Победные реляции или стагнация? Что ожидает строительный рынок жилья в 2023 году?
В теперь уже далёком от нас апреле 2022 года я написал статью о том, что ждёт строительный рынок России в текущем году. Ссылка на неё будет сразу в конце статьи.
Так много уже успело случится-произойти за прошедшие с апреля буквально полгода. Кажется, это было годы тому назад. Но именно тогда я предсказал то, что вызревает сегодня и выльется в серьёзные изменения на строительном рынке страны уже в 2023 году.
Что станет с новостройками и самими застройщиками в 2023? И какие последствия будут иметь текущие действия властей, банков и девелоперов для рынка жилой недвижимости?
Подпишитесь на канал и всегда будете в курсе новостей рынка недвижимости!
А сегодня ответы на вопросы про стройотрасль - куда же она идёт семимильными шагами в конце 2022 года? И куда это может её привести в 2023 году?
В той апрельской статье я написал вот какой вывод:
Сопротивление
Как же я был прав про "сопротивление из последних сил"!
После абсолютно провального второго квартала 2022 года, девелоперы совместно с банкирами чего только не понапридумали, лишь бы не снижать цены в третьем. И продержаться дальше - хотя бы до конца года.
Продолжаются попытки восстановить хотя бы часть былых продаж.
Уже готовые дома и квартиры не выводится на рынок. Под 45 % скоро будет таких квартир по данным самих же застройщиков и госорганов. Чтобы "поддержать цены и спрос", придерживают товар.
Т.е. это уже в открытую заявляется - мы тут новостройки будем придерживать, чтобы нам было "слаще" да подоходнее, как и ранее - и ценник не падал, и спрос рос.
А вы, потенциальные покупатели - ешьте покупайте, что дают!
Мало того. Понапридумывали разные варианты ипотечных кредитов.
С не соответствующим действительности рекламными заявлениями.
📌Например, "субсидированная застройщиком ипотека за 0,01 % в месяц". На самом деле в основном субсидировал в ней всех собственно сам заёмщик. И банк, и застройщика! Через рост цен на объёкт в 20-30 % от текущих рыночных цен.
📌Или последнее "нововведение" - ипотека якобы за "1 рубль в месяц". "Траншевая". Где такие платежи будут только за значительно меньшую часть времени от совокупного срока кредита. За выданные жалкие 100 рублей, например. 100 (!) рублей, Карл! Это и есть аж целый "первый транш". А бОльшая часть кредита будет совсем по другим ценам! Вся. Полностью. За вычетом этой жалкой сотни.
И про стагнацию на строительном рынке я был ещё как прав.
Не смотря на все усилия застройщиков и банкиров в течении всего 2022 года по настоящий момент, количество построенных, но не проданных метров - растёт! И очень даже неслабым темпом.
Рост непроданной части - это уже и есть начало стагнации. Мало того, как-то я написал о том, что нас, Россию в целом, ждёт даже не стагнация. А хуже - стагфляция. И на эту мою статью смотрите ссылку в конце.
Надвигающаяся стагфляция повлияет на весь рынок жилой и нежилой (апартаменты и коммерческие площади) недвижимости. Не только в новостройках. И скажется в самую худшую сторону.
Помните, что было с промышленными предприятиями в 90-х, когда на их продукцию резко упал спрос? И продажи "встали"? Чем это всё закончилось для них, помните? И даже падение цен на продукцию в разы многих из них в конечном итоге тогда не спасло.
Тем не менее, есть и другие точки зрения на текущий момент в стройотрасли и её перспективы.
Ситуации глазами представителей стройрынка и властей
Посмотрим, что говорят представители власти очень высокого уровня, и сами застройщики:
🔶Вице-премьер Марат Хуснуллин совсем недавно сказал, докладывал об успехах строительной отрасли в 2022 году:
"На сегодняшний день у нас ввод жилья – 79 млн кв. м, это на 27% больше к прошлому году (имеется ввиду за аналогичный период год к году). Общий ввод жилья и зданий нежилого назначения – это почти 116 млн кв. м, и это 18% к прошлому году."
По оценкам представителей Минстроя, в этом году будет построено и сдано в конечном итоге всё-таки не более такого же объёма, как и в предыдущем, 2021 году. Т.е. порядка тех же 93-94 млн. кв. метров жилья.
Но. Если вы читаете мой канал давно и постоянно, вы знаете, что в этих млн. кв. метров уже менее 50 % - это метры в МКД - многоквартирных домах. Т.е. в ЖК. А более 50 % жилья было построено в 2021 году в сфере ИЖС. И это было впервые за всю "историю наблюдений" в России.
В 2021 году введённых в строй МКД было суммарной площадью 43,46 млн. кв. метров. Представим, что пусть их в этом году построят не сильно больше. На уровне 45 млн. кв. метров. Запомним это.
Теперь посмотрим с другой "стороны" - со стороны застройщиков. И текущего положения дел у них с продажами. И их планов на своё будущее.
🔶Буквально вчера состоялась встреча как заявлено "Всего топ-менеджмента рынка недвижимости" в рамках очередного "Девелоперского форума".
Как-нибудь надо будет написать подробнее об этом мероприятии. А пока пара "выдержек" из речей выступавших там. Сообщение РИА Новости Недвижимость:
А вот что было сказано о том, что у Правительства РФ есть планы по росту уже даже не до 100 млн. кв. метров в год в течение 10 лет, как было ранее. А теперь с учётом ближайших лет с меньшими объёмами надо выйти аж на 120 млн. кв. метров жилья в год в последующие годы:
"На сегодняшний день в строительной сфере задействовано около 6,5 миллионов рабочих. Для выполнения задач по нацпроекту по вводу 120 миллионов "квадратов" жилья, по нашим оценкам, необходимо задействовать до 11,5 миллионов человек..."
Не совсем понял г-на Мороза, если честно.
Сейчас делали почти 95 млн. кв. метров. Всего. Стоит задача как план сделать 120 млн. кв. метров. "Старое" сделали силами 6,5 млн. человек. А для прироста всего в 35 млн. кв. метров в год от старого (это на уровне трети от существующих объёмов) уже нужно чуть ли не почти в 2 раза больше строителей?
И это с учетом постоянно растущей все последние годы "составляющей" ИЖС в общих объёмах? Где часть строится так называемым "хозяйственным способом"? Т.е. фактически самостоятельно, "самостроем". Странновато как-то.. Может, пока не поняли мысль главы НОСТРОЙ до конца верно? Пока нет официальных данных по форуму, так что не перепроверить. Подождём.
Но суть уже, думаю, ясна. Строиться ахово много для существующего уровня продаж. Планируется строить ещё больше. Уже "зависло" в непроданном порядка 70 млн. кв. метров. А ещё до конца года нарастёт считай с 10 млн. кв. метров. А ещё будет продолжаться стройка и в 2023 году...
Причём большое количество из этих млн. кв. метров "зависло" в том числе в и регионах России. Во многих из которых вообще сложная ситуация с доходами.
И как тут всё будет в конечном итоге "разруливаться" на рынке новостроек с такими показателями?
Понятно, что в этих 70 млн. кв. метров "сидит" и не особо ликвидное жильё. Но его, по оценкам - порядка 20-30 млн. Да и то, зависло оно почему? В какой-то своей части потому, что стоИт неадекватный ценник. Неадекватный дому, планировке, локации, качеству исполнения объекта и т.п.
И вот это вот всё - это что, успехи застройщиков? Строить и не продавать при этом как говорится, любой ... может.
У нас в стране, выходит, УЖЕ не продано порядка полутора годовых объёмов строительства нового жилья!
А собираемся понастроить и ещё больше! - говорят застройщики. А кому продавать будете? - возникает вполне себе закономерный вопрос.
Если что-то произведено и не продано - это провал, а не успех!
Провал, если стоят непроданными квартиры, потому что в таком-то месте в таком объёме они вообще не нужны. Или нужны, но при существующих задранных ценах и упавших доходах россиян просто не могут быть большинством из них куплены.
Всё это называется кризис перепроизводства. А приводит к нему в том числе и стагфляция - это сочетания и роста цен, инфляции, и стагнации - падения доходов в целом у основной массы населения. Что у нас налицо.
В чём ещё мне видится реальная проблема текущего периода?
Мне кажется, случается прямо на наших глазах некий разрыв реальности и представлений о ней у застройщиков, банкиров и властных структур.
Они живут в своих планах, в строящихся ЖК, в сданных и придерживаемых до "лучших времён" жилых метрах, в новых форматах ипотечного кредитования. В чём угодно.
Но будто буквально изо всех сил стараются не видеть назревающих проблем с доходами населения. И с текущей ситуацией на внешнем и внутреннем рынке страны в целом. С падением платёжеспособного спроса.
Вот вроде видят его, говорят про него, как глава НОСТРОЙ, но и - в упор не видят! Судя по их действиям.
Выводы
🚩Подтверждаю свой более ранний прогноз от апреля 2022 года - рынок первичного жилья активно движется в сторону стагнации. Не просто серьёзного падения в объёмах продаж. А обвала. Если цены на квадратные метры не будут снижены. Иначе выполнение планов по росту объёмов строительства вообще бессмысленны.
🚩Конечно же, застройщикам, но не всем, а отдельным "правильным", будет большая помощь через их участие на восстановление "новых территорий". Часть помощи "пройдёт" и через жилищные сертификаты. Но это коснётся далеко не всех. И никоим образом не спасёт от стагнации жилищного сектора во многих регионах страны в "старой" части России.
🚩Застройщикам и банкирам нужно срочно браться за ум. И не продолжать пытаться и дальше "жировать" на проблемах населения с жильём. А думать о том, что же нужно сделать для того, чтобы выживать в новых условиях. Кроме предложений "новых вариантов ипотек". Потому что игнорирование нарастающих проблем очень даже чревато проблемами уже для них.
Способны ли они это сделать? Смогут ли посмотреть на рынок и себя со стороны, а не из своей "башни из слоновой кости"?
Покажет время.
♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥
Подписывайтесь на канал, чтобы и дальше быть в курсе новостей рынка недвижимости и не только. Заходите на канал в гости на чашечку ☕.
Лайк, подписка, комментарии будут восприняты с особой теплотой и благодарностью. Заранее спасибо!
Все статьи теперь можно сохранить в "Избранном". Ищите справа вверху три точки и жмите на них.
Обещанные в статье ссылки на более ранние статьи:
А это кое-что из свежих: