О чём молчат все игроки рынка? Почему никто прямо не говорит о том, что происходит сегодня с российским рынком жилья?
Прямо сейчас происходит очень даже нехорошая в любом государстве "штука". И практически каждый, кто хоть что-то понимает в жилой недвижимости, знает, о чём идёт разговор. Или как минимум догадывается.
Но, очевидно, все боятся сказать прямо. Я не вижу другой причины.
Я вот вообще ни у кого не видел ничего об этом. Обо всём пишут. И о вторичке, и о первичке. И о дорогой, и о дешёвой. И о застройщиках-девелоперах, и о покупателях и инвесторах в бетон. Обо всех. Обо всём.
О чём угодно. Но прямо так никто ничего и не говорит! О том, что у нас тут в реальности происходит на рынке жилья.
Ничего. Молчание. Я бы сказал даже так: полный молчок. Зажали рот🙊.
Так что, видимо, придётся стать первым, кто об этом заявит прямо и без обиняков.
Приветствую всех читателей моего канала и особенно моих уважаемых и любимых подписчиков!
Вы, наверное, удивлены - что же это за "заговор молчания такой"? И причём тут котики, один из которых на заглавном фото статьи? О чём я собственно говорю? Что за подобие "молчания ягнят точнее котят" происходит прямо сейчас на рынке жилой недвижимости? Сейчас поймёте.
Но вначале немного фактов о текущем положении дел у застройщиков. И в целом о состоянии всего рынка жилья в этом году.
Большинство из этих фактов и данных вы уже наверняка знаете, но повторение не будет лишним, потому что это будет важным для понимания дальнейшего моего заявления.
Итак, сегодня в России на жилищном рынке:
🚩Всё больше и больше непроданного жилья в новостройках. Общее количество сдаваемых квадратных метров - растёт. Общее количество продаваемых метров - падает. Уже почти 40 % сданного жилья - не продано в течение всего срока строительства (а это не один год). Т.е. продажи в них шли и все благоприятные для рынка жилой недвижимости годы - 2020 и 2021. Но это не помогло их распродать.
🚩Общее количество лотов в продажах суммарно по первичке и вторичке выросло к концу третьего квартала. Квартиры в продажу кажется выставили буквально все, включая инвесторов и понауехавших.
🚩Время экспозиции предложений на рынке увеличилось. Рынок фактически встал и "завис". Как какой-нибудь Виндоус-95 в своё время.
Итоговый вывод:
у нас на рынке жилой недвижимости - застой и затоваривание.
Казалось бы, самое разумное решение в такой ситуации - снижение цен. И именно через это активизация продаж и решение проблем с падением продаж и затовариванием.
Но нет. Это не наш путь, заявляют своим примером девелоперы. И - не снижают цены. А даже планомерно пытаются постепенно их повышать в своих предложениях.
Конечно, жилые метры - это не бананы и груши да арбузы с персиками. Быстро не потеряют свой товарный вид. Но даже просто содержание сданных, но не проданных МКД должно влетать застройщикам в копеечку. Что уже есть отличный стимул к активизации продаж через понижение цен.
Но снова нет. Как бы вдруг и "неожиданно", доходы и прибыли у некоторых застройщиков даже растут! Т.е. у них всё более чем хорошо.
Многие девелоперы нарастили свои доходы и чистую прибыль. Из отчётов по финансовым результатам за I полугодие 2022 года следует, что, например
чистая прибыль компании ЛСР выросла на 12,5 %, у компании "Самолёт" - на 59 %, а у группы "Эталон" - аж в 9 раз!
Правда с последней не совсем понятно - скорее всего что-то они там в отчётных документах изменили. Как-нибудь всё по новому учли-пересчитали, не иначе. Но и остальное впечатляет.
Всё пока неплохо у "любимых" всеми желающими прикупить себе жильё застройщиков.
Они могут довольные облизываться, как сытые котики после сметанки.
И это несмотря на то, что финансовый ручеек в сторону девелоперов и вообще строительного рынка начинает иссякать. Объёмы по раскрытию счетов эскроу снижаются, т.к. продажи упали. Банки не особо горят желанием в нынешних условиях продолжать усиленно инвестировать в строительство.
Какой второй вывод из всего этого?
Граждане России все вместе, и особенно те из них, кто хочет улучшить свои жилищные условия, фактически продолжают "кормить" своими дополнительными затратами и так достаточно сытых "котов" стройрынка.
Которые до этого уже два с лишним года и без того неплохо "трескали" жирненькую сметанку наросших буквально на ровном месте доходов и прибылей. Натрескались уже и ранее до роста более чем на половину своих прибылей, суммарно на всех, за прошедшие 2020-2021 годы.
Но вот ведь парадокс: для увеличения этих прибылей девелоперы-застройщики сами не сделали практически ничего. Даже так - НИЧЕГО.
В подавляющем объёме всё было сделано государством в виде в первую очередь льготной ипотеки, которая просто перераспределила доходы в сторону покупателей жилья и застройщиков за счёт денег всех остальных граждан.
А потом уже система начала обирать и самих покупателей.
Но почему же застройщики так упорно, все вместе, не желают снижать цены? Почему они ради этого идут на всяческие ухищрения? Типа субсидированных ипотек под "0,01 %" и прочего?
Почему сегодня они выводят в продажи всё меньше и меньше новых жилых комплексов и конкретных лотов, пытаясь этим "отрегулировать" спрос и стоимость бетонометров?
Понятно, что не без этого, того самого. Жадность впереди них родилась, так сказать. Но есть и ещё кое-что.
Всё это вам ничего не напоминает? Мне вот - да. Ещё как. Есть такое понятие - "картельный сговор".
Вот его определение в Википедии:
"Неформальное соглашение участников одной рыночной отрасли продавать или покупать товары или услуги по определенной цене."
Кроме того,
"Также картельным сговором является договорное регулирование объемов закупок и продаж участниками рынка с целью влияния на уровень цен."
Бинго! Все оба-два признака у нас в наличии!
Вот как раз самая "свеженькая" информация имеется о том, что:
"Застройщики жилья в России не торопятся выпускать в продажу новые лоты, чтобы не допустить затоваривания рынка и, как следствие, снижения цен. Искусственно ограниченное предложение вынудит покупателей соглашаться на коммерческие условия, диктуемые строительными компаниями." - dni.ru, 14.10.2022.
По также свежим данным РБК, в 2022 году на текущий момент из всего сданного объёма жилья в продажу выставлено всего около 43 %, что составило порядка 269 тыс. квартир.
Выходит, больше половины "попридержали" застройщики.
При этом процент выставления на рынок падает месяц от месяца. Если в начале года он был свыше 60 %, то в августе в продажу поступило и так уже фактически мизер - всего 6 % квартир. А в сентябре - ещё меньше, уже всего 1 (!) %.
Что-то очень похоже на картельный сговор застройщиков.
Куда смотрят те, кому положено смотреть за вот этим вот всем? Регулировать? Не допускать? Вроде бы как картельный сговор не есть хорошо во всех государствах. Или у нас всё не так и всё иначе?
И по-прежнему "бездомные котики" будут подкармливать и без того "откормленных котов"?
Оставлю эти вопросы открытыми...
Может быть, у вас есть на какие-то из них ответы?
Подписывайтесь на канал, чтобы и дальше быть в курсе новостей рынка недвижимости и не только. Заходите в гости на чашечку☕. Там интересно.
Лайк, подписка, комментарии - не обязательны, но будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вас могут заинтересовать и другие статьи на канале: