В Департаменте новостроек и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проанализировали рынок малоэтажных ЖК Московского региона. Если в столице «малоэтажки» занимают 5% экспозиции на «первичке», то в области их вдвое больше. При этом в рамках Москвы почти 70% малоэтажного предложения представлено элитными проектами, а в Подмосковье тот же процент приходится на эконом-сегмент. Такая разница находит отражение и в показателях продаж: за второй квартал 2020 года в столице было реализовано всего 80 квартир в малоэтажных ЖК (0,5% от общего спроса), это на 55% меньше, чем было в 2019-м. В области за то же время удалось заключить 473 сделки (12% в структуре продаж), что уступило прошлогодним результатам лишь 3%. В Подмосковье покупателей «малоэтажек» привлекает чистый воздух и низкая плотность застройки, однако отсутствие инфраструктуры и транспорта в пешей доступности могут превратить проект в неликвид.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в Москве с учетом присоединенных территорий сейчас насчитывается 19 малоэтажных проектов, которые составляют 5% предложения на рынке новостроек. 13 из них, или 68%, относятся к элитному сегменту, 4 — к бизнес-классу, по одному ЖК есть в эконом- и комфорт-сегментах.
«В Москве слишком дорогая земля, и строить „малоэтажку“ уровня масс-маркета здесь невыгодно, — говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Закономерно, что 63% предложения малоэтажных новостроек находится в пределах ЦАО, где недвижимость традиционно самая дорогая. Помимо этого, такие проекты хорошо вписываются в архитектурный облик исторического центра с его невысокой застройкой».
Средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных проектах столицы составляет сегодня 74 тыс. руб. в экономклассе (+15% за год), 101 тыс. руб. в сегменте «комфорт» (+3%), 238 тыс. руб. в «бизнесе» (+4%) и 1637 тыс. руб. в высшей ценовой категории (+19%).
В Подмосковье малоэтажных новостроек ощутимо больше — 48 проектов, они занимают 10% первичного рынка. Но и распределение по классам здесь иное: 33 ЖК, т.е. 69%, относятся к сегменту «эконом», 6 принадлежат комфорт-классу, 4 — «бизнесу» и 5 — элитному сегменту.
«Основная масса областных „малоэтажек“ — 48% — расположена в зоне 10–25 км от МКАД, — комментирует заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — 32% проектов находятся за этой отметкой и только 20% — не дальше 10 км от МКАД».
Средняя цена «квадрата» в малоэтажных подмосковных проектах экономкласса равна сейчас 71 тыс. руб. (+17% за год), в сегменте «комфорт» она составляет 68 тыс. руб. (без изменений), в «бизнесе» — 90 тыс. руб. (-8%), в категории «элит» — 295 тыс. руб. (+4%).
«Самый распространенный тип квартиры в малоэтажной новостройке Московского региона — это „двушка“ со средней площадью до 60 кв. м, — добавляет Валерий Кочетков. — На такие объекты приходится 42% экспозиции. 30% предложения занимает многокомнатное жилье, метраж которого может превышать 100 кв. м. 22% лотов в „малоэтажках“ — это однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. м и 6% — компактные студии».
Что касается спроса, то в Москве на малоэтажные проекты приходится лишь 0,5% продаж на «первичке». За прошлый квартал было приобретено только 80 таких лотов, что меньше показателей 2019-го на 55%. Правда, важно помнить, что почти весь второй квартал прошел в режиме самоизоляции, когда заключение сделок было затруднено, а продажи в элитном сегменте почти встали. В области дела у «малоэтажки» идут значительно лучше: этот формат занимает 12% спроса, а за второй квартал удалось реализовать 473 квартиры, что всего на 3% меньше, чем годом ранее.
«Средний бюджет покупки в малоэтажной новостройке Подмосковья составляет сегодня 5,2 млн руб., — отмечает Валерий Кочетков. — Это на 6% больше, чем средняя сумма сделки в многоэтажном ЖК — 4,9 млн руб. Такая разница объясняется тем, что в обычных новостройках наиболее доступных квартир-студий больше, чем в „малоэтажках“. А вот схожие по характеристикам объекты обойдутся в малоэтажном доме дешевле».
Более доступная цена жилья — не единственный плюс «малоэтажек». Их также отличает быстрое строительство, более оперативное заселение и невысокая плотность застройки. Впрочем, есть и минусы, обусловленные спецификой формата: например, отсутствие в домах лифтов и мусоропроводов. «Малоэтажные проекты в области нередко строятся вдали от населенных пунктов, что приводит к сложностям с транспортной доступностью и социальной инфраструктурой, — рассказывает Валерий Кочетков. — Если рядом с ЖК нет магазинов, детских садов, поликлиник, а добраться до него можно только на машине из-за отсутствия общественного транспорта, проект может превратиться в неликвид».