По итогам III квартала 2022 года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы представлено 12,8 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 898,2 тыс. кв. м. Количество лотов в продаже не изменилось по сравнению с данными предыдущего квартала. При этом рынок пополнился всего тремя новыми проектами, а также тремя корпусами в ранее стартовавших жилых комплексах, сообщает компания NF Group (бывш. Knight Frank Russia).
Общий проектный объем вышедших в продажу объектов составил 3 тыс. лотов, что почти в три раза меньше, чем в предыдущем квартале, и 2,5 раза меньше, чем за III квартал 2021 года. Девелоперы крайне осторожны в выводе новых проектов бизнес-класса, предпочитая пока снизить активность и наблюдать за развитием ситуации на рынке.
Реализованный за III квартал 2022 года объем спроса оказался практически равным объемам, вышедшим на рынок в рамках новых проектов и корпусов, и составил 2,9 тыс. квартир и апартаментов. Количество проданных за июль-сентябрь 2022 года лотов хоть и превысило объем продаж за предыдущий квартал в полтора раза, однако в сравнении с аналогичными периодами прошлых лет показало минимальное значение: так, в сравнении с III кварталом 2021 года снижение составило более 40%.
С одной стороны, частичному восстановлению активности потребителей способствовали такие факторы, как стимулирующие акции от застройщиков и реализация спроса, отложенного из-за осторожности покупателей во II квартале. Однако самый значительный вклад в рост числа сделок внесла ипотека: доля сделок в рамках ДДУ с использованием ипотечного кредитования по итогам III квартала 2022 года достигла 61%. Данное значение побило предыдущий рекорд, поставленный в период пандемии, когда действовали условия субсидированной ипотеки, и эта доля находилась на уровне 50%.
С другой стороны, сильнее оказались факторы, ограничивающие спрос: сохранение неопределенности ситуации и осторожность покупателей, ограниченный объем предложения и высокие цены, сохранившиеся после периода ажиотажного спроса. Кроме того, в конце сентября усилился отток потенциальных покупателей жилья бизнес-класса, что скажется на сокращении спроса в будущем.
Средневзвешенная цена одного квадратного метра на первичном рынке бизнес-класса, несмотря на невысокий спрос, продолжила рост, прибавив за квартал 3% и достигнув значения в 485 тыс. руб. Однако данное значение не учитывает скидок и специальных предложений от девелоперов, которые начали появляться еще в прошлом квартале, а в III квартале приобрели массовый характер. Так, на конец сентября 2022 года скидки предлагались в половине проектов бизнес-класса Москвы, при этом их размер по ряду объектов достигал 20%.
Также активное развитие получили акции по предоставлению субсидированной ипотеки от застройщика, ставки по которой начинаются от 0,1%. Стоит учитывать, что в данном случае разница в платежах по ипотеке заложена в бюджет лотов. Тем не менее, такие условия удобны для большого числа покупателей. Таким образом, фактическая средняя цена одного квадратного метра (с учетом скидок и скрытых наценок) за квартал может оказаться ниже, чем в предыдущем квартале.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики компании: «Объем реализованного спроса за третий квартал 2022 года показал положительную динамику относительно предыдущего квартала, что, однако, было связано исключительно с эффектом “низкой базы”. Относительно соответствующих периодов прошлых лет спрос по-прежнему находится на низком уровне. Поддержка спроса выражалась в виде акционных предложений от девелоперов, скидки по которым достигали 20%. Также сыграла роль субсидированная ипотека, в том числе от застройщиков. Тем не менее уже можно сказать, что спрос за 2022 год на первичном рынке бизнес-класса Москвы окажется меньше, чем в предыдущие годы. Сделки, которые будут заключены в последнем квартале года, не смогут покрыть разницу даже в сравнении с доажиотажным периодом 2018–2019 годов».