В сентябре-октябре спрос на жилье пробил новый минимум. Росреестр фиксирует падение числа сделок в сентябре более чем на четверть. Агентства недвижимости сообщают, что некоторые продавцы дают дисконт на квартиры до 30% за срочность. Посмотрим на ситуацию глазами инвестора.
Что будет с ценами
Они, вероятнее всего, будут падать дальше. Ранее на это указывали только неофициальные источники: ценовые индексы, сводки агентств, аналитика оценщиков. Теперь добавились более официальные цифры.
Росреестр по итогам сентября отчитался о падении числа сделок во всех трех основных сегментах: ДДУ (новостройки), купля/продажа (вторичка), ипотека (вне зависимости от продавца). Падение за целый год составило соответственно: 2%, 18% и 11%, за месяц — до 29%.
Исключение составил лишь рынок переуступки прав (+6%), что в любом случае говорит об избытке продавцов и дефиците покупателей. Ценовой индекс IRN падает шестой месяц подряд. Индекс ДомКлик и фьючерс на его основе снижаются пять месяцев подряд.
Как сильно могут упасть
В среднем падение цен пока не выглядит драматично. Росстат фиксирует снижение лишь в отдельных регионах, например, в Петербурге и Ленобласти — в пределах 5% по итогам первых двух кварталов. Фьючерс на московскую недвижимость с весны упал на 6%.
Но потенциал дальнейшего снижения может быть существенно больше. Рынок жилья в России живет большими 5–7-летними циклами, из которых 2–3 года обычно длится падение и еще столько же — восстановление. Вблизи дна потеря цены приближается к 35%.
На этом фоне очевидно, что ловить скидки до 30% инвестору пока рано. Когда будет достигнуто дно, выбор жилья с таким же дисконтом будет шире. А вот продавать — все еще имеет смысл, поскольку снижение только началось.
Стратегия бывшего рантье
Попытка удержаться на рынке арендного жилья сейчас несет дополнительные риски. Как это уже было в марте, после событий сентября произошел повторный массовый приход новых квартир, ранее стоявших на продажу: инвесторы пока не готовы смириться с потерей в их цене.
Если жилье изначально было куплено под сдачу в аренду, то стоит рассмотреть уход в более доходные консервативные инструменты. Платежи от арендаторов не перекроют падение цены на 30%, даже если сдавать объект на протяжении еще пяти лет. Средняя ставка в найме сейчас ниже 5%.
Ставки в государственных облигациях с погашением в ближайшие 3–5 лет сейчас составляют 9–10% годовых. Это как минимум вдвое выше, чем в аренде жилья — при гораздо более низких рисках: государство напрямую гарантирует выплаты. В корпоративных бумагах, например, у госбанков ставки приближаются к 12%.
Стратегия прироста капитала
Если жилье приобреталось с целью заработать на росте, то стоит рассматривать уход в акции. Исторически на всех рынках, включая российский, недвижимость проигрывает по динамике бизнесу. В среднем акции растут на 6–7% в год быстрее, чем цены на жилье, отдельные акции — на десятки процентов.
Расчеты здесь: В каких акциях можно быстрее накопить на квартиру
Для инвестора, который привык вкладывать консервативно (преимущественно в недвижимость), наиболее комфортным вариантом могут стать акции тяжеловесов рынка, которые торгуются как минимум 15–20 лет и в этом году показывают себя лучше индекса.
• ЛУКОЙЛ (Покупать. Цель на год: 5800 руб. / +26%)
• Татнефть (Покупать. Цель на год: 500 руб. / +32%)
• Магнит (Покупать. Цель на год: 6900 руб. / +32%)
• МТС (Покупать. Цель на год: 310 руб. / +42%)
Выводы
• На рынке жилья этой осенью усилился негатив: сделок все меньше, предложения больше, а продавцы готовы давать двузначный дисконт в цене.
• Скидки, доходящие до 30%, — это следствие паники. Рынку еще далеко до своего дна, в среднем падение цен колеблется около 5% от максимумов начала года.
• У инвестора, который нацелен на стабильный доход, есть время, чтобы выйти с умеренными потерями и переложиться в облигации, например, ОФЗ под 9–10%.
• Тем, кто вкладывался с целью прироста капитала, стоит уходить в акции: падение рынка жилья может занять еще 2–3 года, и это хороший срок для таких вложений.
• Исторически индексы акций обгоняют рынок жилья, отдельные российские акции — на десятки процентов.
Читайте также:
Что выгоднее: инвестиции в недвижимость или акции
Больше полезной информации для инвесторов вы найдете на BCS Express.