Шорт-лист фактов, которые надо знать прежде чем покупать квартиру в Петербурге. Развеиваю мифы приезжих про жизнь на Невском проспекте в Северной столице. (Высказываю собственное мнение).
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями. Материалы остаются с вами навсегда.
1 - Недвижимость в Петербурге только дорожает, это закон
В Москве - ситуация с недвижимостью другая. Когда москвичи находят мой канал, где я говорю о том, что "динамика недвижимости в кризис: рынок растет", то они начинают мне писать, мол, что за ерунда, вот у нас в Мытищи, и давай.
Да, Москва слишком огромна, там каждый район - это как отдельный город со своей динамикой.
В Петербурге же вся аналитика говорит только об одном: стоимость жилья растет - как новостройки, так и готовое жилье.
Конечно, есть районы, которые непопулярны, неликвидны, есть районы, которые обожают и сметают тут всю недвигу (Приморский).
В целом, вкусы жителей и покупателей недвижимости очень разнятся. Я когда-то обожала Ленинский проспект Петербурга, ничем меня оттуда не выманить было. А теперь переехала на север, и никакими коврижками меня обратно не заманишь.
2 - Рядом с метро бюджетные и доступные новостройки - большая редкость: скорее, бизнес-класс или премиум-недвижимость
Локация рядом с действующим (а не с будущим!) метро - это роскошь.
Мне частно пишут люди, кто впервые рассматривает недвижимость для покупки в Петербурге и, конечно, хочет рядом с метро. Особенно иностранцы: тем вообще не понять, как это, когда путь на работу в один конец от двери до двери занимает 2 часа.
Есть доступное жилье в пригородах Петербурга, например, Всеволожске. И застройщики хорошие, и отделка, и природа рядом.
НО!
Каждое утро на работу из того же Всеволожска надо будет добираться на ЭЛЕКТРИЧКЕ. Что это значит?
Это значит, что выходить из дому надо по расписанию электрички, ибо опаздывать нельзя ни на минуту. Это значит, что если проспал, считай опоздал на работу часа на два точно. Это значит, что зимой в переполненном вагоне с двумя сумками (одна - ручная, вторая - с едой) придется стоять и уступать кому-то место.
Несмотря на то, что сама электричка идет из того же Всеволожска всего 35 минут, к ним надо прибавить 15 минут пешком до ж/д станции во Всеволожске. Затем 10 минут, как вы будете выходить из этой электрички и из полного вокзала утром и еще 5 минут, как будете идти до метро и спускаться в него. Плюс 15-20 минут, пока вы доедете в метро до ближайшей станции, где находится работа, ну и наконец, плюс 10-15 минут бежать пешком до дверей офиса.
Привожу время, если шагать между точками назначения в бодром темпе и никогда не уставать.
В общей сложности дорога из Всеволожска (где доступная для покупки недвижимость) будет занимать около 2-х часов в один конец. Столько же - обратно с работы.
Это примерно так же, как если бы мы добирались с юга-востока города от "Проспект Ветеранов", скажем, до "Комендантского проспекта или до "Ладожской" в метро. Там вам и две пересадки, и тоже примерно столько же по времени. Это просто физически тяжело и изнурительно.
У меня была коллега, которая с мужем купила прекрасную "двушку" во Всеволожске с мужем. Сколько она ездила в офис на "Техноложке", я знаю точно с ее слов. Она всегда была замученной и уставшей.
А когда эта женщина забеременела, что буквально означает упадок сил автоматически, то на нее и вовсе стало больно смотреть. :(
Я сама моталась одно время из Петергофа на Ваську каждый день. Было очень сложно, уходило по 2,5 часа в одну сторону. Также моталась со Звездной туда же, на Ваську на 18-ю линию (от метро "Василеостровская" туда еще бежать 15 минут бодро). Это тоже далеко! Потом еще целый день работай, а вечером - той же дорогой обратно.
В общем, мораль такова, что Петербург - большой город и надо быть готовым к тому, что в дороге будет проходить от двух до четырех часов в день (конечно, в прежнем доковидном мире, имею в виду).
Жить рядом с метро - это роскошь. Наивно мечтать об этом, переезжая в Петербург.
Это примерно, как переехать в Петербург и поселиться на Невском проспекте. Так не будет. Или это будет старый фонд недвижимости коммуналок (смотрите мои галереи на канале, там много фото старого фонда), или это будет квартира с ремонтом за 30 млн рублей.
Хотите?
Также прерогатива покупки пятен земли у метро - это высокая мобильность людей, то есть отели, апарт-отели, жилая недвижимость бизнес-класс, где даже автомобиль особо не нужен, ибо человек живет в ритме "приехал-уехал" на такси или в метро.
То есть дело даже не в высокой цене, а в том, что пятна у метро вообще не принадлежат застройщикам жилой недвижимости, проектов по строительству жилья у метро просто нет.
Строящиеся объекты у метро можно пересчитать по пальцам.
Ровно так же, как и нет новостроек в центре Петербурга, которые будут продавать в масс-маркет. Там много отреставрированных объектов, которые продает, например, такое агентство недвижимости, как "МИР КВАРТИР", так там жилье от 15 млн рублей, продают его иностранцам или бизнесменам.
Есть элитная недвижимость на островах, например, на Крестовском или Петровском острове. Там однокомнатная квартира начинается от 12 млн без отделки со сроком сдачи 2023 года.
3 - Новостройка у метро по доступной цене: что с ней не так?
Бывают такие проекты, когда дом действительно строится у метро в пешей доступности, даже по приемлемой цене.
Почему так?
Например, проект ЖК "ArtLine в Приморском" от Сетл Сити. Сдается в 2020-ом году, ключи до лета 2021-ого. Дом действительно стоит в пешей доступности от метро "Старая деревня". Действительно за 15 минут в темпе можно добежать. Вроде, все прекрасно, но не будем забывать, что строительный бизнес - это бизнес, где есть продажи и маржа.
Рядом с ЖК "Артлайн" есть кладбище. Тротуар, который ведет к комплексу, идет мимо забора кладбища. Сторона забора кладбища, которая смотрит на ЖК, - это просто сетка.
То есть вы будете каждый день идти домой по тротуару мимо Серафимовского кладбища, мимо тоски и горя.
Я там делала обзор вечером, и из калитки кладбища вышел дедушка какой-то сомнительной внешности. Ощущения - так себе, надо сказать. Да страшно просто!
А если каждый день так ходить по этому узкому тротуарчику вдоль дороги? А если ребенок в школу будет ходить и возвращаться домой каждый день мимо кладбища?
А представьте, что там будет, когда придут такие праздники как поминальный день, пасха и тп. Я уж молчу про качество воды в жилых домах, что строят рядом. Конечно, ее очищают!
Но опять же, решать вам.
4 - Новостройки - это почти всегда окраина города. До ближайшей станции метро ехать 20-30 минут на маршутке или автобусе (если он там ходит)
Новая жилая недвижимость в Петербурге - это больше про освоение новых территорий, полей и лесов где-то на окраинах. Если приехать в ЖК "Чистое небо" (самая большая комплексная застройка в Петербурге) в 2015-ом году, то было бы страшно, ведь это пустырь.
Но вот спустя 5 лет и 5 очередей домов сдали, и Комендантский проспект продлили, и рядом как-то все обжили. Уже и жить можно.
То есть покупая недвижимость класса между эконом- и комфорт от популярных застройщиков, кто осваивает новые территории Петербурга (Сетл Сити в Приморском районе, Красносельском районе, КВС на Парнасе), надо быть готовым жить под звуки стройки, крики узбеков лет 5, не меньше.
Безусловно, бывает точечная застройка, это ЖК с 2-3 очередями, которые возводят на пятнах земли где-то на местах бывшей свалки, например, или на месте чего-то снесенного.
Такие точечные проекты - большая редкость! Чтобы их поймать, надо постараться. Но опять же, это скорее исключение, чем правило. Как правило, ваша первая квартира - это будет КОТ (комплесное освоение территории) где-то на конечной станции метро.
Да, кстати.
Когда менеджер отдела продаж говорит вам, что от новостройка находится в пешей доступности от метро и идти 15 минут, то можно смело прибавлять еще 15 минут. Это иследовано мною эмпирическим путем на моих обзорах жилых комплексов: никогда еще время по версии отдела продаж не совпало с реальностью.
5 - Метро в Петербурге строят очень плохо и медленно
Вот таким по плану должна стать питерская подземка в ближайшем будущем.
Самый популярный район города для покупки и продажи квартиры - это Приморский. Все новостройки здесь строятся далеко от метро Комендантский проспект или Старая Деревня. Но метро "Шуваловский проспект" откладывают уже 10 лет, новая дата - 2026 год.
В Москве в плане метро намного лучше ситуация! Там новые станции возводят очень быстро, запускают сразу. В Петербурге - так не умеют.
Подробнее - https://newvz.ru/info/195459.html
6 - Вы приезжие, и жить вы будете тоже среди таких же приезжих
Не надо думать, что если вы в Петербурге, то среди вас - элита и интеллигенция. Нет, элита и интеллигенция, а именно, коренные жители Петербурга, держатся сильно подальше от комплексного освоения территорий города, "муравейников и гетто, где селятся челики".
(Да-да, это цитата).
Люди, конечно, разные. Но в новостройках живут, как правило, приезжие. И вы будете среди них.
Конечно, все зависит от людей. Но не надо удивляться, если у вас на балконе валяется окурок, или пепел сигарет соседей сверху, или кто-то врубил музыку в 3 утра.
В таких отдаленных районах как Девяткино - буйные соседи разбивают перегородки между балконами, выламывают двери, там даже орудует у них народная дружина (это на случай, когда до полиции не дозвониться, а через стенку творится ночью беспредел).
7 - Продать в Петербурге можно любую квартиру, если она ликвидна
Важно покупать ликвидное жилье - с хорошей локацией, в комплесном освоении территории, от известного застройщика.
Ошибочно думать, что все ищут квартиру попросторнее, двушку для будущей семьи. Не уверена. Во-первых, на двушку не у всех есть деньги, во-вторых, странно начинать покупку недвижимости с двушки: я бы начала со студии, затем - однушки и далее.
Поверьте, даже самую крохотную студийку, если она от Сетл Сити с отделкой, можно будет продать.
8 - Новостроек в историческом центре Петербурга нет: старый фонд - это коммуналки или отреставрированные только снаружи здания
Все мечтают купить квартиру рядом с Дворцовой или Мариинкой. Чтобы эта квартира была новостройкой или с хорошим ремонтом. Чтобы дом был с двором-колодцем.
Но на самом деле, вот, что может предложить нам исторический центр Северной столицы с видами на канал Грибоедова или Мойку.
Сколько стоит квартира в Петербурге?
Привожу скриншот из будущей публикации про динамику цен на недвижимость в Санкт-Петербурге, которая скоро выйдет на канале. Подпишитесь, чтобы не пропустить.
