Крупнейшие e-commerce компании в России растут на 80–100% в год. Ozon заключил крупнейшую за всю историю складского рынка сделку по строительству логистического центра площадью 155 000 кв. м в парке «Ориентир-Запад» на Новой Риге, и этот объект окончательно трансформирует стандарт качества для логистических комплексов. Логистический центр включает два здания: фулфилмент-фабрику (130 000 кв. м) и сортировочный центр (25 000 кв. м) для посылок сторонних продавцов, формирующих в настоящее время около 86% ассортимента площадки. Общая мощность хаба составит до 800 000 посылок в сутки.
Проект учитывает новые требования для складов e-commerce компаний. В частности, рабочая высота увеличена до 15 м в сравнении со стандартными для рынка 12 м, это позволит установить шестиуровневый мезонин и разместить на 25% больше товаров. Так, в новом логистическом центре Ozon будут храниться около 25 млн единиц товаров. Будет создан каскад бетонных перекрытий для организации работы системы конвейерных линий и автоматического сортера, которыми оснащены все фулфилмент-фабрики Ozon и ведущих мировых онлайн-ритейлеров. Несмотря на то что роботы пока не умеют собирать и упаковывать заказы, процессы на фулфилмент-фабриках, например, передвижение собранных для упаковки товаров и уже упакованных посылок, автоматизированы, а оборудование требует особых условий эксплуатации. Вентиляция в помещениях стала особенно актуальна с началом пандемии, но для фулфилмент-фабрик e-commerce всегда требовались мощные системы вентиляция и кондиционирования, это одно из основных требований.
Для хранения миллионов товаров, включая продукты, нужно нескольких температурных зон, кроме того, независимо от сезона и перепадов температур внутри помещений должно быть комфортно работать людям. Фулфилмент-фабрики e-commerce работают круглосуточно без выходных. На новом объекте, например, будут работать 5800 человек. Для склада в традиционном его понимании несколько тысяч сотрудников не нужно, а значит, не нужны и дополнительные помещения для столовых, раздевалок, комнат отдыха, как и площади для парковки автобусов для персонала и личных автомобилей сотрудников. Но когда в смене работают 1500 человек, наличие дополнительной инфраструктуры, в том числе обширной зоны парковки на несколько сотен машиномест личного и грузового автотранспорта, а также парковки для автобусов по доставке персонала просто необходимо. Крайне важно также обеспечить надежность электроснабжения для бесперебойной работы оборудования. Обязательное требование для фулфилмент-фабрик e-commerce – подключение от двух источников электроснабжения и дополнительное резервирование дизель-генераторной установкой, для обычных складов класса А требования значительно проще. Фулфилмент-фабрики e-commerce – это в первую очередь высокотехнологичное производство, где всеми процессами от приема товара до отправки посылок в нужные хабы управляет IT-система. Это позволяет увеличить эффективность операций, скорость формирования посылок, снизить степень ошибки, но сохранить преимущества при использовании ручного подбора заказов (все заказы формируются вручную, автоматика подключается на следующих этапах).
Все сделки e-commerce компаний проходят по схеме built-to-suit, чтобы учесть требования и особенности локации, так как аренда и адаптация стандартных зданий для подобных проектов уже неэффективна. Все чаще крупные сделки подразумевают возможности будущего расширения, например, Ozon планирует открывать фулфилмент-фабрики в Новосибирске, Санкт-Петербурге и Казани в несколько очередей и в итоге занять 120 000 кв. м в каждом из этих индустриальных парков. По тому же пути идет Wildberries, который заявляет колоссальные объемы, но строит только их часть в первой фазе проектов. Так же поступают «Ашан» и «Всеинструменты». Ожидается, что в 2020 г. новый объект Ozon станет единственной сделкой из категории 100+ кв. м, а с учетом коэффициентов хранения комплекс соответствует уровню 200 000 кв. м.
Требования, которые предъявляет к логистической инфраструктуре e-commerce, актуальны и для омниканальных и даже офлайн-ритейлеров. Например, мезонинное хранение используют продавцы детских товаров, а поштучный подбор товаров актуален и для компаний, продающих мелкую электронику или лекарственные препараты. Но комплексно на российском рынке все ноу-хау внедряют именно компании e-commerce сектора.
Нововведения эти недешевые. Так, стоимость оборудования подобного склада соизмерима со стоимостью объекта недвижимости, в котором его размещают. Строительство объекта под данные требования также значительно дороже, нежели возведение стандартного склада класса А, так как подразумевает кратное увеличение выделяемой электрической мощности на объект, усиление полов с точечной нагрузкой до 120 т на опору, сложную систему вентиляции и кондиционирования по каждому уровню склада, увеличение высоты здания и целый ряд иных параметров.
Но даже с учетом большего объема инвестиций в строительство и оборудование здания экономия на масштабах и максимальная эффективность с 1 кв. м арендуемой площади позволяет значительно увеличить качество и скорость формирования и обработки заказов. И уже можно сказать, что данные объекты теперь являются новым стандартом складов компаний онлайн-сектора.
Подробнее о рынке складской недвижимости читатей в других материалах на нашем канале Дзен, а также на сайте cbre.ru
