Привет, друзья! Конец октября, а значит пора рассказать вам о недвижимости Краснодара за прошедший период и попытаться сделать прогнозы на ноябрь, ну а копирайтерам из агентств недвижимости, которые переписывают за мной каждое слово, дать возможность заработать на новом тексте)
Меня, как и прежде зовут Екатерина Романенко. Я много лет я занимаюсь только недвижимостью и с удовольствием стану для Вас тем самым "Своим человеком в Краснодаре". Мой телефон не меняется +7(928)211-33-77, офисы расположены в Краснодаре, и вокруг Краснодара в радиусе 60 км, а так же в Темрюке и Анапе и вокруг них 50 км. Все сотрудники живут в тех населённых пунктах, где помогают Вам, но с подписчиками из Дзена я работаю сама лично и это большой плюс!
Не забывайте, что у меня есть телеграм-канал, где выходят самые свежие новости, группа вконтакте, где можно увидеть некоторые объекты, личная страница вконтакте, канал на Ютуб, а также группа в Одноклассниках! Подписывайтесь везде, где это только возможно и будем с вами постоянно поддерживать связь!
Недвижимость Краснодара в ноябре. Что происходило на рынке?
Ну что, сегодня 28 октября 2022 года, на улице у нас прохладно +16, на солнышке чуть потеплее и у нас потихоньку наступает осень. Осень у нас, как правило солнечная, фонтаны работают, по улицам можно гулять в ветровке, хотя жители Краснодара мёрзнут быстро, мы уже в +20 в куртках)
В октябре на рынке недвижимости Краснодара ждали реакции на объявленную частичную мобилизацию 21 сентября 2022 года. Честно говоря и я ждала, но наш рынок и ситуация на нём практически не изменилась. На мобилизацию не отреагировал не только Краснодарский рынок, но и другие рынки, такие, к примеру, как Белгородский и Брянский, которые по логике должны были не просто отреагировать, а упасть, но этого не случилось. Вот здесь я писала об этом: "За время СВО жильё в России подорожало!"
Что происходит? Почему падает спрос, а цены на недвижимость в Краснодаре растут?
Конечно, всё это странно, но не спешите, объяснение лежит на поверхности, но, к сожалению, оно снова не в пользу покупателя. Отвлекусь:
Если подходить к вопросу стоимости недвижимости, то растут в цене только новостройки от застройщика. На данный момент, покупатель, который купил новостройку в офисе застройщика, после выхода из офиса теряет 25% её стоимости. Помните, раньше тоже говорили про автомобили - вот теперь также с квартирами. И это не только в Краснодарском крае
Для начала, покажу Вам несколько графиков, чтобы у вас было понимание о сверхприбылях застройщиков. Вот график средней себестоимости 1м2 в Краснодарском крае. Именно столько застройщикам обходится 1м2 (Данные основаны на проектных декларациях, которые затем анализирует ЕИСЖС
Для тех, кто пытается найти здесь второе дно - оно есть: в этой цифре буквально всё и зарплаты и стоимость участка и даже те баннеры, которые вы видите на улице и оплата услуг сторонних организаций, одним словом - ВСЁ!
И да, себестоимость жилья в Сочи, где метр перевалил за 412 000 рублей(это новостройки также 45 900 рублей! Правда строительство новых объектов там запрещено почти два года, но это те, кто меня читает давно - и так знает
Кстати, кто не помнит, напомню, как в начале 2021 года практически вся пресса кричала о том, что повышение стоимости жилья у застройщиков связано с повышением себестоимости. Я всегда говорила, что это бред, а сейчас подтверждаю это официальными цифрами, которые есть в открытом доступе.
ну а для того, чтобы понять ситуацию в сравнении вот вам два графика:
Стоимость вторичной недвижимости в октябре 2022 в Краснодаре по сравнению с другими крупными регионами РФ
Как вы видите средняя стоимость 1м2 в Краснодаре в конце октября составила 96 513 рублей, но это вторичная недвижимость, а так как живём мы в мире, который перевёрнут с ног на голову - здесь уже готовая недвижимость стоит дешевле, чем та, которую ещё не построили, а вот цены квартир от застройщиков выглядят вот так:
Надеюсь, не нужно объяснять почему это странно? Сегодня в Краснодаре и других крупных городах обещания застройщиков построить, а именно это продают под видом договора ДДУ стоят дороже, чем реальное жильё и такого не было никогда. И это крайне странно, хотя и объяснимо.
Что же происходит? Почему цены в Краснодаре на недвижимость от застройщиков так завышены?
Большинство наших сограждан представляет застройщиков, как что-то большое, серьёзное. На самом деле - это просто юридическое лицо до кончиков пальцев находящееся в кредитной яме. По сути, то, что строят застройщики даже не принадлежит застройщикам, а находится в залоге у банков и банки на данный момент полностью управляют ситуацией.
Если коротко, то на конечную стоимость влияет только пару факторов:
1. Общая кредитная нагрузка на застройщика!
Не важно сколько он продаёт - он должен отдать все свои долги. Если продажи в штуках меньше, то застройщику нужно повысить прибыль с каждой единицы иначе - банкротство. И здесь застройщики идут по пути: лучше продам меньше, но дороже. Их же никто не контролирует!
Представляете, если вы как производитель молока, к примеру, захотите увеличить цену на молоко жирностью 3,2, то к вам с такой скоростью придут люди из УФАС, что вы и заметить не успеете, потому что стоимость ряда продуктов регулируется законодательством и привязана к потребительской корзине, а вот в недвижимости такого нет. У всех застройщиков одна и та же цена, несмотря на себестоимость, которую все знают. Доходы выше, чем доходы от добычи природных ресурсов - и это всех устраивает и будет дальше устраивать
2. Объём привычных трат застройщиков.
Они не урезали зп, не сокращали затраты. Не смотря на кризис и переизбыток того же металла и керамического кирпича на рынке(а по керамическому кирпичу ситуация такая, что закрываются миллиардные заводы), застройщики не очень сильно переживают и если посмотреть их проектные декларации и сметную документацию, у них средние цены по закупке того же кирпича и смесей.
Конечно, странно, что у всех застройщиков Краснодара приблизительно равные цены(напомню, у нас их на сегодняшний день 89 и в такие совпадения поверить крайне сложно, но без доказательств утверждать что-то я не могу.
Причина таких высоких цен застройщиков - государственная поддержка!
Почему то об этом мало кто говорит, но так называемая "льготная ипотека", кредиты с "особой ставкой для застройщиков" - это всё помогло застройщикам взвинтить цены и удерживать их.
Самое интересное, что ситуация, вероятнее всего, продолжиться и в 2023 году, так как в проект Федерального бюджета уже заложены цифры на "льготную ипотеку"
По сути, покупатели получили "медвежью услугу" от государства и вместо того, чтобы дать застройщикам возможность бороться за покупателя - им помогли безбедно существовать и спокойно удерживать цены.
Покупатели ответили застройщикам Краснодара на завышенные цены - отказом покупать у них квартиры!
На сегодняшний день, некоторые застройщики по данным ЕИСЖС имеют крайне грустную картину, продав от 1% до 18% от всей стройки, которая у них есть. Вот те застройщики, которые ещё вчера заявляли о том, что к ним выстраиваются очереди:
Внимание! Это продажи за 10 месяцев 2022 года, не за октябрь. Данные постоянно публикуются в открытом доступе, несмотря на это, даже эти застройщики пока удерживают цены
Хорошие цены на квартиры в Краснодаре в ноябре
Какие же цены сегодня можно считать хорошими в Краснодаре?
- Цены от 80 000 - 90 000 рублей за метр - можно считать нормальными и квартиры в этой ценовой политике можно рассматривать.
- Цены ниже от 70 000 - 80 000 рублей - это цены гораздо ниже рынка и такие квартиры нужно брать, так как вероятность того, что вы найдёте ниже - крайне мала.
- Цены от 62 000 до 70 000 - рублей, исключая некоторые районы - это то, что можно брать не раздумывая, так как такие цены встречаются редко.
Пример квартир с редкими ценами(сегодня цена 62 500 за метр) вот в этом ролике, правда осталось только две квартиры. Вот пример квартир с очень низкими ценами:
Недвижимость Краснодара ноябрь дома в пригороде
Несмотря на то, что в Краснодарском крае на сегодняшний день сдали
3 000 000 м2 домов ИЖС и это должно было бы привести к некоторой коррекции - её не происходит. Сразу после начала СВО пригород немного упал на 10-12% на том уровне он и остался.
Очень часто вижу такой комментарий: Почему в Краснодарском крае так много продаётся?" Да потому что это второй по объёмам рынок в России. Здесь просто математически происходит больше процессов, чем на других рынках: здесь больше свадеб, больше разводов, здесь они чаще, здесь больше людей рождаются и умирают, здесь сходятся и расходятся чаще, так как это третий по объёмам рынок и сюда просто больше приезжают, так как это юг!
Вот сравнение регионов по количеству введённых домов ИЖС на сентябрь 2022 года, простой график, по которому вы всё поймёте. Данные в тысячах м2:
Как Вы понимаете, если бы это не покупали, то стройка бы потихоньку сходила на нет. Сейчас в нашем регионе строится очень много. Спрос упал, относительно 2019 - 2020 года более чем в два раза, но даже сейчас, когда для нас спрос низкий - он остаётся на третьем, иногда переходя на четвёртое место в стране.
Важно понимать, что рынок уже реагирует на пониженный спрос (я о вторичном рынке, который сейчас уже находится на отметке 90 000 рублей), но дома сдвинуть будет сложнее и вот почему:
Количество ликвидных участков в пригороде Краснодара - всё меньше, а в самом Краснодаре их практически нет!
Учитывая, что заселяется Краснодар активно уже лет 10, найти хороший участок даже в 4 сотки в хорошем месте в пригороде сейчас проблематично. Конечно, станицы растут в ширь, но это новые зоны пригорода, которые ещё несколько лет могут иметь достаточно крупные минусы.
Вот обзор цен на участки с подрядом, здесь же можете посчитать сколько вам обойдётся дом в хорошей локации в пригороде Краснодара. В общем, практически ничего не меняется и в этом отношении цены стабильны, при этом, причин их снижать именно в хороших локациях нет:
Прошу прощения за звук вначале, потом он нормальный. Здесь 5 участков в хороших локациях с ценами:
Недвижимость Краснодара. Что ждём?
В первую очередь, обратите внимание, что по ценам на недвижимость Краснодар ушёл из "тройки лидеров"(совсем недавно по ценам мы уступали разве что столицам) в позицию второго десятка. К нам снова спокойно поехали люди из: Новосибирска, Екатеринбурга, да что тут говорить, даже продав квартиру в Белгороде, Брянске или Смоленске, сегодня можно добавить совсем немного и купить квартиру в Краснодаре. Ещё год назад такую ситуацию представить было сложно.
Рынок недвижимости Краснодара восстанавливается, и по сути у нас сейчас два рынка: реальный и надутый. На реальном продают квартиры по 90 000 рублей и ниже, на надутом - ищут тех, кто не думает о завтрашнем дне и покупает квартиры в ипотеку по 130 000 рублей метр.
Застройщикам надавали по рукам, по сути прикрыв лавочку с так называемой "субсидированной ипотекой" и теперь им нужно искать какие-то другие лазейки. Уже есть попытка завести "Ипотеку за 1 рубль", но схема слишком сложна, чтобы начать её выдавать и думаю, что она не приживётся. Вот здесь я писала о том как выглядит эта афера!
Застройщики Краснодарского края находятся в сложной ситуации: за 10 месяцев продано всего 26% из всего построенного жилья. Несмотря на то, что это очень серьёзные цифры, которым бы позавидовали почти все российские регионы - в Краснодарском крае и построено очень много. В зиму застройщики идут с большим балластом и здесь нужно смотреть на сколько у кого хватает подушки, но, не спешите радоваться, рассчитывать на то, что цена упадёт ниже 90 000 рублей за метр - я бы не стала, да и то, что даже такое сейчас произойдёт мало вероятно. Большинство застройщиков вполне прилично себя чувствуют.
Что делать, продавать или покупать недвижимость сегодня в Краснодаре?
Если спешки нет, то на мой взгляд сегодня продавать уже поздно. Конечно, если нет критической ситуации. Покупать сегодня можно, но, выше 90 000 рублей за метр и только нормальные районы. Если говорить про окраины города или "человейники", то рассматривать нужно 80 000 за метр и ниже. Как вы видели выше, есть варианты гораздо дешевле, но это как раз срочная продажа, которая бывает редко.
Будет ли дальше падать вторичка?
Честно говоря не знаю. Очень хотелось бы, но есть такой момент, который нужно осмыслить: "Цену сегодня роняют инвесторы, которые зашли в квартиры от 60 000 рублей до 70 000 рублей, у них осталось не так много квартир. Ниже своей себестоимости они падать не будут, за исключением тех, у кого исчез доход от слова совсем. Количество этих квартир - конечно. Если посмотрите торги Сбера по банкротству по Краснодару, то там продают квартиры по 100 000 за метр(это стартовая цена). Т.е. банк до сих пор не видит рисков в кредитовании под приобретение имущества по цене выше 100 000 рублей в Краснодаре, а это о чём-то да говорит...
В общем, описала Вам ситуацию на рынке недвижимости Краснодара как смогла. Надеюсь, у меня получилось передать общее настроение рынка, ну а если нет... буду исправляться. Я же не писатель.
Буду рада, если поделитесь этой статьёй в социальных сетях, или отметите ёё любой реакцией. Так я понимаю, что в следующем месяце тоже нужно собрать всё важное и рассказать Вам!
Хороших выходных, друзья!
