Рынок недвижимости: 7 месяцев назад и сейчас! часть 1

Прошло семь месяцев с начала СВО. Что произошло за эти месяцы с рынком недвижимости? Как на него повлияла мобилизация? Как рынок проживет 4 квартал и может быть даже 2023 год. Рассказываю здесь⬇️

ФАКТЫ:

В МАРТЕ 2022 года ЦБ фиксирует рекордный отток денежных средств со счетов банков. Росреестр в Москве фиксирует рекордные для 18 тыс сделок. Люди в состоянии неопределенности и негативных ожиданий (инфляция, девальвация, дедолларизация и тд.) вкладывают средства в недвижимость.

В следствие оттока денежных средств и в рамках борьбы с инфляцией ЦБ поднимает ключевую ставку, в результате чего, к АПРЕЛЮ мы получаем "шоковую" терапию в виде ипотеки под 20%.

В итоге, в АПРЕЛЕ покупательский спрос падает на 40%. Сделки апреля проходят в основном на решениях, принятых еще в конце марта. Рынок входит в состояние штиля.

МАЙ месяц. Жизнь продолжается. Инфляцию удалось укротить, ЦБ смягчет монетарную политику, ипотечные ставки начинают быстро снижаться.

Рынок недвижимости адаптируется к рынку покупателя. Входим в летние месяцы с серьезными корректоровками по цене. Но это не страшно. Становится понятно, что покупатель возвращается.

Начиная с МАЯ видим поступательные тренды:

- Количество квартир растет каждый месяц: в апреле 33 тысячи, по итогам августа уже 45 тыс.

- Спрос восстанавливается. Не так быстро, как хотелось бы, но главное, что поступательно. Росреестр отчитывается, что отставание от прошлого года постепенно сокращается. Если в мае отставали на 45%, то в августе уже на 31%.

- Цена на объекты вторичной недвижимости корректируются вниз на 10-15% и продолжают снижение со скоростью примерно 1% в месяц.

Таким образом, в СЕНТЯБРЕ мы получили, вполне себе, рабочий рынок недвижимости.

Да, сентябрь по количеству сделок отстает от 2021 года на 30%, но следует учесть эффект высокой базы. 2021 год, в принципе, был рекордным по количеству сделок - 170 тыс. (такого не было никогда ранее). То есть, если сравнивать показатели 2022 года с 2019 и 2018 годом, то количество сделок отличалось в меньшую сторону на 25%.

При этом, ставки по ипотеке снижаются, застройщики изобретают почти бесплатные рассрочки, спрос продолжает медленно расти.

Становится понятно, что в четвертый квартал мы войдем на хорошей скорости и квартал будет значительно интересней по количеству сделок. Результаты, конечно, не повторят показателей 2021 года, но будет явно выше третьего квартала.

Конец СЕНТЯБРЯ. Мобилизация.

По многим признакам видим повторение поведения населения.

ЦБ фиксирует отток денежных средств. Это, конечно, не февральское бегство капитала. Тогда в один день сняли 1.5 трлн рублей. Но, тем не менее, банки фиксируют отток ликвидности 22 и 23 сентября по 132 и 114 млрд., 30 сентября 140 млрд.

Обычно, в такой ситуации стоимость денег резко дорожает. Сразу же начинают идти слухи, что ипотека дешеветь не будет.

В первую неделю после объявления рынок зафиксировал:

- Падение спроса на 15-20%;

- Значительный приток на рынок новых объектов;

- Срыв сделок по разным причинам, но преобладает ипотечная составляющая;

- СМИ подхватывают новости о том, что в Москве можно купить объект дешевле на 40-50%рынка, и риэлторы получают обращения от покупателей с запросом на объекты в полцены или с существенными скидками.

‼️Забегая вперед, таких объектов на регулярном рынке нет. Случаи обращений с вопросом выкупа есть, но они всегда были. Это история не носит массовый характер.

(продолжение следует)