Доходные дома - обычно это многоквартирные дома, построенные специально для сдачи в аренду, чаще всего на длительный срок. То есть дома, построенные с целью получения дохода.
Немного истории и экономики
Первые доходные дома появились еще в Древнем Риме. Первые этажи были предназначены для разнообразных лавок (магазинов). Выше жили состоятельные люди (2 и, может быть, 3). Под самой крышей - бедняки. Такие дома называли инсулы (лат. Insula — остров). Их начали строить сначала в Риме, затем в Остии, Александрии, Антиохии. Считается, что строить их стали не раньше 3 века до н.э. Количество этажей в инсулах могло достигать 5 и даже 8. Возможно в 4 веке до н.э. строили двухэтажные инсулы.
Результатом промышленной революции 18-19 веков в США и западной Европе стал быстрый рост городского населения. Соответственно резко увеличился спрос на жилье в городах. С другой стороны, владельцы заводов, газет, пароходов искали способы прибыльного вложения капитала. Вспомнили римский опыт и примерно с конца 18 века в США и Европе стали строить доходные дома максимальной высоты.
В России, кроме промышленной революции, добавилась отмена крепостного права в 1861 году, которая привела, с одной стороны, к обнищанию дворянства, вынуждая продавать усадьбы в городах, с другой стороны, резкому увеличению городского населения за счет бывших крепостных крестьян, подавшихся в крупные города на заработки. Поэтому основная масса доходных домов построена с последней четверти 19 века до революции 1917 года.
В статье, опубликованной на сайте ЦИАН "Аренда жилья в дореволюционной России" можно найти некоторые интересные данные.
В европейских столицах 19 века средняя годовая доходность дома составляла около 1,5% от его стоимости, а в Санкт-Петербурге — от 8,5% до 15%.
На долю доходных домов в Петербурге в 1917 году приходилось примерно 80% построек, в Москве не менее 40%. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.
Бывшие доходные дома кроме Москвы и Санкт-Петербурга можно встретить в Саратове, Казани, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Иркутске, Томске и других городах. А, например, в Ростове-на-Дону на сегодня около 50 бывших доходных домов являются объектами культурного наследия. Вот несколько:
Первый доходный дом в Москве
В конце 18 века земельный участок на Ильинке в Москве между храмом Дмитрия Сулонского и Юшковым (Никольский) переулком купили землю под строительство доходного дома. В 17 веке здесь располагался "Посольский двор", а после того, как столицей стал Санкт-Петербург, здесь была шелковая мануфактура. В 1785-1790 гг. по проекту М. Ф. Казакова был построен протяженный трехэтажный дом, помещения в которых сдавались в аренду под магазины, конторы и жилье для торговцев. Здание было построено в классическом стиле с обязательным портиком, колоннами коринфского ордена и, как напоминание о прошлом, с арочными сводами оконных проемов первого уровня. У здания было два хозяина, и оно было разделено на две неравные части капитальной стеной. В конце 19 века здание было перестроено: левая часть (ул. Ильинка, 10) для Московского Торгового Банка (1882, арх. Б. Фрейденберг, эклектика с отдельными мотивами итальянского Ренессанса), правая - для Волжско-Камского банка (1889-1890, арх. Б. Фрейденберг, эклектическа с деталями французского барокко). Фотографии первого ДД не нашла, только кусочек слева от здания Биржи. Фото из альбомов Найденова.
Типы доходных домов
Доходные дома строились для людей с различным доходом. Стоимость квартир зависела от многих факторов: района, этажа расположения, куда выходят окна (на улицу дороже), наличие электричества, водопровода, канализации и пр. В Москве и Петербурге строили обычно каменные дома высотой 4-6 этажей, в других города чаще всего в 3 этажа и деревянными или первый этаж каменный, остальные деревянными.
Самыми комфортными и престижными считались дома "барского" типа. Их строили ближе к центру города с небольшим количеством квартир (от 15 до 30) и большим количеством помещений в каждой квартире (от 8 до 18 комнат). Богато оформленные с обязательным швейцаром на входе, изразцовые печи, камины, мебель ручной работы, предметы искусства – таковы признаки этих домов. Такие дома строили в основном в стилях модерн, нерусский, неоклассика.
В 20 веке дома стали оснащать лифтами, которые сами были произведение искусства. Квартиры в таких домах арендовали богатые купцы и промышленники, банкиры, университетские профессора, дорогие врачи и адвокаты. Нашла много фото исторических лифтов в Санкт-Петербурге и только одного в Москве.
Чуть дешевле были дома с квартирами поменьше, но также с высоким уровнем комфорта, высотой от трех до восьми этажей, часто с лифтом, парадной и черной лестницами, дворницкой и антресолями. В таких домах арендовали на длительный срок квартиры богатые землевладельцы, лесоторговцы, топ-менеджеры банков, страховых компаний, акционерных обществ, известные актеры, учителя. В мансардах жили студенты, отставные военные, очень полюбили мансарды художники.
Следующий тип доходных домов в народе назывался "меблирашками" - недорогие доходные дома, где квартиры с дешевой мебелью располагались вдоль длинного коридора. Здесь снимали квартиры небогатая, но приличная публика: бедные учителя, врачи, мелкие клерки и чиновники. Квартиры тут могли быть с пансионом (питанием и обслуживанием) и без него.
И, наконец, самое дешевое "коечно-каморочное" жилье, или ночлежки. Согласно переписи населения, проведенной в конце 19 века, в Москве было зарегистрировано 16 140 «коечно-каморочных» квартир. Большая часть из них располагалась за пределами Садового кольца, ближе к фабрикам и вокзалам. Нашла немного фотографий тогда и сейчас.
И еще немного про необычные доходные дома в Москве.
Самые маленькие доходные дома в Москве
Доходный дом Лоськова, Мансуровский переулок, 4. Построен в 1905-1906 годах по проекту архитектора А.У. Зеленко (северный модерн) по заказу разбогатевшего крестьянина Петра Лоськова. В доме было всего 4 квартиры, в одной из которых в 1916-1926 годах жил генерал Брусилов.
И еще один доходный дом на 4 квартиры. Сейчас он находится по адресу Бауманская улица, 26. (До 1930 года эта часть улицы от Спартаковской до Ольховской называлась Девкин переулок). В 1913-1914 гг. по проекту архитектора В. А. Мазырина выстроено здание с элементами готики для крестьянина Антона Фролова.
Самый высокий доходный дом в Москве
В 1922 году Маяковский в "Пятом интернационале" писал:
дом Нирензее стоял,
Над лачугами крышицу взвеивая.
Построен в 1912-1913 гг. в стиле модерн, его называли "тучерезом", предназначался для "мужчин-холостяков" (Большой Гнездниковский, 10). 5 мая 1912 года Эрнст-Рихард Нирнзее обратился в городскую управу за разрешением
"…выстроить вновь каменное в 9 этажей жилое строение для маленьких квартир, с жилым полуподвалом,… отдельной столовой над частью 9 этажа, центральным водяным отоплением, проездными воротами под сводом..."
28 июля он представил проект здания, летом 1913 года оно было возведено под крышу и начались отделочные работы. До 1931 года это было самое высокое жилое здание Москвы.
Современные доходные дома
В начале 2000-х годов на рынке появился новый тип помещений для проживания - апартаменты. Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличается от квартир. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни. Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. Но это уже другая история.
Спасибо, что дочитали! Если вам понравилось, ставьте лайки, пишите комментарии — это очень важно для дальнейшего развития канала.
До скорой встречи!
#прогулкипомоскве #достопримечательностимосквы #блогиувлеченныхлюдей #историямосквы #доходныедома #историяроссии
