Я попытаюсь кратко рассказать, какой участок вам нужно выбрать, чтобы на нём можно было построить капитальный жилой дом (то есть с нормальным фундаментом) для круглогодичного проживания с возможностью "прописки".
В объявлениях на Авито указаны различные аббревиатуры. Попробуем разобраться, на что надо смотреть, а что не имеет никакого значения.
Обычно все путают категорию земель и ВРИ (вид разрешенного использования)
Какие земли в РФ вообще есть, то есть каких категорий? Обратимся к Земельному кодексу:
Нам подходят только две из них :
1. Земли сельскохозяйственного назначения
2. Земли населённых пунктов.
По общему правилу, жилой капитальный дом можно строить только на землях населённых пунктов. Однако на сельхоз-земле не так давно разрешено строить один жилой дом не более 500м2, не более 3-х этажей при не более 0,25% площади застройки от площади участка. То есть, чтобы построить дом 10х10м по периметру, участок должен быть не менее 400 соток (4 Га). И еще куча других нюансов.
📍Самое важное, какой ВРИ (вид разрешённого использования) имеет именно ваш участок📍, так как он не привязан к конкретной категории земель. Есть классификатор этих ВРИ с более 150 пунктов. ВРИ у одного участка может быть множество, но нам нужны только 3 из них:
2.1 - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
2.2 - для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
13.2 - ведение садоводства (обычно СТ, СНТ и пр.)
Информацию о ВРИ нужно смотреть в градостроительном плане для каждого участка (получаете в МФЦ или онлайн, бесплатно).
И не надо удивляться, когда в СНТ стоит вот такой "домик". Главное, чтобы он не нарушал предельно допустимые отступы по границам и высотность для данного участка и территориальной зоны.
С 01 января 2019 года понятие "дача", а также все связанные с ним аббревиатуры (ДНП - дачное некоммерческое партнерство, и пр.) исчезли из юридического поля и присоединились к СНТ. Остались только СНТ (садовое некоммерческое товарищество) и ОНТ (огородническое некоммерческое товарищество). На участке с ВРИ "для ведения огородничества" жилой дом не поставить.
Все эти аббревиатуры (СТ, СНТ и пр.) являются лишь организационно-правовой формой объединений граждан для решения общий вопросов и никак не характеризуют параметры разрешенного строительства. На них смотреть не нужно!
Поэтому совершенно нормально, если в пределах какого-то СНТ расположен участок с ВРИ для ИЖС.
Также, например, если на земле с категорией "для сельского хозяйства" участок имеет ВРИ "для ведения садоводства", то на нём можно строить жилой дом. И наоборот, внутри земли населенного пункта участок может иметь только ВРИ "для сельскохозяйственного использования".
Предельные параметры жилого дома для ИЖС, ЛПХ и садоводства одинаковые. Не более 20 метров высотой, не более 3 этажей. И "прописаться" вы сможете в любом из них. Если иное не предусмотрено в Правилах землепользования и застройки в конкретном городе. Только на ЛПХ вы еще можете животных разводить.🐔 не только растения.
📍Но первостепенное значение имеют параметры, определенные в ПЗЗ (правилах землепользования и застройки) конкретного населенного пункта и конкретной территориальной зоны📍 Эта информация также содержится в Градплане участка.
Чтобы дом потом не снесли, внимательно читайте Градплан. Хотя и в нём встречаются противоречия.
В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30 августа 2022 года № 18-КГ22-52-К4 по вопросу о сносе самовольной постройки:
"необходимость сноса самовольной постройки, связывается законом:
1. С соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство;
2. Установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при ее возведении;
3. Возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, в частности прав смежных землепользователей, правил землепользования и застройки и т.д.
Вот тут кстати, про интересы других лиц к вопросу о беззаконии в отношении громких дел последнего времени в Сочи.
Их все связывает основная правовая позиция прокурора в исках по защите как раз публичных интересов неопределенного круга лиц. Поэтому строить сейчас в Сочи что-то "на шару" - опасная затея.
Верховный Суд обратил также внимание на необходимость руководствоваться Правилами землепользования и застройки при решении вопроса о соответствии площади спорного объекта недвижимости предельным параметрам, установленным Правилами"
Сочи - город особый, поэтому и ПЗЗ тут имеет свои нюансы. Как, например, разнообразие зон с особыми условиями использования территории (оползни, подтопления, зона приаэродромная, исторического поселения и пр.). КИТы (коэффициенты использования территории) также постоянно ужесточаются. А ещё новый Генплан и прочие истории...
Геологические характеристики участка также имеют огромное значение для стоимости строительства.
🤑Поэтому и цены на готовые жилые дома на первый взгляд неадекватные, но это только на первый взгляд. Когда начинаешь копать конкретную ситуацию, выясняется, что участок и даром не нужен.
Вопрос покупки участка в Сочи имеет множество слоёв, требующих отдельного изучения.
#участоквсочи #домвсочи #жизньвсочи #построитьдомвсочи #купитьучастоквсочи #жизньвсочи #недвижкинвсочи
