Привет, друзья! На дворе октябрь, прекрасная осенняя погода: у нас на улице +20 днём и +10, а иногда даже +8 ночью. Погода пока не стабильна, но, этот промежуток у нас называется ранней осенью. Длится он по-разному, всё зависит от года, сейчас прогноз показывает небольшое похолодание, которое к концу месяца вновь вернёт нам +20. В общем, как всегда, погода у нас комфортная, чем и торгуем)
Как всегда, все вопросы по недвижимости мне можно задать по телефону +7(928)211-33-77, лучше меня всё-равно никто не поможет. Также хотела напомнить вам о телеграм-канале, который веду исключительно для моих друзей - он вот здесь. На нём каждый день выходит свежая информация о событиях на рынке недвижимости юга и объекты, сразу с ценами.
Я хочу, чтобы вы воспринимали мои слова правильно. Я веду канал только для своих покупателей и я никогда не пугаю, не преувеличиваю или преуменьшаю. Я рассказываю реальную ситуацию на рынке. И если я говорю, что определённая группа объектов не продаваема - она таковой является не зависимо от того с кем вы их купите.
Недавно написал один подписчик: "Вот вы говорили здесь не покупать, а я купил и рад!"
Так я же не против, что вы рады, вот только вы переплатили. Вы купили по 120 000, а радоваться можно было и за 85 000 рублей.
Недвижимость Краснодара в сентябре 2022 года.
Думаю, не для кого не секрет, что в сентябре рынок недвижимости страны продолжало трясти, и ожидалось серьёзное падение и депрессия.
Как это часто бывает - панические настроения были сильнее, чем последствия от них и люди привыкают ко всему, на данный момент, не без коррекции, но рынок практически пришёл к августовским показателям, правда не во всём!
Массовый отъезд из России. Как он коснулся Краснодара?
Специально собирала информацию среди агентов, так как на сегодня прошло уже почти три недели с момента объявления мобилизации - у нас уехали единицы, в буквальном смысле единицы. Конечно, отъехавшие есть, но повальной продажи объектов не случилось. У меня было всего 6 объектов на продаже от тех, кто уезжает, а учитывая объем контактов, который ведут мои агентства - это очень маленькая доля
В сравнении: за три последние недели в базе мой компании прибавилось 432 объекта
Выражу своё мнение о причинах такой слабой активности в данном направлении: для желающих скрыться на территории Краснодарского края - полно мест, где они спокойно могут жить не обращая на себя внимания и никто их там не найдёт никогда. К слову, Краснодарский край по территории больше Грузии на 7 000км2(территория Краснодарского края 76 000км2, а Грузии - 69 000км2.
В Краснодар снова начали переезжать из Казахстана, Киргизии и Грузии!
Удивительно, но факт, в то время, как наши "пацифисты" ищут пристанища в Казахстане, Киргизии и Грузии - сюда начали переезжать наши соотечественники - этнические русские.
Для тех, кто до сих пор верит в сказки о том, что в Грузии и Казахстане - русскому жить хорошо, советую пообщаться с людьми, переехавшими оттуда. Этого вам никто не расскажет из живущих там и ситуация за последние три года изменилась очень сильно!
Дело в том, что некоторые, проживая в том же Казахстане, долгое время не могли продать свои объекты, а месяц назад на них свалилось "счастье" - приехали те, кто бегут из России и объекты не просто продали, а продали дороже, чем они ожидали. Само собой те, кто продал - в основном приехал сюда.
Разница между хотелками и реальностью. Цены на недвижимость Краснодара!
Конечно, говорить о том, что ситуация, которая происходит вокруг никак не повлияла на рынок недвижимости нельзя. В сентябре мы видим максимальный разрыв между "хотелками" и реальностью, которого не было никогда!
По данным ЦИАН - аналитики, после объявления мобилизации средняя желаемая цена упала до 92 000 рублей за метр вторички, и 120 000 рублей за метр первичного жилья(это средняя цена размещённых объявлений). Реальность же гораздо интереснее: за последние три недели мы продавали вторичку по 83 000 рублей, а первичку по 90 000 рублей!
На мой взгляд цена опустилась практически до реального минимума и ниже он, вероятнее всего падать не будет, так как потихоньку начинает восстанавливаться спрос.
Надеюсь вы понимаете в чём разница хотелок и реальных продаж?
Удивить меня сложно, но можно: оказывается люди продолжают покупать у застройщиков жильё по 120 000 рублей за метр!
Между тем, встречаю и в комментариях и на встречах людей, которые по-прежнему покупают в три дорога у застройщиков. Удивительное желание переплачивать за то, что никогда не продадут по этой цене.
На данный момент разница между стоимостью одной и той же квартиры у застройщика и на рынке составляет минимум 30 000 с 1м2 и далеко не в пользу застройщика!
Кстати, огромный привет тем, кто не послушал меня и купил в марте - апреле новостройку, теперь можете спросить у тех, кто вам продавал - что вам делать с этой квартирой?
Почему? Потому что на свободном рынке скопилось большое количество инвестиционных квартир, которые хотят продать, а застройщики просто сидят и ждут, когда эти квартиры продадутся.
Пора продавать или пора покупать недвижимость в Краснодаре?
Пора продавать прошла ещё в марте. Если сейчас есть возможность ждать, то лучше подождать, на мой взгляд. Цена на недвижимость Краснодара упала ниже ожидаемых минимумов, поэтому сейчас самое время покупать(это исключительно моё мнение), но покупать не у застройщика, не по полной цене, а покупать хорошо торгуясь и по хорошей цене.
Хорошая стоимость сейчас это стоимость 90 000 рублей за метр и ниже. Выше сейчас брать не стоит, вот пример небольшой квартиры 34 метра с такой стоимостью, за звук прошу прощения(и да, это тот самый "Западный отшиб", который я так критикую):
Небольшое отступление: когда я говорю про эти цены, то говорю о строящихся районах Краснодара. Естественно, в центре города вы не купите квартиру по 90 000 рублей за метр, здесь будет большой удачей найти что-то нормальное от 150 000 рублей за метр, но, это уже наша специфика, тоже касается и Юбилейного, и Фестивального и других районов города, где цена на недвижимость никогда не падает в связи с высокой ликвидностью и небольшим предложением.
Банки в Краснодаре перестали выдавать "ипотеку под 0,01%"
Я не так давно писала о так называемой "Субсидированной ипотеке" и о том что она на самом деле представляет из себя. Наконец проснулся ЦБ и банкам было выдано негласное предписание прекратить обманывать людей.
Между тем, под данную махинацию застройщиков только в Краснодарском крае попало более 12 000 человек. Эти люди купили квартиры в два раза дороже и теперь, в случае продажи останутся должны банкам суммы от 2 до 4 миллионов рублей, но, думаю, они и так знали, что делают, им же не нужны советы, они сами всё знают!
Дома и коттеджи в Краснодаре, что происходит?
На этом рынке было небольшое движение и цены упали на 8%-10%, но, достаточно быстро стали восстанавливаться.
Сейчас продавцы заняли выжидающую позицию. Есть небольшие снижения цен, но они в рамках торга.
Ну а теперь, для тех, кто ждёт, когда дома в Краснодаре будут продавать по цене велосипеда.
Хочу объяснить очень важный момент, давайте попробую на примере застройщиков, то есть нового строящегося жилья.
Когда я пишу, что продажи в Краснодаре у застройщиков упали ниже обычного - это не значит, что они упали "в пол". На данный момент краснодарские застройщики находятся в очень тяжёлой ДЛЯ НИХ ситуации и из построенного объёма продано всего 25%, т.е. 75% остаётся не проданными! Это очень много, но! 25%, которые на данный момент проданы в Краснодарском крае - это 2 108 000 м2. В сравнении, к примеру с Омской областью, где продано 23% от построенного объёма, но 23% в Омской области - это 97 000м2. Представляете разницу? Если не нравится Омская область, приведу в пример огромный классный развивающийся регион - Новосибирскую область, где продано 35% от всего построенного жилья, но 35% в Новосибирской области - это 1 088 000м2.
Ещё раз, если бы застройщики Новосибирска продали такой объём стройки - они бы реализовали более 70% построенного жилья в регионе, при этом в Новосибирской области 87 застройщиков, а в Краснодарском крае на данный момент 90 застройщиков!
Понимаете о чём я? В Краснодаре и Краснодарском крае продаётся и, главное строится, очень много недвижимости, только за этот год, по данным Минстроя продано более 50 000 новых квартир и мы не берём дома, вторичку и аппартаменты, так как точных данных нет, но каждый их этих составляющих точно не меньше, просто продажи упали относительно 2019, 2020 и даже относительно 2021 года.
Для того, чтобы недвижимость здесь стала стоить копейки - объёмы продаж должны сравняться с Омской или Ярославской областью(здесь продано 217 000м2 на данный момент). Панические настроения позволяют приобрести объекты по очень хорошей цене. Продавцы паникуют, инвесторы не знают, что будет дальше, но юг остаётся югом и сюда ехали, едут и будут ехать.
Понятно, что количество покупателей упало на 30%-40% в зависимости от объектов()по домам не так сильно, по вторичке тоже, а вот на первичном рынке - достаточно сильно, но рынок у нас, в отличии от других регионов - живой, чего, к стати, мало кто ожидал), между тем, от застройщиков все ждут коррекции и она всё-равно будет, но это практически ничего нового для рынка не даст, кроме притока инвесторов, если застройщики упадут до цены рынка.
Запомните! Если люди построили дом по себестоимости 5 000 000 рублей в той же Новотитаровской - они никогда его не продадут за 4 000 000 и вы бы не продали. Сотка земли в пригороде находится на уровне 700 000 и она не падает, при этом хороший участок нужно ещё постараться найти!
Что ждём от рынка недвижимости Краснодара?
На данный момент всё, конечно же зависит от ситуации на внешнеполитической арене. Как только ситуация нормализуется - стабилизируются и цены. Сейчас есть панические настроения и на этом фоне можно купить что-то по хорошей цене, к примеру, дом в Новотитаровской за 5,9 миллиона, при этом таких цен уже год не было точно. Страхи и паника всегда хороши для покупателей и тревожны для продавцов.
Конечно, вся ситуация отражается на рынке, только отражается она на всём рынке без исключения и чем он больше, тем менее подвержен резкой смене настроений.
В общем, как всегда, думайте. Я на связи! Жить на юге классно! Хорошего дня! Буду рада Вашим лайкам!
