Не устаем удивляться разнообразию факторов, способных влиять на рынок недвижимости. Самый простой пример: две абсолютно идентичные квартиры в современных жилых комплексах могут иметь разницу в цене в несколько миллионов рублей только потому, что одна из них расположена на высоком этаже и имеет роскошные видовые характеристики. А вот пример поэкзотичней...
Некоторое время тому назад нам довелось глубоко погрузиться в рынок коммерческой недвижимости одного из городов-миллионников – Уфы. Именно на этом проекте мы столкнулись с интересным эффектом, когда цена квартир под перевод из жилого в нежилой фонд и готовые объекты стрит-ритейла на одной из популярных и оживленных улиц города отличалась на десятки процентов. И ставка аренды на «дорогой» стороне улицы была заметно выше. Как объясняли риэлторы, согласно данным систем учета посетителей, люди заходят в магазины на этой стороне гораздо активнее. Но никто не мог внятно сказать, почему. Секрет мы узнали немного позже…
Речь идёт о главной улице северного района башкирской столицы – так называемой Черниковки. Когда-то это был отдельный городок, но уже много десятилетий Черниковка является частью Уфы. Центром её считают окрестности Дворца им. Серго Орджоникидзе, ныне – Дворца молодежи местного нефтяного университета. От него до другого оплота провинциальной культуры – ДК Моторостроителей – протянулась прямая как стрела двухкилометровая улица Первомайская. По обеим её сторонам расположились жилые массивы, и численность населения и там, и там была примерно одинаковой. Но вот по четной стороне Первомайской коммерческая недвижимость была существенно дороже, а по нечётной – дешевле.
Как оказалось, всё дело в географии. Чтобы добраться до работы или учебы, большинству трудящихся и студентов нужно или выехать из Черниковки в направлении центра Уфы, или добраться до её заводских окраин. Поэтому утром все выходят на остановки общественного транспорта, расположенные на нечётной стороне улицы. Понятно, что перед рабочим днем людям не до покупок. А вот возвращаясь домой в обратном направлении вечером, они выходят из транспорта на чётной стороне. И, разумеется, заходят за продуктами и хозтоварами в местные магазинчики. А заодно посещают предприятия бытового обслуживания, салоны связи, кафешки и т.д. Пешеходные переходы находятся возле остановок, поэтому даже жителям нечётной стороны удобнее затариться всем необходимым прямо там, где вышли, чтобы не делать пусть небольшой, но крюк, по дороге до дома. Поэтому и приборы учета посетителей показывали на чётной стороне завидную посещаемость по сравнению с магазинами на нечётной стороне. Потому и арендная ставка так отличалась. А в результате – цена коммерческой недвижки была выше. Сильно выше!
Специфическая ситуация, редко встречающаяся. Но хороший пример того, как совершенно неожиданные факторы могут повлиять на доходность недвижимости и вложений в неё.
Неспроста американские преподаватели из Institute of Real Estate Management и CCIM Institute методично вбивают в головы слушателям спецкурсов по недвижимости: знать локальный рынок, исследовать его тщательно, изучать до мельчайших подробностей – вот залог успеха!
Канал «ФИШКИ НЕДВИЖКИ» желает своим читателям успеха, а подписчикам – еще и процветания!
