Чтобы эффективно использовать пространство, собственники квартир зонируют либо расширяют свою жилплощадь. В случае высоких потолков многим хочется задействовать лишние метры. Например — надстроить антресольный этаж и превратить его в спальню, рабочий кабинет или зону отдыха.
Расскажем, в каких квартирах это возможно и как сделать всё правильно с точки зрения закона.
Что такое «антресольный этаж» и зачем он нужен
Антресольный этаж — дополнительный уровень внутри жилого помещения. СНиП 31-01-2003 уточняет, что эта площадка должна быть расположена в пределах этажа с высотой от 4,5 м. При этом высота от пола до основания антресольного этажа должна составлять не менее 2,5 м, а высота от пола антресоли до потолка — от 2,1 м.
В последние несколько лет популярность такого решения стала трендом. Дополнительный этаж смотрится стильно и легко, эффективно делит пространство по вертикали, образует полезную площадь. Здесь можно оборудовать рабочий кабинет со столом, компьютером и книжными стеллажами, создать гардеробную со шкафом и зеркалами, организовать лаунж-зону с телевизором, уютными креслами и диваном.
Помимо этого квартира с антресольным этажом становится привлекательнее для дальнейшей перепродажи.
На что обратить внимание при планировании антресольного этажа
Поскольку постройка антресольного этажа считается перепланировкой, есть несколько прямых запретов. В ранее действующем Постановлении Правительства Москвы 508 от 25 октября 2011 года был указан, в частности, запрет на организацию «мокрых зон». 19 августа 2020 года вышло новое Постановление № 1335-П, согласно которому:
- располагать «мокрые зоны» (ванные и душевые комнаты, кухни) раньше было нельзя, теперь можно;
- разрешили устанавливать газовые или электрические плиты, и санитарно-техническое оборудование (мойки, раковины, водонагреватели и сушилки, а также сопутствующие приборы);
- нельзя занимать площадь более 40% от площади пола помещения, в котором вы планируете возводить новый этаж. Раньше можно было делать только одну антресоль, теперь ограничение сняли, но требование общей площади осталось прежним — не более 40%.
Какие варианты конструкции бывают
Конструкция антресольного этажа бывает независимая и зависимая.
В первом случае антресоль обустраивают за счет отдельных опор, которые независимы от основного объекта — несущих конструкций и стен здания. Такой способ используют, когда несущие конструкции объекта не способны воспринять дополнительную нагрузку без усиления.
В случае с зависимой антресолью у несущих конструкций здания должен быть достаточный запас прочности, потому что этаж станет их частью. Только опытный проектировщик со специальными знаниями сможет просчитать нагрузки, учесть конструктивные особенности здания и назначение антресоли, от которого зависит толщина перекрытия. Он же предусмотрит усиление.
По СП 13-102-2003 усиление — комплекс мероприятий, которые повышают несущую способность и эксплуатационные характеристики по сравнению с фактическим состоянием или исходным проектом. Сюда относится: замена и восстановление поврежденных элементов, увеличение показателей допустимых нагрузок, монтаж дополнительных балок и опор.;
Какие документы нужны
Установить антресольный этаж — полдела, потому что такую перепланировку еще придется согласовывать с МосЖилИнспекцией. Большая часть собственников квартир отказываются от своей затеи именно на этом этапе из-за сложности вопроса.
Перед ремонтом нужно собрать следующие документы:
- Проект перепланировки, который содержит основные параметры помещения — состояния перегородок и внутренних стен после перепланировки, изменение конфигурации или расширение проемов под окна, либо прорубание их в новых местах, возможное изменение конструкции полов в месте размещения антресольной площадки, установка внутренних лестниц, опор и других элементов для укрепления конструкции. Проект выполняет опытный проектировщик с лицензией СРО (Саморегулируемой Организации). Смотреть документы будут специалисты МЖИ и БТИ (Бюро технической инвентаризации). Они же скажут, что проект безопасен.
- Правоустанавливающие документы на квартиру или нежилое помещение (обычно это договор купли-продажи, дарения, свидетельство на наследство).
- Письменное согласие собственников помещения в виде нотариально заверенной доверенности.
- Техзаключение от ГБУ «Экспертный Центр» о допустимости и безопасности работ (описание конструктива, состояние несущих конструкций и особенности здания).
- Заявление на перепланировку стандартной формы с указанием ФИО, данных паспорта, регистрации. В нем же — собственно просьба о согласовании перепланировки.
- Техпаспорт БТИ и техплан на помещение. Бюро ведет учет технического состояния объектов недвижимости, и на основании этой информации выдает различные документы, которые могут понадобиться при сделках с недвижимостью, оформлении перепланировки, регистрации права собственности на недвижимость и приватизации недвижимости.
Если каких-то документов нет, собственник не сможет подать заявление на согласование перепланировки. Его просто не примут. Отказ может прийти только после сбора всех документов и их подачи в надзорные органы.
Другая причина отказа — нарушение порядка согласования перепланировки.
Как проходит согласование
В процесс согласования входит сбор документов, проектирование и утверждение проекта. Весь процесс занимает в среднем два месяца.
- Разрабатывают проект перепланировки.
- Специалисты, которым поручили проектную работу, или сам собственник должны получить заключения от Роспотребнадзора и СанЭпидемСтанции (только для нежилого помещения). Без этого перепланировку не согласуют. СЭС проводит экспертизу представленной документации и выдает положительное заключение о том, что проект соответствует нормам СНиП. Заключения нужно приложить ко всем документам.
- Далее приходит инженер из ГБУ «Экспертный Центр» и проводит инженерное обследование квартиры — делает необходимые замеры, выясняет степень износа несущих конструкций. На основании этой строительно-технической экспертизы он составляет экспертное техническое заключение о том, что перепланировка допустима и безопасна.
- Затем нужно через МФЦ подать документы для получения разрешение на возведение антресоли. Проверять и утверждать будет МосЖилИнспекция. Сроки рассмотрения: до 45 дней. Когда в МосЖилИнспекции проверят документы, будет принято решение о согласовании. Положительное — дает право на проведение ремонтных работ. Сотрудники в течение трех дней выдадут документ, который подтверждает это решение. Его могут направить по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю. Как только собственник получит разрешение на выполнение работ, он сразу может начинать ремонт, но строго так, как указано в проектной документации.
- После ремонта нужно оформить акт о завершении перепланировки. Для этого в МФЦ подают акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, которая готовила проект, а также журнал производства работ. Акт подписывает уполномоченное должностное лицо МЖИ — сотрудник, который приезжает на объект и проверяет, соответствует ли выполненная перепланировка проекту.
- После этого в БТИ заказывают новый техпаспорт на помещение. В назначенный день придет техник БТИ и сделает обмеры, которые затем войдут в поэтажный план с новой планировкой.
- Далее необходимо обратиться в организацию, у которой в штате есть кадастровый инженер с лицензией на этот вид работ, и заказать техплан — полный пакет документов, которые были собраны до и после ремонта (проект, ТЗ, разрешение, акт о завершении, новый план БТИ). Этот техплан записывают на электронный диск и подают в МФЦ, чтобы там внесли изменения в Росреестр и кадастровую палату. В финале можно получить выписку из ЕГРН.
Можно ли согласовать самостоятельно?
Провести процедуру согласования собственник может и самостоятельно, но проект перепланировки вместе с техническим заключением всё равно нужно заказывать. Надежнее — обратиться в проектную организацию с лицензией СРО. Стоимость работ при этом включает затраты на разработку проекта перепланировки и выдачу технического заключения.
Услуги согласования подобного проекта для московской квартиры «под ключ» в организации «Антресоль №1» стоят от 300 000 руб., в Московской области — от 100 000 руб. Сроки согласования могут быть меньше, так как агентство четко соблюдает каждый этап процесса и точно знает, что и в каком виде нужно.
При выборе подрядчика убедитесь в том, что у него актуальна и не просрочена лицензия СРО. При монтаже подкрепляйте все этапы работ актами (в том числе скрытые работы, например по шумоизоляции). Компания, которая делала монтаж, на основании этих документов будет нести гарантийные обязательства.
В частности, компания «Антресоль №1» гарантирует положительный результат, либо возвращает деньги.
Что делать, если уже построили антресоль, но без согласования
Нужны те же шаги, как и при согласовании идеи «на бумаге»:
- анализ конструкции здания с выпуском соответствующего технического заключения,
- согласование в СЭС (только для нежилых помещений)
- согласование во всех профильных инстанциях,
- получение актов приемочной комиссии от МосЖилИнспекции.
При этом собственник помещения должен заплатить штраф за проведение несогласованных с надзорными органами работ в размере 3000 руб. для физического лица и 300 000 руб. для юридического. Если перепланировку делали не вы, а прошлый владелец, то согласовывать ее всё равно придется вам. Помимо штрафа есть риск получить предписание вернуть помещение в исходное состояние, если антресоль возведена не по проекту и не по нормам.
Для согласования уже совершенной перепланировки, вы также можете нанять специализированную организацию.
Чек-лист по согласованию установки антресольного этажа
- Разработайте проект перепланировки. Здесь лучше привлечь опытного проектировщика — такого специалиста или организации должна быть лицензия СРО.
- Получите техническое заключение о допустимости и безопасности работ, а также положительные заключения Роспотребнадзора и СЭС.
- Получите положительное решение от МосЖилИнспекции.
- Получите согласие всех собственников помещения (в том случае, если у объекта недвижимости несколько собственников).
- Сделайте общестроительные работы так, как указано в проектной документации.
- После ремонта получите в МосЖилИнспекции акт приемки выполненного переустройства.
- Подготовьте техплан помещения и внесите его в поэтажный план для Управления Росреестра и БТИ.
- Получите выписку из ЕГРН со всеми изменениями.
- Если процесс кажется сложным, работу можно поручить специалистам. Так вы сэкономите время и деньги.
Понравилась статья? Ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить следующую! Подписаться в Дзен
Нужна помощь в выборе новостройки? Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: ☎️ +7 495 431-64-64
Есть вопросы? Задавайте их в разделе Вопросы и Ответы
Cледите за нашей лентой в Telegam, там тоже много интересного!
