Управляющая организация обратилась в суд с иском к Застройщику, в котором требовала устранить недостатки МКД.
В ходе эксплуатации зданий в период гарантийного срока были выявлены недостатки, препятствующие дальнейшей эксплуатации МКД:
- дефекты кровли;
- дефекты противопожарного и лифтового оборудования;
- дефекты разводки освещения;
- дефекты отделочных работ мест общего пользования;
- дефекты гидроизоляции балконов
Поскольку застройщик не реагировал на претензии и не принимал действий по устранению недостатков, управляющая организация обратилась в суд с иском об обязании устранить недостатки объектов долевого участия и инженерно-технологического оборудования.
Для определения качества выполненных застройщиком работ судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, подтвердившая, что значительная часть недостатков является следствием допущенных при строительстве нарушений.
Но при этом суд (независимый как нигде в мире) с выводами экспертов не согласился, указав, что не установлена причинно-следственная связь между выявленными недостатками и нарушением застройщиком строительных норм.
Ввиду отсутствия причинно-следственной связи в иске было полностью отказано.
С такой митивировкой не согласился не только истец, но и суд апелляционной инстанции, который пришёл к выводу о том, что вина застройщика в возникновении дефектов установлена, недостатки выполненных работ обнаружены в пределах гарантийного срока, а оснований для освобождения застройщика от ответственности не имеется.
Нечасто это бывает, но в апелляции назначалась судебная экспертиза (третья по счёту, так как в первой инстанции была еще дополнительная).
К слову, на тот момент застройщик добровольно устранил некоторые недостатки, а по остальным заявил, что причиной их появления является неправильная эксплуатация МКД.
Решение первой инстанции было отменено, требования были частично удовлетворены. Апелляция не согласилась с доводом застройщика об эксплуатационном характере заявленных недостатков.
Вы будете смеяться, но окружной арбитражный суд апелляционное постановление отменил, оставив в силе решение первой инстанции...
Застройщик указал, что апелляционный суд основал свои выводы только на «своей» экспертизе, опустив те, что были по первой инстанции. Заодно заявил, что уже в банкротстве и в конкурсном производстве (кто бы сомневался, недолго у нас живут застройщики)...
Кассация согласилась с тем, что апелляционный суд не проверил возможность ведения ответчиком хозяйственной деятельности в целях принятия исполнимого решения.
Кроме того, выводы апелляции о наличии причинно-следственной связи были признаны не соответствущими материалам дела, направленными на переоценку доказательств.
К слову, в деле были гарантийные письма застройщика, но кассация указала, что они не подтверждают наличие вины застройщика в возникновении недостатков МКД. Странно, да? Кассационный суд, только что указавший на недопустимость переоценки доказательств, сам буквально сделал то же самое...
Удивленный таким исходом истец обратился во «вторую кассацию», а там звёзды сошлись и жалоба была передана на рассмотрение коллегии ВС РФ.
Судья Борисова Е.Е. отметила, что бремя доказывания отсутствия своей вины в недостатках (дефектах), обнаруженных в пределах гарантийного срока, возложено на застройщика, поскольку презюмируется, что при надлежащей эксплуатации МКД, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.
Тут отметим, что кассатор ссылался не только на ГК РФ и 214-ФЗ, но и на положения Закона о защите прав потребителей. Неудивительно, ибо 214-ФЗ того не исключает, а сам истец ведь не для себя просил, а в интересах собственников помещений МКД.
Доказательств того, что недостатки образовались в связи с эксплуатацией МКД, ввиду нормального износа, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств, в дело не представлено.