В практике нашего агентства сделки с договором ренты проходят не часто. Мы с особым внимание относимся к проверке подобных объектов, так как существует определенная процедура регистрации договора ренты. В некоторых случаях анализ заключенного договора ренты приводит к тому, что мы не рекомендуем проводить сделку из-за вероятности ее оспаривания. В этой статье рубрики “Примеры сделок” расскажем о последствиях неправильной регистрации такого договора.
В нашем агентстве покупатель заказал услугу по проверке объекта недвижимости. Первичный анализ документов показал, что нынешний собственник владеет квартирой на основании договора ренты от 26 апреля 2013 года. У собственника есть жена, которая должна давать согласие на продажу квартиры, если она была получена в браке. Другой информации, необходимой для проверки объекта, у агентства не было.
О том, что мы что делает наше агентство, чтобы обеспечить юридическую безопасность сделки для покупателя мы рассказывали в статье. В ней приведен упрощенный и неполный перечень мер и точек контроля.
Результаты проверки
Основная проблема с легальным переходом права собственности по объекту была как раз в основании владения.
Как уже было упомянуто выше текущий собственник владел квартирой на основании договора ренты. Он был удостоверен нотариусом 26 апреля 2013 года. Чтобы договор считался заключенным, он должен был быть зарегистрирован в БТИ.
Важно! Регистрация подобных договоров идет с ограничением: пока жив предыдущий собственник (рентополучатель) с объектом по сути “ничего нельзя делать”. Запрещается продавать, менять или дарить такой объект недвижимости. Ограничение снимается только в связи со смертью рентополучателя (бывшего собственника). Подобное ограничение является гарантией, что рентополучатель будет проживать в своей квартире и будет получать все, что согласовано в договоре ренты.
Фактически договор был зарегистрирован текущим собственником только 10 ноября 2020 года. Рента прекращена, а ограничение на продажу снято только 22 июля 2022 года. Основание прекращения - свидетельство о смерти рентополучателя. Оно было выдано органом ЗАГС в Российской Федерации 4 мая 2020 года.
По законодательству Республики Беларусь договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Текущий собственник квартиры произвел регистрацию договора только после смерти рентополучателя, что создало абсурдную ситуацию.
Получается, юридически договор заключен к моменту смерти одной из сторон. Из-за этого договор ренты может быть признан незаключенным. Самое важное, что несмотря на то, что с 2013 по 2020 год стороны исполняли договор ренты, право собственности так и оставалось за предыдущим собственником. И после его смерти квартира должна была стать частью наследства.
Таким образом, оспорить договор ренты может любой из наследников рентополучателя. Получатель ренты, кстати, был гражданином другой страны, что осложняло поиск потенциальных наследников.
По данной ситуации были получены консультации адвоката и сотрудников БТИ, подтверждающие наши выводы.
Решение
В результате было принято решение информировать покупателя о рисках оспаривания сделки. Покупатель воздержался от покупки. По результатам переговоров с продавцом, задаток был возвращен покупателю в полном размере. Мы помогли покупателям приобрести другой подходящий вариант. Без ограничений для заключения сделки.
Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, возможно, она пригодится вам в будущем!