517 подписчиков

Что может помешать выкупить или получить в аренду земельный участок без торгов?

8 ноября 20228 ноя 2022

7 мин

Оглавление

1. Условия продления договора аренды без проведения торгов
2. Условия выкупа земельного участка в собственность без проведения торгов
3. Общие требования при оформлении права на земельный участок без проведения торгов

Владельцы коммерческих зданий имеют исключительное право на оформление земельных участков у государства под зданиями - в аренду или в собственность.

Возможность оформления зависит от вида объекта, наличия объекта капитального строительства на земельном участке и зарегистрированных прав.

Владельцы зданий построенных не на фундаменте, нестационарных торговых объектов и других объектов, не обладающих признаками капитального строительства и не подлежащих регистрации – не имеют преимущественного права выкупа или аренды земельных участков под ними.

Какие еще препятствия могут возникнуть при оформлении права на земельный участок рассмотрим ниже.

1. Условия продления договора аренды без проведения торгов

Договор аренды может быть продлен при обязательном соблюдении арендатором следующих основных условий:

Заявление на продление договора подано арендатором до истечения срока договора аренды.
Договор аренды не расторгнут, не был заключен с нарушениями.
Земельный участок используется по целевому назначению.
На земельном участке отсутствуют самовольные постройки или незарегистрированные здания или сооружения.
Расхождение сведений о здании в ЕГРН.
Нет не исполненных решений суда по сносу или приведению в соответствие зданий расположенных на земельном участке.

В продлении аренды будет отказано, если площадь земельного участка в разы больше площади объектов капитального строительства, расположенных в нем.

Более распространённым отказом в продлении договора аренды, равно как и в выкупе земельного участка без проведения торгов, является наличие на земельном участке зданий, строений или сооружений, на которые по сведениям ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах.

2. Условия выкупа земельного участка в собственность без проведения торгов

Собственники зданий, сооружений обладают правом выкупа земельных участков под ними, принадлежащих государству.

Основаниями для отказа в выкупе может быть следующими:

1. Здания на земельном участке принадлежат государству.

2. Земельный участок изъят или ограничен в обороте

3. Земельный участок является территорией общего пользования.

4. Земельный участок используется не по целевому назначению.

5. На земельном участке выявлены самовольные постройки или незарегистрированные в Росреестре здания.

6. Не соответствие характеристик здания по данным ЕГРН фактическим данным.

7. Имеются неисполненные решения суда по сносу или приведению в соответствие зданий расположенных на земельном участке.

3. Общие требования при оформлении права на земельный участок без проведения торгов

Наиболее часто встречающихся оснований отказа в выкупе или в аренде является - несоответствие установленного вида разрешённого использования фактическому его целевому использованию.

Градостроительные установленные нормы, правила и регламенты независимо от формы права: аренды или собственности должны соблюдаться владельцем земельного участка.

Земельные участки должны использоваться строго в соответствии с установленным территориальным градостроительным регламентом ПЗЗ.

Еще одним основанием может быть площадь земельного участка.

Если госорган посчитает размер земли чрезмерной для использования расположенных на нем зданий – то заявитель может получить отказ. Площадь земельного участка при выкупе (или при аренде) исчисляется исходя из функционального использования расположенного земельном участке здания. При этом площадь земельного участка для размещения на нем объектов капитального строительства, может не совпадать с общей площадью земли выделенной для эксплуатации данных зданий.

В основаниях отказа в выкупе, указанных в Земельным кодексе РФ нет ссылок на несоответствие площади земельного участка площади расположенного на нем здания.

Однако на практике госорганы зачастую отказывают собственникам зданий в оформлении права на земельный участок, мотивируя несоразмерностью площади земельного участка. Получив подобные отказы многие владельцы обращаются в суд, с целью их обжалования, но в большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении административного иска.

Также основанием отказа может быть обращение не всех собственников с заявлением о выкупе. Для оформления права собственности на земельный участок все собственники здания (в том числе помещений в них) должны совместно обратиться с заявлением о выкупе.

Случается, когда собственники не могут договориться о выкупе земельного участка, в таком случае один из собственников вправе обратиться с заявлением на оформление земельного участка только в аренду.

Доли при оформлении права собственности или права по договору аренды земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на нежилое здание (или помещений в нем). Исключение возможно только лишь с согласия сторон по соглашению.

Большим препятствием в выкупе или продлении аренды земельного участка, помимо наличия незарегистрированных зданий, является расхождение характеристик зарегистрированного здания в связи с реконструкцией: изменение площади, этажности, возведение пристроев, надстроев, учет изменений о которых в ЕГРН отсутствуют.

Данные обстоятельства госорганом выявляются просто. После принятия в работу заявления, уполномоченным органом организовывается выездная проверка по факту соответствия запроса требованиям.

В случае выявления самовольной постройки или не учтенной в ЕГРН реконструкции - будет вынесен отказ, мотивированный данными обстоятельствами.

Поэтому если на выкупаемом земельном участке имеется построенное здание, во избежание очевидного отказа, стоит, прежде всего, рассмотреть способ регистрации таких зданий за 2 месяца, без получения разрешения на строительство.

Альтернативный способ регистрации уже построенных зданий по 2 документам - регистрация в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ как вспомогательное здание.

Регистрация объекта на основании Градостроительного Кодекса (ГрК)

Одним из вариантом узаконения уже построенной недвижимости является регистрация объекта на основании ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Данная статья дает возможность зарегистрировать объект недвижимости, как объект вспомогательного назначения без получения разрешения на строительство.

Пп 3 п 17 ст 51 «выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного назначения»

Чтобы понимать подходит ли вам такой путь решения, прежде всего давайте разберемся, что значит «вспомогательный».

ГрК не дает четкого определения понятия «вспомогательного использования», не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных, а также не относит к числу объектов вспомогательного использования здания, ограничиваясь только строениями и сооружениями.

Однако из определения Высшего арбитражного суда РФ от 03.12.2012 года, определений Верховного суда РФ от 11.03.2015 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.

Несмотря на то, что в ГрК есть оговорка, что объект вспомогательного использования может быть возведен ДО строительства основного, Росреестр в подавляющем большинстве случаев отказывает в регистрации, если на земельном участке отсутствует основной объект.

Почему так происходит? Чаще всего из-за площади земельного участка. При проведении процедуры регистрации специалист смотрит на площадь участка и сопоставляет ее с площадью застройки объекта вспомогательного использования. Чаще всего для основного объекта просто не остается места.

Вам может казаться, что место есть, в этом случае не забывайте, что основной объект по идее должен быть построен после получения разрешения на строительство, а при этой процедуре учитываются и места парковки, и благоустройство, и пандусы и т.д.