Как безопасно приобрести квартиру у физического лица, - у человека, который приобрёл её по договору долевого участия (ДДУ)?
Первый вопрос: а зачем переуступка? Зачем все усложнять? Пошёл к застройщику и купил. Тем более что можно использовать на первичное жильё семейную или IT ипотеку с пониженной ставкой на весь период срока действия кредита. Так думают многие. Но они ошибаются. В своем предыдущем видео я с примерами, подробно разобрал такие случаи.
Во-первых, квартиру по переуступке можно купить дешевле.
Во-вторых, можно использовать семейную или IT-ипотеку с пониженной ставкой.
В третьих, можно сэкономить несколько лет жизни. Ведь у большинства застройщиков сейчас по ДДУ продаются квартиры со сроком окончания строительства 2024-2025-2026 год. А по переуступке можно купить квартиру в доме, который сдаётся «завтра».
Итак, покупаем квартиру по переуступке. На что обратить внимание? Алгоритм проверки.
Проверять необходимо и объект продажи, и личность продавца.
По объекту:
- проверяем наличие договора долевого участия ДДУ;
- ФИО правообладателя;
- паспортные данные;
- наличие квитанций об оплате договора;
- подтверждение полной оплаты;
- согласие застройщика на совершение сделки;
- проверяем, не использовался ли маткапитал для частичной оплаты по ДДУ.
По продавцу:
- Определяем, какое гражданство имеет продавец. Если он гражданин недружественного государства - расчеты только через спецсчет типа С (только безналичный расчёт, даже обеспечительный платёж).
- Проверяем наличие справок из ПНД и НД.
- Проверяем срок действия паспорта.
- Проверяем соответствие нынешнего паспорта и паспорта, указанного в ДДУ.
- Проверяем наличие согласия супруга (супруги), если на момент подписания ДДУ брак был зарегистрирован. Или наличие брачного контракта.
- Проверяем, нет ли в суде на момент переуступки судебных споров с правообладателем.
- Проверяем, нет ли судебных дел по продавцу в арбитражных судах.
- Проверяем наличие претензий у ФССП.
- Проверяем действующие решения по банкротству в отношении продавца.
- Проверяем наличие претензий со стороны Финмониторинга.
- Проверяем подлинность паспорта.
- Проверяем подлинность личности правообладателя.
- При наличии залога (квартира приобреталась с использовании ипотечных средств), уточняем остаток долга по кредиту.
- Согласуем с банком-кредитором порядок полного досрочного погашения и снятия обременения.
- Если правообладатель (или один из правообладателей) несовершеннолетний - проверяем наличие согласия органов опеки и попечительства.
В зависимости от документов, специфики расчетов и личности продавца список может изменяться.
Бояться переуступки не надо. Надо все проверять и организовывать расчеты таким образом, чтобы продавец получил деньги только после госрегистрации сделки в Росреестре.
Торопиться не надо. Сделку можно проводить только когда все проверено и подготовлено. Если продавец торопит, обещает что потом все предоставит и «донесёт» - не соглашайтесь. При сделках с недвижимостью работает правило: потом - это значит никогда. Все надо решить до сделки или на сделке, никаких "потом".
Платите свои деньги - требуйте качественный товар. А квартира - это тоже товар. Но в отличии от ботинок, например, у недвижимости есть две составляющие. Сам объект как физический предмет. Это первая. Так и документы на него - подтверждающие право владения, пользования и распоряжения. Это вторая. Одно без другого - это неправильно. Только гармония. Либо все, либо ничего.