Это не страшилка, а реальный прецедент, причем не один — когда договор аренды расторгался с франчайзи достаточно быстро. А дальше — утомительный поиск новой локации, простаивание бизнеса, переезд и раскручивание нового адреса. Долго, дорого, а главное — этого можно было бы избежать, если бы партнер отправил на проверку свой договор аренды Евгению Озерскому, юристу ГК «Пив&Ко».
Ошибка №1
Не продлевается договор аренды
Предположим, что у партнера был заключен договор аренды в 2018 году на три года, и после этого он не продлевался. В Гражданском кодексе четко прописано про подобные договоры: они автоматически переквалифицируются на неопределенный срок. Арендодатель такой договор может расторгнуть, предупредив арендатора всего за 30 календарных дней. Риски понимаете сами: никому не хочется съезжать с локации, которая приносит прибыль. Да и сам переезд — процесс весьма затратный, не говоря о том, что точка какое-то время вообще работать не будет.
Минимальный срок аренды, который приемлем для нашей финансовой модели бизнеса — пять лет. Именно такой срок и является самым оптимальным в договоре аренды для магазинов «Пив&Ко». И именно такие договоры, которые предусматривают наши формулировки, расторгнуть намного сложнее. Арендодатель может выселить арендатора только по условиям, предусмотренным Гражданским кодексом, а их всего четыре: первое — арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, второе — существенно ухудшает имущество, третье — нарушает сроки платежей, четвертое — не производит капитальный ремонт. Кстати, четвертое мы никогда не прописываем в договоре, стараясь переложить его на арендодателя.
В общем, просто так никто вас не выселит. Придется составить сначала претензию, а потом идти в суд и доказывать свою правоту. Даже в случае, когда арендатор вовремя не заплатил за помещение, легко уладить, потому что есть время. Пока арендодатель идет в суд, арендатор успевает погасить всю задолженность, и суд отклоняет требования истца. В итоге арендатор остается в помещении.
На наш взгляд, это элементарная безопасность, чтобы не остаться на улице и не потерять помещение, в котором был сделан ремонт и привлечен клиентский трафик.
Ошибка №2
Договор аренды не регистрируется
Регистрация договора аренды в Росреестре — аксиома, которая почему-то часто не выполняется франчайзи. Только такой договор вас обезопасит от всего того, что было описано выше. Плюс за свою безопасность вы получите от нас бонус — 50 литров пива.
Ошибка №3
11 месяцев аренды с автоматическим продлением — опасная формулировка
Финансовая модель бизнеса рассчитана не на 11 месяцев. В случае если договор заключен на этот период, и к арендодателю придет заинтересованный в вашем помещении арендатор и предложит более интересную цену, то вы опять же рискуете оказаться на улице. По такому договору спустя 11 месяцев арендодатель имеет право выслать вам всего лишь уведомление, и через 30 дней арендатор обязан будет съехать.
Ошибка №4
Страх, что если начнется пересмотр договора, то повысится арендная плата
Честно — может и подняться, но это не точно. Если в условиях договора прописано, что повышение цены возможно по соглашению сторон — то арендодатель может прислать соответствующее уведомление, но у партнера остается право отказаться. Если же изменение цены по договору возможно в одностороннем порядке — то арендодатель имеет право стоимость аренды поднять. Но мы как раз и пытаемся все эти спорные и нежелательные момент договора заметить и нивелировать. Тем более сейчас очень подходящее время на рынке для этого. Помещения освобождаются, и арендодатели держатся за своих арендаторов, поэтому сегодня удобное время для пересмотрения договоров в пользу наших партнеров.
Ошибка №5
Нежелание заниматься договором аренды самостоятельно и даже отдавать его на проверку нам
В случае расторжения договора — это всегда переезд. Если магазин работает и приносит доход, зачем его трогать и наживать себе проблем? Тем более решение не требует особого включения самого партнера. Мы сами все проверим, составим все необходимые документы, а партнеру останется только обсудить их с арендодателем. Для этого я, юрист по аренде, и появился в «Пив&Ко». Этим нужно пользоваться, тем более сегодня.