. Конечно, если при этом действия покупателя были разумны.
То есть сделка совершалась нотариально. Расчеты проводились через аккредитив. Имеется подтверждение обращения к независимому оценщику недвижимости и т.д. Риск отмены сделки увеличивается вместе с отступлением цены от 30% скидки.
Например, ВС была признана оплата за объект недвижимости неравноценной из-за снижения цены на нее на 40% ниже рыночной. Не так давно был случай, когда судом была отменена сделка по продаже земельного участка, который был продан по цене в 9 раз ниже рыночной. Судом было отмечено, что покупая такую недвижимость, покупающая сторона должна понимать, что продажа может преследовать незаконные цели. Например, выведение ее из-под взыскания.
Поэтому приобретение недвижимости по слишком низким ценам делает покупателя автоматически виновным в содействии продавцу незаконного сокрытия имущества от кредиторов. Даже если покупатель хотел просто совершить выгодную сделку.
Также следует помнить. Что недобросовестный покупатель в случае отмены сделки не будет иметь право на компенсацию от государства, если не получится вернуть деньги от продавца. А если продавца признают банкротом, то шансы вернуть деньги равны нулю.
Когда коммунальные службы незаконно начисляют оплату за ЖКУ
Каких льгот и доплат может лишиться пенсионер, прописав у себя нового жильца
Когда за ремонт пола соседи могут потребовать компенсацию
На какую хитрость идут фонды капитального ремонта, чтобы взыскать многолетнюю задолженность
Четыре случая, когда за газовую плиту могут оштрафовать или отключить газ
Как самому посчитать пенсионные баллы
Законодательство:
Федеральный Закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве» - ст. 61.1
Федеральный Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - ст. 68.1
Верховный Суд – определение № А40-49715/2016, № 305-ЭС21-21196(2)