В 2022 года я наконец-то сдала свою квартиру-студию. С момента передачи ключей риелтору, до момента заселения человека прошло 8 дней. Я довольна, но самое главное, что мне не пришлось понижать цену при том, что была она не маленькой. Рассказываю как я выставила цену и чем руководствовалась при этом.
Добротный ремонт
С самого начала, когда я обустраивала студию, я повторяла, что хочу что бы она выглядела привлекательно. Я понимала, что важна картинка и что есть отдельные моменты, которые будут либо обесценивать квартиру, либо придавать ей вид дорогого имущества.
Вот некоторые из них:
- Можно было повесить в душ дешевую занавеску, но я сделала стеклянные стенки. Выглядит это красивее, а самое главное это очень практично, вода не будет затекать под поддон. У квартиры-конкурента как раз висела занавеска, поэтому я смотрела на нее и понимала, что моя студия выглядит лучше и может быть сдана дороже;
- Я сделала дорогой шкаф в коридор чтобы он смотрелся;
- Я сделала стеклянный фартук на кухне. Это смотрится красиво, а главное очень практично во всех отношениях. Если квартирант разобьет - вот чек, вот стоимость, частичный ремонт не возможен, пусть страховая возмещает. Стекло не пойдет плесенью, швы не загрязнятся. Стекло долго сохраняет товарный вид. Я долго могу петь дифирамбы стеклу, но сегодня статья не только о нем.
Просмотр конкурентов
Первым делом я посмотрела цены конкурентов в том же ЖК. Вариантов было немного:
- Была одна пафосная квартира за 42000. Она уже сдалась, поэтому не могу показать ее фотографии;
- Была квартира со старой мебелью, явно привезённой откуда-то. Посмотрите на фотографию ниже. Правая сторона кухня светлая, левая темная. Дорогое темное кресло плохо гармонирует со светлым диваном. Про не подшитые шторы я вообще молчу. Эту студию не могли сдать очень долго. И эта студия - прекрасный пример того, что не надо обустраивать квартиру абы как если хотите получить за нее нормальные деньги. Я понимаю, что у хозяев может сейчас не быть денег на обустройство или времени, всякое в жизни бывает. Но у этого объекта соотношение цена/качество явно хуже, чем у мой студии.
Напротив нашего ЖК расположился другой новый комплекс. Но в нем студии большей площади и соответственно просят за них больше. Получается, что в этом районе рядом с метро конкурент у меня был всего один. Пафосная квартира выглядела очень хорошо, но она была другая по стилю. Если бы я выбирала между моей квартирой и пафосной, я бы не пошла смотреть пафосную. Но в то же время есть люди, которые не пошли бы смотреть мою.
Я посмотрела оценки ЦИАН по стоимости аналогичных объектов. Не очень понятно на основании чего оценка делается так, а не иначе.
И я решила, что выставлю цену ровно как у единственного конкурента. Можно было просить больше, но тут начинается очень простая арифметика. Насколько больше? На 2000 рублей? За год такой прирост цены принесет мне максимум 2000 х 12 х 0.96 = 23 040 рублей. Немало. Но в то же время, если я слишком задеру цену и из-за этого квартира будет простаивать лишние 2 недели, то этот простой как раз компенсируется повышенной арендной платой. Правда уже на следующий год подобный прирост пошел бы мне в плюс... А если квартира будет простаивать месяц?
В этом плане жадность - это вещь за которую придется платить простоем. А надо ли оно мне?
Когда я сдавала квартиру, я понимала, что:
- Сейчас в этом ЖК начнут появляться новые предложения, ведь застройщик сдал квартиру не только мне, но новых объявлений на Циане еще мало, значит еще не все закончили с обустройством. Новые объявления действительно появились. Вот сейчас висит еще три новых предложения;
- Многие уехали из страны, а значит сейчас может вырасти предложение или упасть спрос. На момент написания статьи ситуация уже поменялась. Сейчас наоборот многие возвращаются. Спасибо слабому рублю.
Соответственно просить больше было рискованно. Затягивать процесс мне тоже было нельзя.
Риелтор
Квартиру я сдавала через сервис Яндекс Аренда. О нем я уже подробнее рассказывала у себя на канале.
Буквально через 3 дня после публикации объявления, сервис начал предлагать мне снизить цену. Я решила подождать как минимум выходных. Ведь именно в выходной удобно ездить и смотреть квартиры, а значит звонки и записи на просмотр могут появиться в пятницу. Собственно так и произошло. Ну, а когда появился спрос, снижать цену отпала необходимость.
При выборе цены, я исходила не из своих хотелок, а из того, что видела на рынке.