Правило о продаже общей недвижимости супругов наверняка известно всем: если продавцом выступает только один из супругов, от второго должно быть нотариально удостоверенное согласие на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Но вот последствия в том случае, если согласия от второго супруга не будет, а сделка все равно состоится, теперь различаются — в зависимости от того, когда заключена сделка: до 1 сентября 2022 г. или после.
Дело в том, что с этой даты вступили в силу важные поправки в п. 3 ст. 35 СК РФ (где как раз определяются последствия сделки, заключенной без согласия второго супруга).
Что именно изменилось, покажу на примере одного спора, который в прошлом году дошел до Верховного суда РФ (определение №20-КГ21-4-К5).
Случайным образом женщина узнала, что ее супруг еще 9 лет назад взял в банке ипотечный кредит, заложив в счет его обеспечения дом и земельный участок, которые приобретались в браке.
При этом передача в залог является одной из форм распоряжения недвижимостью и подлежит государственной регистрации в ЕГРН — значит, по правилам ст. 35 СК РФ для заключения такого договора необходимо было предоставить нотариальное согласие второго супруга.
Выяснилось, что муж такое согласие предоставил (иначе банк отказал бы ему в выдаче кредита) — вот только жена его не подписывала.
Назначенная судом экспертиза подтвердила факт подделки подписи на нотариальном согласии — поэтому документ был признан недействительным, как и сама сделка (договор ипотеки, заключенный на основании него).
Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ в редакции, действовавшей на тот момент (до 1 сентября 2022 г.), супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, вправе потребовать признания этой сделки недействительной в судебном порядке в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.
Правда, апелляционная инстанция отменила решение суда о признании ипотечного договора недействительным, указав, что банк не знал о поддельной подписи на нотариальном документе, а обратного женщина не доказала — значит, нет оснований для признания сделки недействительной (по правилам ст. 253 ГК РФ).
Однако Верховный суд РФ апелляционное решение отменил, поскольку на тот момент п. 3 ст. 35 СК РФ не ставил отмену сделки без согласия супруга в зависимость от того, доказано ли, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии согласия супруга.
Поэтому супруге в итоге удалось снять ипотечное обременение с общего дома и земельного участка.
Но если бы договор залога был заключен после 1 сентября 2022 г., этот спор решился бы иначе. Действующая редакция п. 3 ст. 35 СК РФ гласит:
- супруг может оспорить сделку, заключенную без его нотариального согласия (когда оно требовалось), и требовать признать ее недействительной в судебном порядке по правилам ст. 173.1 ГК РФ, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
Как видно, теперь добавилась отсылка к ст. 173.1 ГК РФ — а она предусматривает возможность отмены сделки при условии, что истец докажет:
- другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии необходимого согласия на сделку.
Если вернуться к нашему примеру, то по новым правилам женщине уже не удалось бы отменить ипотечный договор, поскольку, как заметила апелляционная инстанция, банк не знал о подделке нотариального документа с согласием супруги.
После изменения ст. 35 СК РФ супругам станет намного сложнее добиться в суде признания сделки недействительной, поскольку шансы доказать осведомленность другой стороны сделки об отсутствии согласия супруга крайне малы.
Особенно после того, как штамп о регистрации брака в паспорте стали проставлять только по желанию его владельца: потенциальные покупатели теперь не могут проверить, состоит продавец в браке или нет.
Но, с другой стороны, новая редакция ст. 35 СК РФ защищает интересы добросовестных покупателей недвижимости. Им не придется возвращать купленную недвижимость, если продавец утаит, что приобретал ее в браке.