Эта история начинается в 2019 году, когда на высокой скорости разбился электромобиль компании Tesla. Эту новость подхватили крупные СМИ, и в результате акции компании Tesla в мае опустились с 300$ до 200$.
Я как человек увлеченный электромобилями, следил за развитием компании ещё с 2015 года, интересовался батарейками, ждал выхода новых моделей, и открытием ГИГАфабрик… И вот я решил купить 3 акции компании Tesla (потратил 45000руб. или 660$) Конечно меня грела мысль о том что вдруг они отрастут до 300$, а значит я не зря уделял столько времени своему элетро-хобби…
Но я никак не ожидал, как всё обернётся… Ну вот лежат они там где-то, это же не рубли в кошельке, а акции, да ещё и у брокера, это писать туда, узнавать про всякие комиссии и налоги, думаю пусть лежат, если 3 года пройдёт будет ЛДВ, так ещё и про налоги можно будет забыть…
И тут понеслась, Илон Маск на премиии «Золотой руль» объявил о том что будет построена ГигаБерлин!!! Дома я конечно джигудрыгу танцевал от такой наглости собственника компании и одновременно прекрасной новости для меня как акционера.
Затем 2020 год, грянул… Акции USA все дружно пошли вниз, но я активно закупался в марте на этом падении, правда уже другими компаниями. Смотрел финотчётность и прожарки на канале Вредный инвестор, короче говоря старался брать крепкие компании.
В 2020 году американские акции дружно пошли вниз, но я активно закупался в марте на этом падении. Смотрел финотчётность и прожарки на канале Вредный инвестор, покупал большой и крепкий бизнес Disney (#DIS), а также бумаги таких компаний, как:
- Albemarle Corporation (#ALB)
- McDonald's (#MCD)
- Texas Instruments (#TXN)
- Qualcomm (#QCOM)
- Marriott International (#MAR)
- AbbVie (#ABBV)
- Exxon Mobil (#XOM)
- American Express Company (#AXP)
- United Parcel Service (#UPS)
И вдруг в 2020м на совете директоров объявляют сплит 1 к 5. И сделали они это от цены в 2000$. Так у меня оказалось уже 15 акций по 400$ каждая.
Так ещё и в декабре акции попадают в индекс SP500 – радости моей не было предела, я даже подумать не мог о продаже таких замечательных акций =)
Там ещё кризис чипов был, о котором сейчас (статья была написана для "РБК инвестиции" осенью 2022) наверное никто не думает об этом, но тогда это была прям проблема!
В итоге после стремительного роста, совет директоров решил запланировать ещё один сплит уже на собрании в марте 2022 года… Конечно тогда в марте было трудно удержаться от продажи всех американских активов, и седых волос добавилось изрядно…
Новый завод в Остине, и различные рекорды по поставкам, всё ещё меня удерживали от продажи акций Тесла.
А ещё в апреле 2022 я вспомнил про ЛДВ, и у меня сошлись цифры, если я продержу акции до августа 2022 когда будет очередной сплит /3, акции станут ещё дешевле и доступнее, льгота по налогам будет активирована, вот тут то и можно выходить…
Результат:
Покупка 3 акции в мае 2019г 45 000 руб. на тот момент это 660$
Продажа 45 акций в сентябре 2022г 13 000$ которые поменял на 778 000 руб.
Сколько это в процентах можете сами посчитать если хотите =)
И конечно же я это делал понимая куда я дену эти деньги!
Не значительную часть портфеля с акциями США я тоже продал, чтобы собрать полную сумму для первоначального взноса.
Дело в том что раньше до 2022 была незаконная схема покупки квартир с завышением стоимости, легко гуглится… Но в 2022 году видимо законы поменялись и теперь можно купить квартиру по программе 0,1% но с «официальным» завышением стоимости. Что я и сделал =) Первоначальный взнос как раз снизился до 15% и получается с 06.10.2022 я активно мониторил объекты в продаже.
В один момент я увидел что цены начали снижаться, и довольно резко.
А в мой план как раз и входило сокращение спреда между покупкой за наличные и покупкой в ипотеку 0,1%.
То есть если в весной условия для покупки были такие 5 750 000 за наличные или с обычной ипотекой и 7 200 000 с ипотекой 0,1%
То в момент моей покупки условия были такие 5 350 000 за наличные и 6 384 000 (цена в дду 6 321 000руб или 316 050руб/м2) в тот момент цены менялись каждый день.
Далее начинается общение с банком…
Мной было услышано множество мифов что банк не выдаёт ипотеки Индивидуальный Предпринимателям, так ещё и в октябре ужесточение по выдаче кредитов мужчинам, оказалось выдаёт, видимо если я 10 лет уже ИП и скоринг у меня зелёный – выдаёт =)
Я уже с 2017 года об этом говорю всем, но мало кто запоминает, «кредитная история дороже денег». Я все свои кредиты и ипотеки оплачиваю либо вовремя либо заранее, и Вам советую не допускать просрочек.
Вы скажете Владимир, так ведь объект выше рыночной стоимости, такого роста не будет до 2024г? Всё верно не будет, и возможно долгое время, но стратегия совсем другая. Получать стабильные арендные платежи. И не забывайте что сейчас в период высокой инфляции (более 10%) самый большой банк страны на Ваш миллион рублей даёт плечо х5, так ещё и процент 0,1%.
И в итоге квартира-студия 20м2 (кстати налога на имущество нет, так как налогом облагаются квартиры площадью более 20м2, поэтому многие застройщики стараются строить студии до 20м2.) с чистовой отделкой в Москве (СЗАО), была куплена за 957 000 рублей. Ориентир по аренде в 2022 году 35000руб/мес. Посмотрим что будет в 2024м когда получим ключи и поставим мебель.
Расходы:
- первый взнос за квартиру 957 000 руб.;
- ипотечный платеж — 15 000 руб. в месяц, 18 платежей по ипотеке до получения ключей = 270 000 руб.;
- расходы на меблировку — не более 300 000 руб.;
- итого затраты перед сдачей в аренду — 1,527 млн. руб.
Цель у этого объекта простая – сдаваться в аренду более 10 лет.
При условии ипотечного платежа 15000 р/мес +жкх 2500р/мес и +страховка 1500 р/мес +налог 2000р/мес у меня ИП УСН 6%.
это 21000 руб/мес расхода, и аренды 35000р/мес, получается 14000 чистый CashFlow.
А это в свою очередь 154 000 – 168 000руб. в год
Если в годовых то это около 10-11% на вложенные средства в размере около 1,53 млн. рублей. А если посчитать доходность от первоначального взноса по ипотеке, то получится 16-17,5%.
P.S. Если нужен калькулятор доходной недвижимости, заходите на мой сайт Zhokov.com заполняя заявку напишите слово "Калькулятор".
Больше информации про недвижимость в Москве Вы найдёте в моём телеграм канале https://t.me/vzhokov и YouTube канале https://www.youtube.com/@Fin_Therapy
#недвижимость #квартиры в москве #инвестиции в недвижимость #tesla #тесла #компания #фондовый рынок #мосбиржа #илон маск #акции #акции сша #инвестирование #москва #жоков #владимир жоков #сохранение капитала