Что изменилось в последнее время на рынке новостроек? Какая угроза нависла над застройщиками? Как она может сказаться на покупателях жилья в новых проектах? Что я рекомендовал бы не делать потенциальным покупателям жилой недвижимости в конце 2022 года?
Приветствую всех моих подписчиков и читателей канала!
Я тут написал недавно статью:
Она касалась покупателей, уже купивших квартиру со сроками "отложенной" сдачи МКД. На любых стадиях. Кроме полной готовности.
Сегодня поговорим о тех, кто планирует купить квартиру в новостройках в ближайший период - до конца 2022 года, и, может быть, в начале 2023 года.
Уже купившим ещё не готовое жильё я искренне и от всего сердца желаю, чтобы всё было хорошо. Дома сдались вовремя. И без серьёзных недоделок. Чтобы всё шло по плану.
А что я хотел бы сказать потенциальным покупателям жилья?
Ну и вообще всем интересующимся текущим положением дел на рынке жилой недвижимости? Об этом читайте здесь.
Что происходит прямо сейчас на рынке новостроя? Что заставляет меня писать вот это своё особое мнение по поводу любого жилья от застройщиков, продаваемого сегодня "на ранних сроках" строительства?
Тут надо немного объяснить ситуацию.
Начнём с самого понятного
Дела у нас сейчас в части бюджета идут не особо хорошо. Есть два встречных вектора: и падение доходов, и увеличение расходов. Не буду сейчас подробно на этом останавливаться.
Но ясно, что тут у нас пока в моменте разговор скорее о выживании, чем о чём-то радужном и работе на будущее в целом по стране.
Тут недавно дали Нобелевку в сфере экономики за то, что ещё раз, в очередной "заход", подтвердили не особо весёлую для населения любого государства "истину", что в сложные времена при капитализме надо помогать не населению и бизнесу, а в первую очередь всей банковской системе. Непосредственно банкам.
Потому что если рухнут они, то вообще всем будет вообще бяка бедовая. Я не экономист, и не лауреат Нобелевки. У нас в стране есть свои важные и и специально подготовленные люди, отвечающие за банковское направление. Им всем вместе виднее, что и как с банками у нас. Скажу свои скромные пять копеек - у нас с ними тоже многое не очень.
Например, по итогам 2021 года 35 % банков показали отрицательную доходность.
Буквально на днях я писал, что Центробанк России высказал своё отрицательное мнение по поводу предложенных застройщиками якобы субсидированных ими ипотек под "0,01 %". Которые в том числе "спонсируют" сами покупатели за счёт роста цены на покупаемое таким образом жильё.
Это грозит надуванием нового ипотечного "пузыря". Банки всё же "вписались" в эти программы, таким образом взяв на себя повышенные риски. И дополнительные проблемы.
А ведь банкам сегодня уже и самим не до "жиру". Поэтому они вынуждены срезать своё инвестирование. В том числе - в строительной сфере.
К чему это уже привело сегодня весь рынок новостроек? К тому, что сейчас банки выделяют девелоперам ровно тот объём денежных средств, что раскрывается по выполненным эскроу-счетам.
Об этом говорят банкиры. Об этом заявляют сами застройщики. Как об одной из важных для себя "головной боли".
Например, 13 октября в Пензе прошла очередная 32-я всероссийская конференция застройщиков «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы». На ней среди прочего обсуждался и вопрос проблем финансирования новых проектов у девелоперов.
Что говорят застройщики? Что уже в ближайшее время им грозит жёсткий дефицит средств, выделяемых на проектное финансирование. ЦБ РФ даёт вот такую информацию у себя на официальном сайте по этому вопросу:
В августе прошлого года банки выдали застройщикам ДС в размере свыше 12 млрд. рублей, при уровне суммы кредитных договоров (КД) в почти 5 млрд. рублей.
А в августе 2022 года сумма КД у застройщиков составила уже 10 млрд. рублей. И сколько выдали при этом банки? Практически ровно эти же 10 млрд.
Существенная разница, согласитесь. Есть ли ресурсы возместить её из средств самих застройщиков? Они говорят, что нет. Куда у них что "подевалось" из их довольно резко возросших в последние 2 с половиной года прибылей? Не совсем понятно.
Но работать они по-прежнему хотят явно не за свои деньги, а на заёмные. Как и ранее. А вот с этим и есть теперь проблема. "Дополнительных" к эскроу денег нет.
К чему это положение дел будет неумолимо "подводить" практически всех застройщиков?
К тому, что они будут вынуждены концентрироваться на "допродажах" своих ЖК и отдельных МКД, находящихся на высокой степени готовности! Где ещё есть непроданные лоты квартир.
Не "распыляться" на все свои проекты в самой разной стадии строительства.
Особенно "пострадают" в такой ситуации объекты, что сейчас находятся на самом старте. В том числе и на стадии "котлована-фундамента".
Чего ждут застройщики? Как и ранее, продления общей льготной ипотеки. Что чревато для всех прежними проблемами, что имеются уже сейчас. Кроме того, не понятно, будут ли деньги у государства на это. Пока заявлено, что она не будет работать в 2023 году.
Со слов руководителя ЕРЗ (интернет-портала Единого ресурса застройщиков) Кирилла Холопика, застройщики ждут ещё плюсом и другие, дополнительные меры от государства. Правда, какие именно, непосредственно на конференции не уточнили.
Я предположу, что те, о которых я тоже уже как-то писал недавно: взять да и выкупить за счёт государства все или бОльшую часть "зависших" у застройщиков квартир. "Лёгкий" выход для девелоперов. Но сложный и затратный для государства и для большинства населения России.
Правда, кое-кто из льготных категорий граждан и нуждающихся в социальном жилье от этого выиграл бы.
Но пока в такой "путь выхода" верится с трудом в текущей ситуации.
Ну а теперь собственно те самые обещанные "пальцы объяснения":
👆Палец раз. Все запускаемые сегодня проекты от застройщиков и все, находящиеся в ранних стадиях, сегодня и далее - под серьёзной угрозой выполнения. Может быть - вообще "провала" в реальный долгострой. Надолго.
Ну или как минимум, им грозит серьёзный срыв по срокам ввода в строй. Потому что практически все проекты на ранних стадиях строительства имеют резко возросшие буквально в последние месяцы риски. А что ещё у нас будет дальше? Я вангую, что только ухудшение ситуации с этим.
✌Палец два. В такой ситуации покупка любой жилой и нежилой (апартаменты) недвижимости на ранних стадиях, по моему скромному мнению (ИМХО), несёт сегодня и будет нести весь конец 2022 года и как минимум начало 2023 года чрезмерно повышенные риски для покупателей. Риски недостроя.
Пока всё с этой ситуацией хотя бы хоть как-то, хоть немного не прояснится, это будут очень и очень рискованные вложения денег.
Поэтому: думайте сами, решайте сами, но думайте при этом и выбирайте - тщательнее. И лучше остановите свой взор на проектах в высокой стадии готовности. Если уж вам необходимо вложиться в недвижимость. Или вы планируете улучшение своих жилищных условий.
Пока - вот так. А дальше? Ну, давайте доживём хотя бы до весны 2023 года все вместе.
У меня вот стойкое ощущение, что ещё много новостей нам до того времени придётся узнать и "переварить". И не только с рынка недвижимости.
Доживём, а там и поглядим-увидим.
А я и дальше буду стараться держать вас в курсе событий.
*Дисклеймер. Статья отражает только мое личное мнение. Никоим образом не является ни рекомендацией к каким-либо действиям, ни информацией для принятия кем-либо каких-либо решений по покупке жилья.
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропускать новости рынка недвижимости и другие интересности. Заходите в гости на "огонёк"🪔.
Лайк, подписка, комментарии - не обязательны, но будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вам могут понравиться другие статьи:
.