Коэффициент доступности жилья в России на исторических минимумах, в смысле его недоступности. Согласно международным стандартам, рынок РФ, считается сегодня рынком, где приобретение жилья серьёзно затруднено. Таковы результаты усилий и огромных вливаний бюджетных средств в строительство МКД и ипотеку, под громким лозунгом - «доступное и комфортное».
Но, то, что бетон в стране считается недоступным, вовсе не означает, что его нет или имеется дефицит. Напротив, его много, но позволить себе такое «удовольствие» может не каждый, даже в долг.
Москва – Нью-Йорк
Минимальное значение было в конце 2019 года, перед тем, как строительной отрасли решили помочь и ввели программу льготной ипотеки.
Значение коэффициента, который рассчитывается как соотношение рыночной стоимости средней квартиры и доходов населения - за сколько лет семье из трех человек удастся накопить на жилье при условии, что она откладывает на это полностью все доходы, составляло тогда - 2,2.
Доступным жильё считается при значении ниже 3.
С той поры он начал расти, и на сегодняшний день, показатель равен – 4,1. В начале года был – 4,5
В некоторых крупных агломерациях значение выше 5 и более, классифицируется как – жильё существенно недоступно. Среди них – Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Красноярск, Казань, Новосибирск, Владивосток.
Интересно то, что практически во всех вышеперечисленных регионах рынок жилья наиболее развит. То есть, здесь достаточно много строят, большое количество предложения, развит рынок ипотеки.
Города Москва, Санкт-Петербург и Казань при этом по доступности находятся на уровне таких городов как Нью-Йорк, Сингапур и Дублин.
В текущих условиях, такой тренд, по мнению экспертов, не оставляет этим городам надежд на какой бы то ни было активный спрос в будущем и ни какая ипотека помочь не в состоянии.
Крупнейшие рынки жилья в России вошли в новый цикл, который характеризуется низкой фундаментальной доступностью жилья.
В условиях стагнации или даже снижения реальных доходов неизбежно ведет к сокращению жилищного потребления независимо от текущих условий доступности ипотеки.
Другими словами, на самых «живых» рынках Страны, там где строиться основная масса МКД, покупателей становиться всё меньше и их количество будет снижаться дальше.
Это в то время, как там, на этих рынках, уже сегодня имеется солидный запас предложения, который растёт и будет расти в будущем.
Выходит, экспертное сообщество, забеспокоилось неспроста?
Неликвидный довесок
Информация о 70 млн. метров непроданных новостроек, громом среди ясного неба, облетела всемирную сеть и вселила в головы некоторых тревожные мысли, вызывающие вполне логичный вопрос – а что с этим делать?
Это всё при том, что в настоящее время спрос продолжает падать, ипотека занимает уже почти 90% рынка и кажется, находится на пределе, а обнадёживающих новостей нет и пока не предвидится.
Из-за спада спроса в России копится нераспроданное жилье в новостройках.
Количество нереализованного жилья на первичном рынке достигает 70 млн.м2. Это верхние точки годового ввода многоквартирных домов и ИЖС
А если убрать из этой цифры ИЖС, который к текущей истории отношения не имеет, получим почти двухгодичный уровень ввода МКД.
Если сказать иначе, то в настоящее время на рынке, практически в готовом виде, не продано то, что застройщики строили почти два года.
Строить при этом продолжают, причём темпами Стаханова, а спрос продолжает падать. Естественно, что экспертов такая информация, как они говорят – шокировала
Темпы реализации жилья в новостройках снижаются. На сколько именно — будет видно в октябре-ноябре. По предварительным прогнозам — на 40-50%.
В зону риска, уже в ближайшее время, попадают объекты со степенью готовности до 50%
На вводе это скажется не сразу: проекты в высокой стадии готовности обеспечены проектным финансированием.
А вот новостройки, готовые на 50% и менее — в зоне риска. Сокращение количества ДДУ и уменьшение денежных потоков может привести к изменению стоимости проектных кредитов. Соответственно — к увеличению себестоимости строительства.
А продавать дороже не получится. Образуется замкнутый круг
К слову, круг этот, замкнутый, наметился как раз в момент, когда доступность жилья начала снижаться и чем ниже была его доступность, тем отчётливее он прорисовывался. Не видел этого разве что слепой.
Поэтом, когда эксперты говорят что:
На фоне текущих ипотечных программ основной вопрос не столько в ценах на жильё и платежеспособности покупателей, сколько вообще в желании совершать серьезные покупки в наше турбулентное время
Они заблуждаются, причём, судя по всему, явно недобросовестно, ибо то, что рынок уже давно стал неплатёжеспособным очевидно
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь!