При аренде земельного участка плата часто рассчитывается на основании рыночной стоимости этой земли. Однако в долгосрочных договорных отношениях эта сумма может существенно измениться, а контрагент окажется не заинтересован в пересмотре условий соглашения. В рассматриваемом деле арендатор смог доказать, что рыночная стоимость объекта, зафиксированная в момент заключения договора, уже потеряла свою актуальность.
Фабула дела:
В 2017 году АО заключило долгосрочный договор аренды муниципальной земли. К договору был приложен расчет арендной платы, исчисленной исходя из рыночной стоимости участка. Эта стоимость была установлена на основании отчета об оценке местного БТИ и составляла почти 29 млн. рублей. В 2021 году арендатор заказал свою оценку земельного участка. По данным частного оценщика она составила 23 млн.рублей. С этой информацией арендатор отправился в суд и потребовал величину рыночной стоимости земельного участка, указанную в договоре, признать недостоверной. А также – установить ее действительную величину в размере, определенной независимым оценщиком.
Судебный акт: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.08.2022 № Ф06-21016/2022 по делу № А12-22168/2021
Выводы суда:
1. Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются органами исполнительной власти соответствующего уровня.
2. В рассматриваемом деле порядок расчета арендной платы за земельные участки утвержден Постановлением администрации области. Этот расчет производится по формуле, которая учитывает такие показатели, как доходность участка, категорию земли, а также – рыночную стоимость арендуемой площади.
3. Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку она применяется при расчете арендной платы. А арендная плата – существенное условие договора аренды земельного участка.
4. Отчет независимого оценщика в подобных делах имеет статус доказательства. При этом для проверки его достоверности судам рекомендовано назначение иной независимой оценки.
5. Суд назначил свою экспертизу. Эксперт вынес «соломоново решение» о стоимости спорного участка - 25 млн. рублей. Истца эта цифра устроила, и его исковые требования были скорректированы под нее.
6. Требования истца признаны правомерными. Действительной рыночной стоимостью следует считать сумму, установленную экспертом в рамках данного дела. Соответственно, должна быть пересмотрена и арендная плата.
Комментарий:
1. Стоит отметить, что в данном деле ответчик заявлял о пропуске истцом срока исковой давности. Судя по всему, арендодатель полагал, что он должен исчисляться с момента заключения договора. Однако суд это опроверг.
2. Срок исковой давности в подобных делах следует считать со дня получения отчета о рыночной стоимости земельного участка (в данном случае - 2021 год). Суды указали, что лицо не может узнать о нарушении своих прав без понимания механизма расчета рыночной стоимости объекта оценки. Первоначальный же отчет БТИ арендатору не направлялся.
3. Суды также большое внимание уделили проведенной истцом экспертизе. Собственно говоря, она и послужила главным доказательством и основанием иска. Поэтому советуем в случае разногласий по поводу установленной арендной платы не запрашивать у арендодателя отчет о проведенной им оценке. А при сомнениях в адекватности сумм – заказывать свой. Ведь именно от момента ознакомления с отчетом об оценке начинает течь срок на судебное оспаривание арендной платы.
Давид Гликштейн, менеджер.
Ссылка на источник: https://vitvet.com/blog/glikshtein/pereraschet_arendnoj_platy_za_zemlyu/
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Мы в "ВКонтакте": https://vk.com/vitvetgroup
Наш канал на YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCmkhP2EPWG8wXGhQw3kvBnQ
